밴조선 부동산

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[주택구매가이드-3]주택 구입 준비가 되었는지를 평가하자.
그렇다면 지금이 주택을 구입할 적기일까요? 많은 이견이 있을 수 있습니다만, 주택구입의 적기는 금리인상을 감당할 수 있다는 가정 하에서는 거시경제적으로 볼 때 항상 현재일 수 있습니다. 그러한 근거로 지난 40여년간 광역밴쿠버지역의 주택가격의 추세를 살펴보면 하락기와 상승기를 반복하는 라이프사이클 상에서 5년을 주기로 하여 반복적으로 침체기를 거친 후 높은 상승곡선을 그리는 것을 알 수 있습니다. 광역밴쿠버의 단독주택 평균가격은 1981년부터 2005년 가을까지 18만불에서 60만불로 상승하여 물가상승율을 약간 상회하는 수준의 안정기를 이어갔습니다. 이후 2005년 가을부터 2010년 봄까지 60만불에서 1백만불로 상승하였으며, 2010년 봄부터 2015년 봄까지 1백만불에서 1백 40만불로 상승한 바 있습니다. 2005년 이후부터는 조정기와 성장기를 반복하며 약 5년 마다 평균 40만불 수준의 상승폭을 기록하고 있습니다. 그렇다면, 너무 많이 오른 것일까요? 지난 10여년간 너무 많이 오른 부동산 가격이 갑자기 하락하면 어떻게 하죠? 미국 샌프란시스코의 경우를 참조하면 그 답을 찾을 수 있을 것 같습니다. 모든 분들이 아시는 바와 같이 2008년의 금융위기를 겪으며 미국의 주택가격은 장기침체기에 진입하는 것처럼 보였습니다. 불과 10년 전인 2007년 하반기 서브프라임모기지 대출의 버블이 붕괴하면서 미국은 물론 밴쿠버의 부동산시장도 붕괴하는 것처럼 느껴졌습니다. 그러나, 불과 3년뒤인 2011년부터 다시 상승하기 시작한 부동산 가격은 2007년도 버블가격인 80 ~ 90만불대에서 2016년 130만불 ~ 140만불 대로 상승하였습니다. 누구도 장기침체를 예측할 수는 없습니다. 다만, 서브프라임모기지가 없고, 모기지보험이 일반화된 밴쿠버 부동산시장에서 예금금리가 5%를 지나 10%대로 진입하지 않는 이상 급격한 가격하락은 안심해도 되지 않을까요? 예금금리가 5% 이상으로 상승하면 점차 금융자산에 대한 투자는 부동산자산에 대한 투자매력보다 높아지는 대체재로서의 입지가 높아지게 됩니다. 이는 이자소득으로 충분한 목표수익을 거둘 수 있는 자산가들이 점차 부동산시장보다는 금융시장에 대한 투자를 확대하게 되는 계기가 되기 때문입니다. 또한, 이자율을 감당할 수 있는 소득증가가 이루어질 때까지 침체기를 맞을 확률이 높아지게 됩니다. 거시적 주택환경에 대한 확신이 드셨다면 이제 주택구입 준비가 되었는지를 평가하십시오. 다음의 사항을 필수적으로 고려하셔야 합니다. 첫째, 주로 주택구입자가 주택을 구입 시 소요되는 비용을 충당할 수 있는가를 판단하여야 합니다. 둘째, 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는 가를 판단하여야 합니다. 셋째, 주택유지관리를 위한 시간적 여유가 있는 가를 판단하여야 합니다. 첫째, 주택을 구입할 시에는 일반적으로 계약금(Down Payment), 취득세(Property Transfer Tax), 주택 재산권 이전에 따른 공증비용, 재산세 정산, 관리비 등에 필요한 정산비용(Closing Costs)으로 구분될 수 있습니다. 이상은 일반적으로 소요되는 비용들을 나열한 것에 불과합니다. 도시 외곽의 단독주택을 구입하고자 하시는 분에게는 정화조(Septic System), 하수/빗물처리시설(Sewer System, Storm Water Drainage) 등을 독립적으로 구성하는 매물이 다수이기 때문에 이러한 특수성을 고려한 비용이 추가되어야 합니다. 둘째, 주택을 구입한 후에 지속적이고 주기적으로 발생하는 필수적인 유지운용비용으로서 대출원금/이자의 월(격주) 상환액(Mortgage Payments), 재산세(Property Tax), 화재/주택보험료(Fire & Home Insurance), 전기/수도/가스등 공공요금(Utility Bills), 공동주택 구매시의 관리비(Condo Maintenance Fee), 일상적인 수리/관리비용(Repairs & Maintenance Costs)으로 구분할 수 있습니다. 주택구입을 희망하시는 분들은 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는가를 판단하셔야 합니다. 기본적으로 구입 시 필요자금을 조달할 수 있는 상황에서 대부분의 주택구입자들은 은행을 통한 대출금(Mortgage Loan)을 활용하여 잔금을 조달합니다. 대부분 20~25년 간 대출금을 균등하여 상환하셔야 하기 때문에 최소한 7~10년 간의 미래계획을 통해 안정적인 대출금 상환을 감당할 수 있는가에 대하여 판단하시기 바랍니다. 