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주택 거래 부진의 이유
요즈음 밴쿠버의 주택시장에서는 거래가 부진한데, 그러한 현상은 매도자와 구매자가 합의에 이르기 어렵다는 말과 같습니다. 각자 어떠한 생각을 가지고 있는지 추정해 보기로 하겠습니다. 주택매각을 고려하는 사람들은 ‘부동산은 여전히 희망적이다’라고 생각하는 경우가 많은데, 다음과 같은 근거를 듭니다. 첫째, 최근 몇 년간의 부동산 활황기에도 주춤거리다가 올라온 경우가 몇 번 있었는데, 지금도 그러하리라고 생각합니다. 지금은 일시적인 조정을 보이는 것이고, 조만간 다시 오르리라고 생각하는 것입니다. 둘째, 2010년 동계 올림픽이 아직 끝나지 않았다는 측면에서 희망을 걸기도 합니다. 혹은, 일부 지역에서는 지역개발과 관련된 재료에 의해서 주택가격이 상승을 지속할 것이라고 기대하기도 합니다. 셋째, 내 집 만큼은 알짜배기라고 생각하는 경향이 있습니다. 다른 도시의 집값은 내려가더라도 내가 속한 도시는 그러하지 않을 것이라거나, 아니면 내 동네는 그렇지 않을 것이라고 생각하거나, 적어도 내 집은 그렇지 않을 것이라고 자위하기도 합니다. 물론, 다 같이 내려갈 것이므로 상관 없다는 생각도 가집니다. 그래서 주택을 매도하려고 하였던 사람들이 매각을 잠정적으로나마 중단하는 경우가 많아진 듯합니다. 지금 팔기 보다는 일단 렌트를 놓고서라도 시간을 벌겠다는 생각을 실천에 옮기기도 합니다. 이에 비하여 주택 구입에 관심이 있는 사람들은 ‘미래는 내 편이다’라고 생각하는 경향이 많은 듯 한데, 다음과 같은 근거를 듭니다. 첫째, 밴쿠버의 부동산 가격이 지나치게 높다는 생각을 가지는 경우도 많습니다. 최근에 주택이 과도하게 초과공급 되었음에도 불구하고, 주택가격이 미국 등과 비교하여 높다고 생각합니다. 둘째, 밴쿠버 부동산 가격은 필시 조정을 받을 것이라고 생각합니다. 미국의 금융위기와 그에 따르는 여파가 분명히 밴쿠버의 주택가격에도 영향을 미치리라는 생각을 가지고 있습니다. 셋째, 현실적으로 주택구입에 어려움이 있습니다. 자국에서의 경제상황이 어렵기 때문이기도 하며, 특히 한국의 신규이민자와 유학생은 최근의 환율에서도 불리합니다.그래서 주택을 구매하려고 하였던 사람들은 구입을 보류하고 관망자세로 돌아서는 경우도 많아졌습니다. 대폭 깎아주면 사겠지만, 그렇지 않으면 기다리겠다는 자세를 취하기도 합니다. 이와 같은 생각의 차이 때문에 가격에 대한 합의에 이르기가 더 어려워진 듯 합니다. 최근의 거래량이 7~8년 전의 수준으로 되돌아간 이유가 여기에 있다고 필자는 생각하고 있습니다. 여기에 언급하지 않은 여러 여건이 과연 누구의 편에 유리하게 작용할 것인지, 무엇이 더 크게 이 시장에 작용할 것인지 등에 대하여, 자신의 상황에 결부시켜 판단을 내려야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-10-18 00:00:00
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갈수록 악화되는 주택시장