또한, 대출의 형태에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나 2년~5년 마다 도달하는 대출 갱신의 시점(Term)에서 이자가 변동되게 되어 기존의 재정 계획에 영향을 미칠 수 있습니다. 주택을 구입하여 거주 후에 주기적으로 발생하는 가장 큰 비용으로는 재산세(Property Tax)와 전기/수도/가스 등 공공요금(Utility Costs)을 들 수 있습니다. 재산세의 경우, 1백만불 상당의 주택을 구입하시는 경우 매년 BC주 감정평가공사(BC Assessment: www.bcassessment.ca)의 평가에 따라 공시지가가 발표되며, 년간 4,000 ~6,000불의 비용을 한번에 납부할 수 있습니다. 수도/하수도/쓰레기처리비는 매년1회 재산세 부과 시 시로부터 함께 부과됩니다. 셋째, 주택의 형태와 건축연한의 차이에 따라 정도와 성격의 차이이 다를 수 있으나 자가주택을 구입한다는 것은 정기적으로 요구되는 수리와 유지관리에 소요되는 비용이 상당할 수 있습니다. 단독주택을 예를 들면, 전등교체 등 일반적인 유지관리 뿐 만 아니라 페인트관리, 정원관리, 보일러필터교체, 보일러환기구청소, 파워워시, 빗물배관청소, 지붕 이끼제거 등 주기적이며, 상당한 시간이 소요되는 유지관리가 요구됩니다. 이러한 유지관리를 전문가를 통하여 매번 비용을 들여 수리하고 관리하는 것은 이상적이지만 현실적으로 어려울 수 있기 때문에 소유자 본인이 직접 상당한 시간을 유지관리에 소요할 수 있는 환경에 있는 가를 판단하여 구입하는 주택형태를 결정하는 것이 현실적일 수 있습니다. 이와 더불어 주택의 노후화에 따른 고비용이 소요되는 수리비용으로서 주로 지붕(Roof), 지반(Foundation), 난방(Heating system), 바닥재(Floor) 등의 생애주기가 도래하여 소요될 자금조달계획을 고려하는 것도 중요합니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 BC 부동산팀임재오공인중개사는 빅토리아대학교 MBA과정을 거쳐 경영학박사학위를 취득하였습니다. 한신대학교 경영대학에서 교수직을 역임하였으며, 대한민국 정부의 미래창조과학부, 안전행정부 인사혁신처 5급 공무원 면접위원 등을 역임하였습니다. 다수의 벤처기업 경영활동과 성공적인 부동산/금융 투자 활동을 거쳐 현재 캐나다 BC 주 부동산중개인으로 활동하고 있습니다. 임재오 2018-11-01 15:25:01
[주택구매가이드]2편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(2)
이번 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 간략하게 살펴보겠습니다.정치·사회적 요인으로는 부동산 관련 세제와 법률, 임금정책, 인구변화, 노령화 속도, 소득 분포의 변화, 렌트시장 정책 등으로 분류할 수 있는데, 직접적인 시장영향요인으로 부동산 관련 법률과 인구 변화를 간단히 소개합니다. 캐나다의 부동산 관련 법률은 크게 연방 단위의 법률과 주 단위 또는 지방 정부 단위의 법률로 구분됩니다. 연방 단위에 법률에 따라 규제되는 부동산 법률은 부동산 거래에서 공정거래를 방해하는 행위를 다루는 형사법이 대표적이며, 주 정부와 지방 정부는 건축허가(Building Permit), 택지공급정책과 택지규제(Zoning Bylaw), 특별취득세(Property Transfer Tax) 등에 관한 법률이 대표적입니다.지난 수년간 과열된 BC주 부동산 시장을 대상으로 주 정부는 메트로밴쿠버, 빅토리아, 켈로나, 나나이모, 아보츠포드, 칠리왁과 미션의 32,000가구의 빈집을대상으로 빈집투기세를 부과하는 제도를 신설하였으며, BC주 전체로 대상을 확대하는 법률안을 추진하고 있습니다. 또한, 2016년 최초 도입된 외국인 특별취득세를 15%에서 20%로 상향하였습니다. 이는 투기목적의 주택구매를 방지하여 주택공급 부족 현상을 완화하고 집값 문제를 해결하는 방향으로 정치적 결정을 내려온 것이 대표적인 정치적 결정에 따른 시장환경요인의 변화로 볼 수 있습니다. 또한, 인구변화와 도시화의 진행은 부동산시장환경에 영향을 미치는 사회적 요인의 대표적인 예입니다. 지난 몇 년 간의 지방 정부의 택지공급정책은 도시 인구의 급격한 증가를 대비하는 데 중점을 두고 있습니다. 2000년 캐나다 인구는 3천 70만 명을 겨우 넘어선 수치인데 비하여 2017년도 인구는 3천 6백 60만명이 넘어서고 있습니다. 더욱 놀라운 것은 증가된 전체 인구가 5백 90만명 가량 증가한 반면, 도시인구의 증가는 2천 4백 4십만명에서 3천 6만명으로 6백만명이 넘어 도시인구의 비중이 79.5%에서 82.1%로 증가하였다는 점입니다. 전체 캐나다 인구증가의 증가와 비교하여도 도시지역으로의 인구집중화가 더욱 빠르게 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 전체 인구와 도시 집중화현상에 힘입어 주요 지방정부들은 단독택지지역을 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택 또는 상업지역으로 택지용도를 변경하고있습니다. 대표적인 한국인 거주지역인 노스로드 지역의 로히드역과 버퀴틀람역에는 고층콘도가 줄지어 분양되고 있으며, 주변지역의 단독주택지역들은 중층 또는 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택지역으로 변경되었고, 기존에 이 지역에 거주하던 단독주택소유자들은 높은 가격에 택지보상을 받는 기회를 누리기도 하였습니다. 물론, 밴쿠버시에서는 단독주택 거주자들이 고층콘도의 건출을 반대하는 현상도 나타나고 있습니다. 이는 인구집중에 따른 생활환경의 변화를 두려워하는 현상으로 신규로 이주하여 오는 이민자와 저소득근로자들로 인해 야기될 수 있는 범죄율의 증가 등과 같은 사회문제를 두려워 하기 때문이기도 합니다. 이러한 기존 거주자들의 저항으로 인해 지방정부의 다중주택 또는 고층콘도의 건축계획은 제한을 받습니다. 도시인구의 변화에 따라 콘도의 공실율은 주택의 구매수요를 설명하는 중요한 요인으로 작용하여 왔습니다. 일반적으로 공실율이 하락하여 렌트비가 상승할수록 주택구입의 수요는 증가하는 것으로 알려지고 있으며, 이후 신규콘도의 공급을 통해 공실율이 상승하여 렌트비가 안정되는 시점까지 지속됩니다. 다만, 택지보상, 분양과 건설이후 실질적인 콘도공급을 늘리는 데에는 적게는 3년에서 길게는 10년의 시장이 소요됩니다. 2016년 이후의 콘도 가격의 급격한 상승은 지난 10여년간 밴쿠버 지역의 공실율이 1% 미만이며, 렌트비가 매년 물가상승률을 앞서는 속도로 상승하여 온 데에 기인한다는 전문가들의 분석이 지배적입니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 임재오 2018-10-19 11:40:57
[주택구매가이드]1편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(1)
2014년 가을, 코퀴틀람 웨스트에 위치한 노스로드를 운전하다 버퀴틀람역 근처의 새로 지어지는 콘도의 광고판에 “1 bedroom 1 bathroom ONLY $299,000, 5% down, NO interest, First Home Buyer $2,000 Discount” 과 같은 광고를 보신 적이 있으실 겁니다. 한편, 2017년 같은 지역에는 신규 분양에도 불구하고 광고판이 없으며, 분양일 하루 전부터 긴 줄을 서는 분들이 생겨났습니다. 도대체 이런 현상을 만드는가장 큰 이유는 무엇일까요? 독자들 모두는 초등학교 시절 “슬기로운 경제 생활” 을 시작으로 중·고등학교 시절을 거 쳐 항상 배우는 가장 중요한 경제용어로서 “가격은 수요와 공급에 따라 결정된다”라는 내용을 아실 겁니다. 전문가의 평가에 따라 다를 수 있지만,2014년이전의 콘도시장은 10여년이 넘는장기 침체기를 막 끝내고 있던 시점입니다. 이 시점 이전 신규분양 콘도개발사들은 밴쿠버 다운타운을 비롯한 주요한 개발지역을 제외하고는 수요가 한정되었기 때문에 가격을 낮추어서라도 분양을 촉진할 수 밖에 없었습니다.2017년 이후의 콘도시장은 그야말로 불이 붙은 절정기에 접어들어 수요는 폭발하고 공급은 한정된 상황이 연출되었으며, 분양가격이 고공행진을 계속하였습니다. 그렇다면, 2014년과 2017년의 주택시장 상황은 어떻게 만들어진 것일까요? 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 주요한 요인들은 크게 경제환경과 정치· 사회 환경 의 변화에 기인한다 할 수 있습니다. 이번에는 경제환경요인을 살펴보도록 하겠습니다. 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 거시경제요인으로는 소득, 금리, 물가, 환율, 재정지출, 성장률, 소득증가율등과 같은 지표들을 들 수 있습니다. 제한된 지면에 모든 지표들을 소개할 수 없지만, 여러 요인들 중 금리의 변화는 주택수요와 공급의 변화에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 캐나다 중앙은행의 프라임 금리는 캐나다 경제의 여러 거시경제환경을 반영하여 결과적으로 조정되는 가장 직접적인 경제정책수단의 하나로서 캐나다 정부가 인위적으로 조정할 수 있는 거의 유일한 경제정책 수단입니다. 특히 금리의 대표적인 선행지표는 물가입니다. 