2008년 9월에는 각종의 지표가 더욱 나빠진 모습을 보여주었기 때문에, 밴쿠버의 주택시장이 갈수록 악화되고 있다고 볼 수 있습니다. 팔려고 내놓은 매물은 급증하였음에 비하여 거래가 이루어진 경우는 격감하였고, 그 결과 가격 하락도 통계수치에 반영되고 있습니다. 메트로 밴쿠버에서 지난 9월의 모든 주택에 대한 매물등록은 전년동월대비 28.8% 증가하였음에 비하여, 거래량은 42.9% 감소하였습니다. 그리하여 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 25.8%를 기록하였는데, 이는 지난 2001년 이후의 모든 달을 포함하는 기록에서 최저치입니다. 즉, 메트로 밴쿠버 부동산협회가 각종수치를 발표한 이래 가장 팔기 어렵다는 것을 의미합니다. 그 결과 표준가격도 전년대비 마이너스를 기록하고 있습니다. 단독주택은 1.6% 내렸고, 타운하우스는 2.5% 올랐으나, 아파트는 0.7% 하락하였습니다. 2001년 상반기에 그러한 마이너스 기록을 보인 이래 7년 만에 처음으로 전년대비 가격이 하락하였습니다. 평균가격의 측면에서 보면 단독주택은 1년 전에 비하여 3.6% 내렸고, 타운하우스는 1.9% 올랐으나, 아파트는 7.8% 하락하였습니다. 실제로 거래된 주택의 평균치인 평균가격을 올 최고치와 비교하면, 하락을 더욱 실감할 수 있습니다. 불과 몇 달만에 단독주택은 14.2% 내렸고, 타운하우스는 2.7% 하락하였으며, 아파트는 13.1% 내린 것으로 나타나기 때문입니다. 통계상의 맹점을 감안하더라도 하락세가 심상치 않아 보입니다.프레이저 밸리에서도 매물등록은 16.8% 증가하였음에 비하여, 거래량은 26.4% 감소하였습니다. 그리하여 매물판매 비율은 32.1%를 기록하여 광역 밴쿠버 보다는 일시적인 수치상으로는 좋아 보이나, 실질적으로 양호하다고 보기는 어렵습니다. 그리고, 매물 잔량(12,379채)은 사상최고입니다. 평균가격도 일년 전에 비하여 하락하는 양상을 보이기 시작하였습니다. 단독주택은 2.4% 하락하였는데, 타운하우스는 2.6% 올랐고, 아파트는 0.8% 상승한 것으로 나타났기 때문입니다. 단독주택의 가격이 마이너스를 보이는 양상은 지난 2001년 상반기 이후 7년 만에 처음으로 나타난 현상입니다.메트로 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 매물등록은 24.5% 증가하였으나 거래량은 37.6% 감소한 것으로 나타났습니다. 올 9월의 전체 거래량(2,565채)은 2000년 9월(2,540채)과 엇비슷한 수준으로서, 8년 전의 수준으로 회귀하였다고 볼 수 있습니다. 거래량 등이 7~8년 전으로 회귀하였으므로 현재의 시장이 그 당시의 상황과 유사하다고 말할 수는 있으나, 향후의 결과까지 유사하리라고 생각하는 것은 금물입니다. 그 당시와 지금은 처한 여건에서 거의 정반대 상황이기 때문입니다. 따라서 향후에 전개될 결과도 그 당시와는 엄청나게 커다란 차이를 보일 것이라는 것이 필자의 판단입니다. 지금은 현실을 외면하지 말고 직시하여야 할 때입니다.
밴쿠버 조선
2008-10-17 00:00:00
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Leaky Condo란 무엇인가?