소비자물가의 지수가 상승하면 하락한 화폐 가치를 보상하기 위하여 금리는 상승하는 것이 경제학의 기본원칙입니다. 여러분이 은행가라고 가정해 보시면 이해가 쉽습니다. 1,000원의 화폐로 구입할 수 있는 제품의 가격이 1,100원으로 인상되었다면 제품의 본원적인 사용가치는 변동하지 않았음에도 화폐로 환산된 화폐가치는 100원 상승한 것입니다. 이것을 우리는 물가라고 합니다. 1,000원의 현금을 보유하고 있는 은행가는 대출을 통하여1,100원 이상을 회수하여야 화폐의 물가상승분을 반영한 화폐가치를 보존할 수 있기 때문에 10% 이상으로 금리를인상하지 않을 수 없습니다. 현재 2018년 상반기 들어 미국의 물가는 2% 대 후반까지 도달하고 있습니다. 물가가상승하면 금리가 오르게 됩니다. 오른 금리는 해외에 유출되어 있는 달러화가 미국으로 이동하는 상황을 연출합니다. 금리가 상승하기 때문에 다른 국가에서의 투자수익보다 미국 내에서의 투자수익이 높기 때문입니다. 이러한 상황은 다른 국가들의 금리를 동반 상승시키는 현상으로 이어집니다. 달러화의 유출을 막기 위한 조치를 실행하지 않을 수 없기 때문입니다. 이러한 현상은 이번이 처음은 아닙니다. 1997년 한국의 외환위기도 근원적인 원인은 미국의 급격한 금리인상에 따라 태국 및 한국 등의 국가들로 부터 달러가 미국으로 유출되면서 발생한 것입니다. 이를 방어하기 위하여 한국은 당시 금리를 20%까지 인상하기도 하였습니다. 이러한 상황을 대처하기 위하여 캐나다 중앙은행도 점차 금리를 인상하고 있습니다. 캐나다 중앙은행이 프라임 금리를 인상하게 되면 시중은행들은 정부로부터의 조달 금리가 인상하기 때문에 대출금리를 인상할 수밖에 없게 됩니다. 대출금리 인상은 주택구입 예정자에게 모기지에 대한 접근 장벽을 높이게 되므로 과열된 주택수요를 안정시키는 중요한 정책수단으로 활용됩니다. 과열된 주택수요를 안정시키고, 기존 구매자의 모기지 부담의 충격을 완화하기 위하여 점진적인 금리 인상과 더불어 대출자의 현금(Down Payment)조달 비율을 기존의 5%에서 10%, 15%, 20%로 증가시키고, 모기지 보험을 의무화하며, 엄격한 소득심사와 같은 스트레스 테스트 (Stress Test)를 통해 높은 금리를 감수하고라도 과열된 주택시장에 참여하고자 하는 투기 수요를 통제하고, 대출의 부실을 방지하며, 시장을 건전화 하려는 노력을 합니다. 수요가 침체된 상황에서는 이와 반대로 금리를 하락시키고 높은 대출요건을 완화하여 시장 참여를 늘리는 정책효과를 기대하기도 합니다. 하지만, 금리 인상을 통한 시장 통제는 여러가지 작용이 동반되기도 합니다. 투기 수요를 방지하고 부실대출을 예방하기 위하여 금리를 인상하게 되면 시장 자금이 경색되고, 기업의 자금조달을 어렵게 하여 산업 설비/시설투자를 위축시키며, 인상된 이자비용이 제품가격에 반영되기 때문에 또 다른 물가인상의 원인이 되기도 합니다. 가계는 인상된 이자비용을 지급하므로 가처분 소득이 감소하고 소비가 위축되는 효과가 발생합니다. 나아가, 자금 수요의 감소와 기존 대출의 부실화에 따라 금융시장의 불안정성이 증가하며, 수출이 감소하는 효과가 나타나기도 합니다.다음 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 살펴보겠습니다.추가적인 연관 그래프 및 자료는 www.bcbudongsan.com/jaylim 에서 제공하고 있습니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 임재오 2018-09-17 15:07:37
부동산과 소득편차
한 국가의 경제가 건실한가 또는 사회적으로 안정적인가를 판가름하는데 중산층의 두께가 중요하다. 경제성장의 과실이 점차적으로 편중되어서 부가 극소수에게 편중되면서 중산층이 줄어들고 고소득과 저소득으로 양분되기 시작하면 사회적 안정이 흔들리기 시작하며 국가는 인위적으로 소득의 분배를 꽤하는 정책을 도입하게 된다. 인위적인 시도가 많아 지면서 저항과 불만이 폭발하기도 한다. 그만큼 중산층의 존재는 경제적으로나 사회적으로 필수적인 근간이 된다. 중산층이 줄어든다는 것에 대해서 민감할수 밖에 없고 국가의 신용도를 정하는데에도 영향을 미치게 되며 기업의 영업전략, 더 나아가 생존전략에도 크게 영향을 미친다. 흔히들 밴쿠버라고 하는 로워메인랜드 지역이 다른 여타 지역에 비교하여 주거비용이 높다는 것은 잘알려져 있다. 지역특성상 소비재 산업이 덜 발달되어 있고 복합적인 이유로 평균이상으로 높아진 부동산 가격이 크게 영향을 미쳤다. 활발한 생산활동을 해야 하는 세대가 부족한 일자리를 찾아서 그리고 턱없이 오른 주거부동산 가격때문에 많이 타주로 이주하고 있다. 장기적으로는 지역의 수세(收稅)에도 문제가 될수있다. 부동산에 대한 세금이 높아지게 된다. 결국은 주민의 생활여건이 나빠진다. 금년들어 밴쿠버 협회소속 지역에서 매매된 부동산의 가격대를 보면, 8월 말까지 주거부동산 거래는 22,903건이 거래되었다. 20만불에서 30만불까지 2,356건, 30만불에서 40만불까지 3,504건, 40만불에서 50만불까지 3,109건, 그리고 50만불에서 60만불까지 2,326건 거래됬다. 11,295건이 거래되어 전체의 약49%에 해당한다. 나머지는 20만불대 이하 819건과 60만불대 이상 9,821건으로 분포되어 있다. 낮은 가격대는 콘도나 공동주택이 많이 차지하고 있다. 문제는 낮은 가격대라고 하지만 구매자들의 구매능력을 초과하는데에 있다. 주택의 형태별로 나누어 보아도 마찬가지다. 주로 비지니스인 커머셜 거래에서는 10만불대 이하가 141건으로 총472건중 약30%를 차지한다. 주택은 구매능력대를 벗어나 있고 소득을 짐작할수 있는 비지니스의 규모는 낮은 가격대를 형성하고있다. 불균형과 바람직하지 않은 분포라고 할수 있다. 공자는 “가난한 것은 근심하지 않으나 균등치 못한것은 근심한다”라고 했다. 왜 가난한 것이 근심이 아니겠는가? 근심 거리긴 하나 균등치 못한 것에서 나오는 불평과 불만은 훨씬 폭발력이 있다는 말이다. 살기 좋은 지역으로 말하면 내로라 하는 곳, 사는 사람들은 버금가라면 서러워할 사람들이 많이산다는 밴쿠버 지역이다. 그러나 현재의 흐름이 바뀌지 않는다면 명성보다는 사람으로 치면 된장X 같은 이미지로 바뀔지도 모른 다는 염려가 된다. 권오찬 부동산 중개사 2014-09-19 17:32:55
瓜田李下(과전이하)
주택거래의 경우에는 셀러와 바이어가 직접만나서 대화를 나누게 되는 경우는 흔치 않다.집이나 콘도를 보기위한 약속이 잡히면 셀러는 자리를 비우고 대리인인 리얼터가 집에 대한 설명이나 안전을 책임지게 된다. 바이어와 셀러가 직접 만나서 불필요한 정보를 서로 주고 받다보면 오해가 생길수 있고 불필요한 의구심을 갖게 되는 경우가 있다. 그래서 이곳의 관행은 셀러와 바이어가 직접적으로 만나는 기회를 피하게 한다. 비지니스의 경우는 주거부동산과 달리 양자가 직접만나는 경우가 좀더 빈번하다. 소득에 대한 셀러의 주장을 검증해야 하는 바이어로서는 구체적이면서 쉽게 대답할수 없는 부분까지고 질문하게 된다. 가장 흔한 질문중 하나는 비지니스를 함으로써 얻어지는 소득에 대한 질문이 되는데 소득에 대해서 100% 소득신고를 하면 문제가 덜 하겠지만 그렇지 않은 경우 셀러로서는 100% 털어 놓아 말하기는 쉽지 않다. 비지니스가 완전이 양도되기전까지는 어디까지나 잠재적 바이어일 뿐이다.비지니스의 거래에서 셀러가 바이어의 질문에 직접 답하는 경우가 많다. 왜 매각을 하고자 하는지 같은 질문에서 부터 구체적인 수입의 구조등에서 대해서도 질문하고 답하게 된다. 서류가 완벽하다면야 서로 질문하고 답할 이유가 없겠지만 그런 비지니스는 유토피아를 찾는 일과 별반 다르지 않다. 셀러는 가능한한 빠른 시간에 원하는 가격으로 매각하고자 하는 마음에 나름대로 준비한 설명을 하게 되는데 이때 주어지는 정보가 때에 따라 다르거나 리얼터를 통해서 설명들은 것과 다르게 되면 바이어는 의구심을 갖기 시작하게 된다. 작은 의구심이 잘못된 미사여구로 인해서 증폭되어 거래가 성립되지 않거나 어렵게 일이 처리되어야 하는 힘든 과정을 겪게 되기도 한다. 셀러와 바이어는 상호간에 적은 아니다. 그러나 이해가 첨예하게 대립될때는 그에 못지 않다.헝거게임에서 자신을 죽이려고 설계된 두번째 게임에 출전해야만 하는 켓니스는 술주정뱅이 처럼 살고 있는 선배 우승자 헤이미치에서 가르쳐 줄것이 있는냐고 묻는다. 헤이미치는 “누가 적인가를 생각하라”고 말해준다. 자신이 살려면 다른 사람을 다 죽여야만한다. 다 적이란 말이다. 뜬금없는 말이라 그저 귀에 담아 두긴했다. 그러나 절체절명의 순간에 그 말한마디가 식민지배자 스노우 대통령에 맞설 동지를 구별해 내는 역활을 하게 된다.부동산 거래에서 셀러가 바이어에게 준 정보는 때에 따라서 족쇄가 될수도 있다. 지나치게 적극적이거나 서로 대화가 용이한 사이라고 섣불리 자신의 비지니스에 대해서 필요 이상으로 부풀리거나 하는 것은 조심해야 할 일이다. 오히려 불필요한 오해를 불러오게 되기도 한다. 누가 자신을 대신해서 도울수있는 위치에 있는지와, 거래에 있어서의 동지 인가를 생각하면 일이 훨씬 프로패셔널해 진다. 권오찬 부동산 중개사 2014-09-12 10:13:30
경궁지조(驚弓之鳥)