콘도(타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등을 포함하는 개념)를 구입하려는 사람들과 상담을 하다가 보면 리키 콘도(Leaky Condo)에 대하여 전혀 들어보지 못한 사람들이 의외로 많다는 사실을 알게 됩니다. 당연히 자산 가치에 미치는 영향에 대하여도 알지 못하는 경우가 대부분입니다. 리키 콘도라고 하는 것은, 건물의 외부 혹은 내부로부터 외벽 등으로 습기가 침투하여 건물의 구조물에 심각한 손상을 일으킨 콘도라고 말할 수 있습니다. 이러한 습기 문제가 단지 콘도에만 발생하는 것은 아니고, 단독주택에서도 발생할 수는 있습니다. 이러한 문제가 고층아파트에 발생하면 구조적으로 수리비가 엄청나게 크게 들어갈 수 밖에 없으며, 그러한 수리는 신규주택 워런티가 제공되지 않는 한 집주인들이 공동으로 부담하여야 한다는 것에 문제가 있습니다. 밴쿠버와 같이 차가운 습기가 있는 태평양 연안 지역이나, 에어컨이 사용되는 남부의 아열대 지방에서는 실내의 적정온도와 실외의 기온 사이에 차이가 발생합니다. 그러한 지역에서는 외부의 공기가 건물의 내부로 들어오지 못하게 하고, 아울러 내부의 공기가 밖으로 흘러 나가지 못하도록 공기의 유출입을 막아야 합니다. 에너지 보존을 위한 대책으로라도 공기가 통하지 않도록 밀폐하는 경향이 있습니다. 건물을 지탱하는 주요 구조물이 있는 부분에서는 공간이 발생하기 마련인데, 그러한 부분에 공기가 통하지 않도록 조치합니다. 문제는 완벽한 밀폐가 원천적으로 가능하지 않으며, 일단 그러한 부분에 침투한 수분은 그곳에 갇히게 됩니다. 그리하여 주요 구조물을 단기간에 썩어 버리게 만듭니다. 이러한 현상은 과거에는 주로 저층 아파트에서 발생하는 것으로 알려졌으나, 요즈음에는 고층 아파트에서도 꽤 발생합니다. 건물의 높이가 높아질수록 구조물 내부로 습기가 유입될 가능성이 높아지기 때문입니다. 오래된 콘도에서만 발생하는 것도 아니라 비교적 새 콘도에서 나타나기도 합니다. 심지어는 새로 완공된 고층 아파트에서도 이러한 문제가 드러나 수리에 들어가기도 합니다. 이러한 리키콘도 문제는 과거에도 발생하였고, 현재에도 발생하고 있으며, 미래에도 발생할 것입니다. 일단 이러한 문제가 발생하면, 소유주들의 직접적인 부담으로 귀결됩니다. 리키 콘도를 수리하기 위하여 수백만 달러에서 수천만 달러까지를 공동으로 부담하기도 합니다. 그러한 경제적인 부담과 아울러, 공사기간 동안의 불편함도 감내하여야 하고, 매도에 어려움을 겪기도 합니다. 아울러 그 공사에 관계되었던 당사자들끼리의 소송이 줄을 이을 수 있으며, 개발회사의 도산으로 이어지기도 합니다. 모든 콘도에 이러한 문제가 발생하는 것은 당연히 아닙니다. 구조상 그러한 문제가 발생하기 어려운 주택 유형도 존재하며, 혹시 발생하더라도 작은 금액으로 치유가 가능한 경우도 있습니다. 전문가들은, 같은 콘도라고 하더라도 구조를 특정한 형태로 만들면 밴쿠버 리키콘도 문제의 70%를 해결할 수 있다고 말하고 있습니다. 따라서, 콘도의 구체적인 형태도 중요한 선택 요인입니다.
밴쿠버 조선
2008-10-04 00:00:00
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미국 부동산 투자?