과거에 실패했던 투자 경험때문에 움추려드는것은 개인이나 기업이 다 마찬가지다. 과거에 섬성이 자동차 회사를 설립했다가 내외적으로 몰린탓에 자동차 산업을 포기한 적이있고, 현대는 전자회사를 가짐으로서 첨단산업으로 그룹의 구색을 맞추려던 꿈이 허사가 됬던 경험을 갖고 있다. 기업주의 개인적인 취향에 따른 숙원 산업이었다는 설도 있었고, 거칠다는 그룹이미지를 다듬고 선두다툼에서 밀리지 않기 위한 욕심이 있었다 해도 투자 자체에 허튼 조직이 아니었지만 실패하고 말았다. 그런 대기업들 조차도 쓴경험했던 분야에 쉽게 접근하지 않는다. 요즘 흔한 말이 되었지만 트라우마가 생겼기 때문이다. 개인도 어떤 시도를 했다가 쓰라린 실패를 하고 나면 유사한 환경에 다시 놓이게 되면 긴장하거나 움츠러 들게 되어 가진 능력으로 감당할 만한 것조차도 해내지 못하는 경우가 많다. 옛날 전국시대에 위나라의 왕과 대화를 나누던 이양은 날아가는 기러기는 발견한다. 그가 말하기를 왕이시여 저는 빈활을 가지고도 날아가는 기러기를 떨어 뜨릴수 있습니다라고 아룄다. 그대의 활솜씨가 그렇게 훌륭하단 말이요? 위왕의 말에 서슴없이 비활을 들어 시위를 힘차게 당겨서 활시위를 튕기자 날아가던 기러기가 떨어 지는 것이 아닌가? 놀란 왕에게 이양이 했다. 대왕님 저기 떨어진 기러기는 이전에 활을 맞아 봤던 놈인데 시위 당기는 소리에 놀라 떨어진 것입니다. 어떤 쓴 경험을 한 후에는 또다시 그런일이 생기지 않도록 조심하라는 뜻을 전한다.수년 동안 콘도 시장이 불황중 불황을 겪으면서 콘도에 투자를 했던 많은 사람들이 출구를 찾지 못해 고생을 해왔다. 당시 후하게 주었던 모기지가 불경기 동안 큰부담을 주어왔다. 덩달아 서둘러 착수한 콘도건설물량이 뒤따라 시장에 들어 오면서 전반적인 부동산 시장의 상황에 아랑곳 하지 않고 시장을 냉각시켜왔다. 일부 지역은 평균 훨씬이하로 가격이 내려 앉으므로 해서 실거주용 구매자나 투자자를 구분하지 않고 큰손실을 보게했고 아직도 크게 개선되지 않은 상황이 지속되고 있기도 하다.광역밴쿠버 주택에 대한 구매능력의 정도는 계속하락하고 있다. 소득 증가율보다 높은 부동산 가격앙등때문에 개인주택의 구매능력은 물론 콘도 같은 공동 주택구매 능력도 점점 저하되고 있다. 결국 모든 주택형태가 모두 구매자들의 구매 능력범위 밖에서 가격이 형성되고 있고 점점 그 괴리가 더 깊어진다고 보는 의견이 많다. 그중 나은 것이 콘도시장이다. 구매능력범위에서 가장 근접해 있는 콘도 시장이 부득이 하게 활성화 될 여지가 있다. 당장은 아니지만, 한번 화살에 놀랐다고 계속움추리는 것이 능사가 아닐때가 아주 멀지는 않아 보인다. 권오찬 부동산 중개사 2014-09-05 16:03:22
PDS
주거용 부동산, 대지 등을 거래할때 반드시 포함해야 하는 서류중에서 PDS (Property Disclosure Statement, Property Condition Disclosure Statement라고도 함) 라는 서류가 있다. 부동산을 파는 사람이 작성하게 되는 서류인데, 그 서류는 팔고자 하는 부동산에 대해서 현상과 하자사실에 대해서 알고 있는 바를 정해진 질문에 체크를 하는 형식으로 작성하는 서류다. PDS에는 대지에 유류저장 탱크가 묻혀 있는지, 대마초 재배사실이 있었는지 등에 대해서 파는 사람이 아는 바를 기술하게 되어 있다. 주요한 질문들이 사는 사람에게 참고가 되도록 하기 위한 질문들인데, 일부는 유무여하에 따라 집을 사는 사람에게 집을 살것인지 말것인지를 결정하게 할수 있는 중요한 질문사항도 있다. 모든 질문들이 부동산을 매각하는 소유자가 그런 질문 사항에 언급된 일들 또는 현상의 유무에 대해서 인지 하고 있는지를 묻게 된다. 외형상으로는 참 정직한문화를 반영하는 듯한 서류라고 생각할수 있다. 문제는 질문에 대해서, 파는 사람이 각각의 사항에 대해서 인지하고 있는지 여부를 묻기 때문에 명확히 알고 있는 사항이라도 인지 하지 않고 있다고 대답 할수 있다는데 있다. 파는 사람이 거짓을 말하게 할수 있는 틈을 만들어 주는 서류기 때문에 파는 사람을 보호하는 목적이 큰 서류다. 그러나 많은 사람들이 사는 사람에게 유익하게 하고자 하는 서류로 착각하고 있다. 예를 들어서 마리화나를 재배한 기록에 대해서 인지 하고 있느냐 하는 질문하기 때문에 어떤 연유로든지 그런 사실이 있었다는 것을 알고 있다고 해도 인지 하지 않고 있다고 대답할수 있는 틈을 주는 것이다. 한마디로 서류 그대로 믿어서는 안되는 서류라고 할수 있게 된다.심리상담자이며 정신과 의사 강연자로 명성이 높은 스캇 펙교수는 “거짓의 사람 (원제: People of Lie)에서 “악은 평범하고 정상적이며 심지어는 합리적인 것처럼 나타나는 경우가 훨씬더 많다. 악한 사람들은 위장술에 도사이다. 그들은 다른 사람들에게든 자신에게든 자신의 참된 색깔을 열어 보이지 못한다”라고 했다. 그러면서 악(evil)은 산다(live)를 거꾸로 해놓은 것처럼 악은 삶을 거스르는 것이라고 했다. 거짓으로 꾸며지는 악은 진실보다 더 합리적이고 호소력이 있다. 단순한 성질의 진실보다, 꾸며질수 밖에 없는 거짓은 더 교활하고 더 합리적인 것처럼 보인다는 뜻이다. 