2007년을 전후로 미국의 부동산이 일부 지역에서 조정국면을 보이기 시작하였으며, 그러한 양상이 전반적으로 확산되어 현재까지 어느 정도 하락한 것으로 보도되고 있습니다. 그에 따라 미국 부동산에 관심을 보이는 사람들도 많아 졌으며, 캐나다 달러의 강세와 어우러져 미국의 부동산을 실제로 구입하였다는 이야기도 듣고 있습니다. 필자에게도 그런 문제로 상담해오는 사람들도 있었는데, 필자는 그때마다 만류해 왔습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 미국 부동산의 가격이 ‘V’자형을 그릴 것 같지는 않다는 것이 필자의 판단입니다. 특정한 상품시장에 외부의 부정적인 충격이 강하게 그리고 일시적으로 작용하면, 가격지표는 짧은 기간에 급격하게 하락하였다가 곧바로 회복하는 경우가 있는데, 이때 가격지표는 ‘V’자 모양을 그립니다. 현재의 미국 부동산시장에는 단기적인 외부충격이 가해진 것이 아니라, 장기적이며 근본적인 문제들이 터진 것으로 보아야 한다는 것이 필자의 의견이고, 그렇기 때문에 ‘V’자형을 그릴 것 같지는 않습니다. 둘째, 설령 ‘V’자형을 그린다고 할지라도 현재 수준이 하락폭의 어느 위치에 있는지 가늠하기 어렵다는 점입니다. 상승하던 가격추세가 방향을 틀어서 추락하는 양상을 보이는 상품을 섣부른 판단으로 매수한다는 것은 상당히 위험한 행위입니다. 바닥을 정확하게 포착하여 그 시점에서 매수하기를 모든 투자자가 바라지만, 막연한 짐작으로 그러한 행운을 잡을 확률은 지극히 낮습니다. 셋째, 경제가 회복된다고 하여 부동산 경기가 바로 살아나는 것은 아닙니다. 주택시장은 주식시장이 아닙니다. 주식시장은 경제가 살아날 조짐을 보이면 곧바로 가격이 상승하지만, 부동산시장은 그 반응이 느리며 지속적인 양상을 보입니다. 미국경기가 본격적인 침체기로 들어갔느니 마느니 하는 논란이 있는 현재의 시점에서 부동산 경기가 조만간 회복될 것으로 기대하는 것은, 파종도 하지 않은 상태에서 추수하려고 하는 것과 다를 바 없다는 것이 필자의 판단입니다. 넷째, 지금이 미국 부동산 장기침체의 초기국면인지도 모르겠다는 생각을 가지고 있습니다. 장기간에 걸쳐서 경제가 호황을 구가하였고, 부동산의 가격이 급등하면서 투기적인 양상을 보였으며, 그 이후 가격하락과 아울러 금융기관의 파산이 줄을 잇고 있습니다. 이러한 양상은 과거에 일본이 보여준 행보와 매우 유사하다는 것이 필자의 판단입니다. 그 이후 일본의 부동산은 심각한 장기침체를 겪고 있는데, 미국의 부동산도 그러한 양상을 보이지나 않을까 하는 것이 필자의 우려입니다. 위와 같은 필자의 의견에 동의하지 않는 사람들이 많을 것으로 생각합니다. 그래서 미국 부동산 투자에 관하여 문의하는 사람들에게는 ‘떨어지는 칼날은 잡지 말라’는 주식시장의 격언을 단순하게 말해 주기도 하였습니다. 즉각적인 반응을 보이는 주식시장에서조차도 그런 일을 하지 말라고 하는데, 주택시장에서 그렇게 한다는 것은 더욱 무모한 투자라는 것이 필자의 판단이기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-09-27 00:00:00
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콘도 투자, 안전한가?