그리고 거짓의 사람들은 스스로도 그 거짓을 진실화하는 발전을 하게 된다. 서류는 그 속성상 최초에 작성한 사람에게 유리하게 작성된다. 셀러가 바이어의 이익을 위해서 작성하는 서류는 없다고 해도 과언이 아니다. PDS내용을 제대로 확인 하지 않아서 낭패를 겪은 사례가 적지 않다. 새로운 택지가 부족한 가운데 오래된 주택을 헐고 신축하거나 개축하는 경우가 늘어면서 지하유류저장고가 나중에 발견되어 애를 먹거나, 모르고 있었던 대마초 기록때문에 내놓은 집이 오래동안 팔리지 못하는 일들이 생긴다. 계약관련 서류의 속성을 알아 간과하는 사항이 없도록 유의 해야 한다. 권오찬 부동산 중개사 2014-08-29 17:25:35
창통무조(暢通無阻)
현대 대도시의 상징하는 콘크리트 빌딩과 삭막한 도시 풍경은 밴쿠버지역에서는 맞지 않는다. 어느 동네를 가더라도 풍부한 녹지와 공원시설등이 잘 갖추어져있다. 주거지는 바로 옆의 녹지 또는 산자락과 맞닿아 있고 경계가 없이 그야말로 자연스럽게 연결되어 있다. 너무 쉽게 접근할수 있고 누릴수 있기 때문인지 살다보면 귀한줄을 잊을때가 더 많다. 숲이 많고 녹지가 도시를 관통하여 서로 이어져 있기 때문인지 야생동물의 출현이 잦다. 너구리 같은 소형 동물은 크게 신경이 쓰이지 않지만, 고요태나 곰 정도라면 신경을 쓰느냐 아니냐가 아니고 위험을 경고 해야 한다. 근래들어 부쩍 곰의 출현횟수가 늘어 났다고 한다. 광역밴쿠버 골고루 주거지역에 나타나는 횟수가 늘어 나는 가운데 코퀴틀람은 곰이 가장많이 풀현하는 도시라고 보도됬다. 밴쿠버선지에 따르면 2013년동안 1,281건이 보고되었고, 뒤를 이어 포트코퀴들람이 882건을 기록했다. 그뿐아니라 매이플리지, 노스밴쿠버, 버나비등도 BC주내 Top 10에 들정도로 곰의 출현이 많다고 한다. 다소 안전하다는 흑곰이긴 하지만 곰이 주거지에 나타난다면 부지중에 맞닥드릴수 있는 가능성이 높아서 곰을 발견하면 보고를 하도록 당국에서는 요청하고 있는데, 보고에 모두 적극적이지는 않은가 보다. 오래동안 지역사회에서 살아온 세대들은 당연시 하거나 귀찮아서 보고를 하지 않는 경우가 있다니 실제로 곰이 출현한 건수는 보고된것 보다 많다는 것을 의미한다. 곰이 출현이 증가하면서 쓰레기통의 잠금자치를 통해서, 또는 수거를 위해 내어 놓는 시간등을 통제하지만 그리 쉽지 않다고 한다. 주변에 큰폭으로 증가하는 불루베리 농작지가 곰을 불러들이고 좀더 시간이 갈경우 개체수가 증가해서 더 많은 곰들이 주거지로 들어올 가능성이 있다고 한다. 작가와 학자 그리고 정치가로서 어느것 하나 손색이 없이 극적이었던 중국의 곽말약은 혼란의 20세기를 살아온 인물로 알려져있다. 청년기에는 좌경화 되어 국민혁명군에 참가하기도 했고, 항일 운동에도 참가하면서도 고대사상을 연구하고 시를 쓰는 등 열정적으로 산사람이다. 그의 자서전에서 “도로에 안전하게 진입하게 장애물을 없애고 , 진군하는 군대의 통행에 막힘이 없게 하라”라는 글이 나온다. 창통무조 (暢通無阻)란 막힘이 없다는 뜻이다. 커침없이 통한다는 의미이며 어떤일에 장애가 없이 술술풀린다는 뜻이된다. 곰의 출현이 빈번해졌다는 뉴스를 보니 떠오르는 말이다. 함부로 대할수도 없게 보호되는 동물이 땀흘려 길러 놓은 블루베리나 농작물을 마음대로 먹어치우고 망가뜨리는 것이 마치 창통무조가 뭔지를 설명하는듯하다. 그런것 보다는 비지니스 환경이나 가게운영에 창통무조할 좋은 환경이 열려야 하는데 말이다. 권오찬 부동산 중개사 2014-08-01 15:32:10
盲者正門(맹자정문)
시베리아 호랑에에 대해서 BBC 방송이 제작한 다큐맨터리가 있다. 극한의 겨울동안에는 먹이 사슬의 가장위에 있는 호랑이라도 먹을 것을 구하기 어렵고 힘들다. 온 천지가 깊은 눈속에 파뭍혀 있으니 사냥을 하려는 호랑이나 목숨을 걸고 피하려는 먹이감도 다 힘겨운 달리기를 해야한다. 호랑이는 이동을 할때면 에너지를 절약하기 위해서 자동차가 다니는 길을 이용한다고 한다. 그 만큼 눈길이 험난하고 많은 힘과 열량을 소모해야 한다는 것을 의미하며 아무리 호랑이라도 에너지를 절약햐야 하는 절박한 환경이라는 것을 말한다. 동물도 먹이감이 풍부하지 않은 어려운 시기를 지나는데는 절약이 가장우선 하는 전략으로 꼽는다는 것이다. 시베리아 호랑이의 겨울 나기 전략은 아마도 비지니스 환경이 좋지 않은 때를 지나는 많은 사람들에게도 마찮가지가 아닐까 생각된다. 비지니스를 거래할때 고려해야 하는 사항이 한두가지가 아니다. 근무시간을 포함한 영업시간, 계절적 변동, 인력수급의 용이성, 관련법이나 규제정도, 기술이나 노우하우 문제등 한두가지가 아니다. 나중에 매각을 한다면 매각이 어렵지 않을지, 또는 높은 정도의 체력을 요구하는 업종인지도 따진다. 여러가지 중에도 가장 우선 하는 것은 역시 얼마나 소득을 얻을수 있느냐 하는 문제다. 거의 모든 조건들의 궁극적인 목적이 소득으로 귀결되기 때문이다. 간혹 소득 보다 다른 조건에 비중을 두는 경우도 있지만 그런 경우는 흔치 않다. 드러내놓고 말할수는 없지만 소득에 대해서 얼마정도를 오픈할수 있는 업종인지도 중요하다. 흔히 우연하게 좋은 것을 차지 하거나 얻는 경우를 일컬어 소 뒷걸음치다 쥐잡았다고 한다. 이말과 비슷한 말이 맹자정문이다. 앞을 보지 못하는 사람이 우연히 문을 바로 찾는 다는 말인데 요행수로 행운을 얻는다는 표현이다. 가끔 어떤 사람들의 성공담을 보면 맹자정문 같아 보이기도 한다. 실제로 시대적으로 환경적으로 우연히 맞아 떨어 지면서 성공이 증폭된 경우도 있긴하다. 그러나 그렇게 성공한 사람들이 애초부터 맹자정문을 생각하고 일을 시작한 사람들이 아니라는 점이 중요하다. 누구나 꼼꼼히 그리고 정성을 다해 조사하고 결정한다.상업용 부동산에 대한 투자도 맹자정문이 없다는 점에서 다르지 않다. 비교적 규모가 크긴 하지만 결국 CAP Rate 라는 가장중요한 점을 판단하기 위해서는 눈에 보이지 않는 잠재성, 다른 사람들에 의해 결정되는 도시계획이나 인구 이동, 생활패턴의 변화등 한두가지가 아닌 것들을 따져봐야 한다. 천부적인 감각을 가졌다면 좋겠지만, 그렇더라도 천부적인 감각이 다른 수많은 팩터를 압도할수 없다는 점에저 역시 맹자정문은 없다고 할수 있다. 권오찬 부동산 중개사 2014-07-26 10:57:45
초목개병 (草木皆兵)
광역 밴쿠버 지역의 비지니스 거래 시장과 상업용 부동산 시장이 금년들어서의 5월 및 누계 실적에서 저조를 보이고 있다. 비지니스의 경우 5월 말까지의 누계 매매금액이 약 47%줄어들었다. 작년동기 5.9 백만불이었던 것이 약 3.1 백만불로 약 47% 줄어들었다. 5월 단기만 비교하면 23% 거래금액이 줄어들었다. 거래 성공율은 누계치로 볼때 약2% 올라갔다. 평균 건당 거래금액은 작년 동기 17.5만불이었던 것이 금년들어 8만불로 줄어 들었다. 거래단가가 줄어 든것은 5월 단기간도 정도의 차이는 있지만 줄어들었다. 비지니스 규모가 작은 것들이 거래되고 있다. 총거래량과 단가가 같이 줄어 들은 가운데 거래 성공율이 높아진 것을 해석해 보면, 이민 정책이 갑자기 바뀌면서 영향을 받은것으로 보인다. 작년의 경우 이민문호가 금년동기간 보다 넓게 열려 있었으나 금년 초부터 이민 규제 조건을 강화하는 가운데 이민(용) 비지니스 거래가 줄어들고 상대적으로 무관한 작은 규모의 비지니스가 거래됬다고 볼수 있다. 상업용 부동산의 경우, 5월까지 누계 거래금액이 작년 약 31 백만불에서 16백만불로 거의 반으로 줄어 들었다. 5월 단기 실적도 같은 비율로 줄어 들었다. 건당 단가는 약 3% 올라간 약 63만불이다. 거래 성공율은 누계치로 작년실적의 반에 못미치는 것을 집계됬다. 상업용 부동산의 경우 규모 면에서 50%정도로 내려앉았다고 할수 있다. 시장의 균형을 판단하는데 필요한 리스팅건수 대비 거래율도 약 68%로 내려왔는데 작년 대비 매매부진으로 판단할수 있다. 대지나 농장 거래는 더 악화되어 작년대비 약 90정도가 줄어든 거래량에 거래성공율도 작년동기 대비 25%정도로 내려앉았다. 비지니스를 포함해서 상업용 부동산 거래가 급격한 변화를 보이는 것은 시장이 안정된 기반위에서 움직이지 않는다고 생각할수 있다. 경제적인 환경이 크게 변화하지 않는 가운데 거래량이 큰변화를 보이는 것은 경제상황의 실질적 변화에 기초하지 않고 다른 영향을 받고 있다고 판단할수 있다. 외부유입의 조건이 변화하면서 급격히 나타난 현상이다.동진의 명장 사현은 진나라왕 부견이 이끌고온 백만대군이 강건너에 자리잡자, 적장 부융에게 “군대를 조금만 뒤로 물러 주면, 우리가 강을 건너가서 한번싸움으로 승부를 가리겠소”라고 했다. 부융은 열배가 넘는 군사를 믿고 그렇게 하겠다고 약속한다. 사현의 군대가 강을 건너오기 위해서 중간에 도착했을때 기습해서 전멸시키려는 속셈이었다. 그러나 백만대군의 후미에서는 자기 군대가 적군에 패하여 퇴각하는 것으로 생각하여 혼란 속에 앞 다투어 달아나고 스스로 자멸하게 된다. 그때 혼비백산한 군사들은 들판에 선 나무만 보아도 적군인줄 알고 달아나기 바빳다고 해서 나온 말이 초목개병이다. 시장엔 급격한 변화가 나타나거나 자연스런 흐름과 맞지 않는 패턴이 나타날수 있다. 이럴때 일수록 실상을 구분해 낼수 있는 지혜가 필요하다. 우왕좌왕 하는 사이 거래 적기를 놓칠수도 있으므로 혹시라도 시장분석에 초목개병의 우를 범하고 있는지 생각해봐야 한다. 권오찬 부동산 중개사 2014-07-04 16:05:10

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