2000년대 중반에 한국인들은 밴쿠버 등지의 북미에서 콘도(타운하우스, 저층 아파트, 및 고층 아파트)에 대규모로 투자하였으며, 특히 신규분양에 집중되어 있는 듯 합니다. 고층아파트가 관리도 편하고 가격도 잘 오를 것이라는 생각을 가졌겠지만, 그러한 신규분양에는 여러 가지의 문제점이 있습니다. 첫째, 신규주택을 분양받으면 기존주택보다 더 많이 남는다고 맹신하고 있습니다. 분양가격이라는 것은 개발회사가 임의로 결정하는 것이지, 정부의 규제나 통제와는 전혀 상관이 없습니다. 분양개시 직전에 한껏 부풀려 결정할 수도 있으며, 분양도중에 올리기도 합니다. 이윤의 극대화를 추구하는 것이 회사의 근본적인 목표이기 때문에, 완공된 직후에 구매자들에게 시세차익이 돌아가도록 분양가격을 책정한 것은 개발회사의 입장에서 보면 실패한 프로젝트라고 간주할 수도 있는 것입니다. 둘째, 공사비가 오르기 때문에 시세가 오를 수 밖에 없다고 생각합니다. 이는 높게 결정한 분양가격을 설명하고자 할 때 개발회사가 동원하는 논리이지, 완공된 이후 개별 유닛의 시세가 시장에서 결정될 때에는 전혀 상관이 없는 논리입니다. 주택의 가치를 평가하는 평가사들의 대표기관(Appraisal Institute of Canada)에서도 공사비에 근거하여 시세를 책정하는 행위를 강력하게 금지하고 있습니다. 셋째, 고층아파트는 부동산 개발의 극단적인 형태로서 추가적인 잠재력이 거의 없습니다. 부동산 가격을 결정하는 변수 중에 잠재력도 포함되는데, 고층아파트는 그러한 잠재 가능성을 거의 완전히 소진한 형태입니다. 이 말은 재개발의 가능성이 거의 없다는 말과도 동일합니다. 재개발이 이루어지기 위하여는 완전한 동의가 이루어져야 하는데, 설령 동의가 이루어진다고 하더라도 건물의 해체비용이 너무 크기 때문에 개발회사는 다른 대안을 고려할 수 밖에 없을 것입니다. 넷째, 건물이 노후화되어 가면서 문제가 발생하기 마련입니다. 세월이 흘러 건물이 낡아가면서 여러 문제점이 발생하는데, 그 중에서 아파트의 대표적인 문제는 리키 콘도(Leaky Condo) 문제입니다. 최근에 지은 고층아파트에는 리키콘도가 없다고 하는 사람들도 있는 모양이지만, 그렇지는 않습니다. 문제가 발생하면 가구당 10만불 정도를 부담하여야 하는 경우도 있고, 매각이 상당히 어려워집니다. 10년이 지나면 모든 워런티가 사라지기 때문에 고스란히 소유자의 부담이 될 수 밖에 없습니다. 이외에도 다양한 문제점이 있기 때문에 필자는 신규분양을 거부해 왔습니다. 2004년 초에 어떤 사람의 제안으로 저층아파트 분양에 이름을 올린 것을 마지막으로, 그 이후에는 신규분양을 받겠다는 사람들을 적극적으로 만류해 왔습니다. 몇 년 전부터 굳이 아파트를 신규분양 받겠다는 사람들에게는 다른 리얼터를 찾아서 연락하라고 말해왔습니다. 분양받아 주면 필자에게 목전의 이익은 발생하겠지만, 조금만 더 길게 생각하면 필자나 고객에게 결코 좋은 일이 아니라고 확신하였기 때문입니다. 이제는 필자의 예상대로 신규분양의 문제점이 드러나기 시작하였고, 그 부작용이 클 것으로 판단됩니다. (끝)
밴쿠버 조선
2008-09-20 00:00:00
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우려되는 한국인들의 투자
과거 1980년대 후반과 1990년대 초에 일본인들은 북미와 유럽 등의 부동산을 대규모로 사들였던 적이 있습니다. 이 과정에서의 구체적인 문제점은, ①현지에서 통용되는 가격보다 훨씬 높은 가격으로 ②재금융을 통하여 조달한 자금으로 매집하였다는 점입니다. 달리 표현하자면, ①= 해외 부동산 시장에 대한 이해가 부족한 상태에서 일본에서 통용되는 투자기준을 해외에도 그대로 적용하였으며, ②=시장의 호황과 침체를 염두에 두지 않고 위험한 투자를 하였다는 것으로서, 이러한 내용은 필자가 공부하는 UBC의 부동산학과(Diploma in Urban Land Economics)의 교과서에도 실려 있습니다. 그런데 2000년대 중반에는 한국인들이 북미의 부동산을 대거 사들인 것으로 파악되고 있습니다. 주거용 부동산, 그 중에서도 콘도(타운하우스, 저층 아파트, 및 고층 아파트), 특히 신규분양하는 콘도를 대규모로 사들인 것 같습니다. 어떤 지역에서 신규로 분양하는 고층아파트의 70~80%를 한국인들이 매입하였다는 이야기도 있습니다. 이렇게 한국인들이 고층아파트 투자에 매달리는 이유는, 한국에서 고층아파트 가격이 많이 올랐기 때문에 북미에서도 그러하리라는 추정에서 가장 크게 비롯되었다는 것이 필자의 판단입니다. 그렇지만 고층아파트를 주택의 대표적인 형태로 인식하는 국가는 전세계적으로 한국이 거의 유일무이하다는 설이 일반적입니다. 그러므로, 최근의 한국인들이 한국에서의 투자기준을 밴쿠버를 포함하는 북미지역에 그대로 적용하였다는 것으로 판단할 수 있다는 의미가 됩니다. 그렇게 신규분양을 받는 과정에서 재금융 기법을 원용하였다는 측면은, 과거의 일본인들의 투자양상과 비슷한 측면이 있습니다. 물론 여유자금으로 매입한 경우도 많겠지만, 소유하고 있는 부동산의 재평가를 통한 추가 모기지(세컨드 모기지 등)로 분양대금을 납부한 사람들도 많다고 합니다. 그 콘도가 완공되면 차액을 남기고 판매한다는 계산 하에 시차를 두고 연속적으로 분양을 받기도 하였으며, 일부에서는 2008년 봄까지도 그렇게 위험한 일을 진행시킨 것으로 알고 있습니다. 그런데 1990년대 초반에 일본의 경기가 침체되면서 문제가 발생하였습니다. 일본 부동산의 가격하락이 진행되면서 추가담보 혹은 일부 상환이 필요하자, 자산을 일부 처분할 수 밖에 없었습니다. 일본인들의 해외 부동산이 현지 시세대로 매각되면서 투자손실이 수십억 달러를 넘었다는 것이 정설입니다. 이것이 과거에 일본인들이 겪었던 역사적 경험이자, 우리가 교훈으로 삼을 수 있는 부분입니다. 현재의 한국인들이 그러한 전철을 밟지나 않을까 필자는 심히 우려하고 있습니다. 일본인들이 과거 20여년 전에 보여주었던 투자패턴과 거의 비슷한 양상을 최근의 한국인들이 그대로 답습하였다는 것이 필자의 판단이고, 현재의 한국 경제상황이 그 당시의 일본과 유사하게 돌아가고 있지는 않나 하는 염려 때문입니다. 만약 그렇게 전개된다면, 여러 이유로 침체되어가고 있는 밴쿠버 부동산 시장에 부정적인 측면으로 가세할 것이며, 아울러 교민경제가 어려운 상황에 처하게 될 것으로 예상된다는 것이 필자의 판단입니다. 아무쪼록 필자의 우려가 기우로 끝나기를 바라는 마음이 간절합니다.
밴쿠버 조선
2008-09-13 00:00:00
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거래 감소가 주택가격에 반영되다
밴쿠버의 주택시장 거래위축이 극심한 양상을 보이며, 거래가격에도 적지 않은 영향을 미치고 있습니다. 2008년 8월의 주택 거래량은 작년 8월 대비 절반 수준에도 미치지 못하고 있으며, 매수세가 활발하지 않기 때문에 주택의 가격도 하향추세를 보이고 있는 것입니다. 광역 밴쿠버에서 지난 8월의 모든 주택에 대한 매물등록은 1.7%가 감소하여, 겉으로 보기에는 바람직한 양상이라고 할 수 있습니다. 그러나 거래량은 53.7%가 감소하여, 작년 8월에 비하여 절반에도 미치지 못하고 있습니다. 그러한 거래량(1,568채)은 2000년 8월(1,739채)에 비하여도 9.8% 감소한 수치로서, 2000년대 들어서 최저의 기록입니다. 거래의 부진이 가격으로 나타나고 있습니다. 광역 밴쿠버의 단독주택을 기준으로 할 때, 8월의 표준가격은 올 4월의 최고가 대비 4.3% 하락한 것으로 계산됩니다. 그렇지만, 올 2월에 최고가를 기록한 평균가격으로 계산하면 12.2%가 하락한 것으로 나타납니다. 프레이저 밸리에서도 매물등록은 10.2% 감소하였으며, 거래량은 48.4% 감소하였습니다. 올 8월의 거래량(910채)은 1999년 8월(935채)이나 2000년 8월(863채)과 엇비슷하고, 최고의 기록을 보였던 2005년 8월(2,298채)에 비하여 60%가 넘게 감소한 상황입니다. 그럼에도 불구하고, 프레이저 밸리의 부동산 협회에서는 매수를 권유하는 듯 합니다. 최근 10년 이상의 기간 중에서 최상의 매수기회라면서, 관망자세에서 벗어날 것을 바라고 있습니다. 그러면서도, 가격이 하락추세라는 것은 덧붙이고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 전체적으로 보면, 매물등록은 5% 감소하였지만, 거래량은 51.9%가 감소하였습니다. 매물등록이 소폭이나마 감소하였다는 것은 특이한 현상이지만, 전체적인 거래량은 2000년 8월에 비하여도 4.8% 감소한 상태입니다. 최근 몇 년간에 걸쳐서 진행되어온 거래의 위축 현상이 올 봄부터는 극심하게 나타나고 있습니다. 거래의 위축은 시간을 두고서 가격으로 반영된다는 것을 과거 20년 정도의 시장분석과 중장기 전망을 통하여 체험해온 필자는, 최근 1~2년 전부터 그러한 현상에 대하여 기회 있을 때마다 언급하며 주의를 환기시키곤 하였습니다. 이제는 바야흐로 가격으로 반영되기 시작하였고, 팔려고 하여도 팔기 어려운 시기가 도래하였습니다. 자의건 타의건 간에 악수를 두어온 사람들의 마음 고생이 있을 것입니다. 사정이 이러함에도 불구하고, 일부에서는 섶을 지고 불에 뛰어들 것을 권유하는 것도 모자라, 섶에다 기름을 끼얹어 주면서 불에 뛰어 들도록 유도하는 경우도 있는 듯 합니다. 다양한 사람들이 다양한 방법으로 과거에도 그러한 상황을 만들었고, 지금도 그런 상황을 연출해 내고 있습니다. 이러한 여건에서 어떻게 결정하는가가 향후의 자산가치에 결정적인 역할을 할 수 있다는 것을 다시 한번 더 명심하여야 하겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-09-06 00:00:00
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동계 올림픽과 밴쿠버 부동산 가격
2010년에 위슬러(Whistler)와 밴쿠버에서 개최될 동계 올림픽을 밴쿠버의 부동산과 연결하여 생각하는 사람들이 많습니다. 올림픽이 열리기 이전까지는 부동산 가격이 어찌 되었든 오를 것이므로 그때까지는 보유하겠다는 사람도 있고, 그 이후에도 계속하여 오를 것이므로 지금이라도 사라고 권유하기도 하며, 올림픽 이전에 상승세가 멈출 것이므로 이제는 처분하는 것이 좋겠다는 의견도 있습니다. 이러한 2010년 동계 올림픽(2010 Winter Olympics, XXI Olympic Winter Games, 혹은 21st Winter Olympics)은 몬트리올(1976년 하계 올림픽)과 캘거리(1988년 동계 올림픽)에 이어 캐나다에서 개최되는 3번째의 올림픽입니다. 본 게임은 2010년 2월 12일부터 28일까지 17일간 벌어지며, 그 이후 3월 12일부터 21일까지 10일간 패럴림픽(Paralympic Winter Games)이 개최됩니다. 이 올림픽이 밴쿠버의 부동산 시장에 미치는 영향 및 효과는 다음과 같이 파악할 수 있습니다. 첫째, 사회 기반 시설이 대폭적으로 확충됩니다. 수십억 달러를 들여서 도로와 전철 등을 확장/개선 혹은 신설하며, 각종의 경기장을 건설하기도 합니다. 둘째, 밴쿠버에 대한 인지도가 상승하는 효과가 있습니다. 전세계적으로 수십억 명의 인구가 TV, 신문 등을 통하여 밴쿠버와 위슬러에 대하여 더 많이 알게 될 것입니다. 셋째, 콘도나 주택을 임대하여 적지 않은 수입을 올릴 것으로 기대하고 있습니다. 그렇기 때문에 밴쿠버의 부동산 가격은 지속적으로 상승하리라고 기대하는 사람들도 있습니다. 올림픽 유치 결정이 발표되기 이전에 이미 상승추세로 전환하였던 밴쿠버의 부동산 시장은, 유치 발표(2003년 7월 2일)를 계기로 가파른 상승세를 보인 것은 사실입니다. 발표 직후 현재까지 5년 정도에 걸쳐서 밴쿠버 부동산의 평균가격은 대체로 2배가 되었습니다. 그러한 상승세가 적어도 올림픽까지, 아니면 그 이후에도 지속될 것으로 생각하는 사람들도 있습니다. 반면에, 그러한 가격상승 효과가 앞으로도 지속되리라는 것에 대하여 의구심을 가지는 사람들도 있습니다. 밴쿠버 일대의 기반시설 확충이 이루어지리라는 점은 인정합니다. 그러나, TV와 신문 등을 통하여 밴쿠버를 알게된 사람들이 밴쿠버에 와서 부동산을 구입할 가능성은 낮으며, 올림픽을 위한 기간 동안의 임대 수입에 대하여도 자신하지 못한다는 이유 때문입니다. 그러한 동계 올림픽이 개최되기까지 이제 1년 반이 남았습니다. 매년 봄에 활발하게 거래되어왔다는 점을 감안하면, 2010년 올림픽을 대비한 거래의 기회가 2009년 봄에 실질적으로 단지 한차례 남아 있을 뿐입니다. 필자가 한국과 캐나다에서 전반적인 시장분석과 전망을 20년 정도 해본 경험에 따르면, 2010 동계 올림픽은 이미 너무나도 충분하게 밴쿠버의 부동산 가격에 반영되었다고 판단됩니다. 그리고, 중국 베이징에서 개최되어 최근에 폐막된 제29회 하계 올림픽을 전후한 시기에 중국에서 나타났으며 나타날 현상도 참고가 되리라고 생각합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-30 00:00:00
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“아니, 왜 집을 사?”
지난 주에 필자는 2008년 현재의 밴쿠버 부동산 시장 상황이 2001년 보다 못하다는 취지의 글을 썼습니다. 2001년 당시의 1월~7월까지 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 58.2%이었음에 비하여, 2008년의 같은 기간에는 41.9%에 그쳤기 때문입니다. 이러한 비율의 의미는, 올해 1월~7월까지 매물로 나온 주택의 수량 전체에 비하여 단지 41.9%만 팔렸다는 것으로서, 5채 중에서 단지 2채 정도만 팔렸다는 뜻입니다. 이에 비하여 2001년에는 5채 중에서 3채 가까이 팔렸었습니다. 이와 같은 필자의 주장에 대하여 일부의 사람들이 말하기를, 올해에는 매물이 전체적으로 많아서 비율이 낮아진 것 뿐이지, 절대적인 거래량은 2001년 보다 많을 것이라고 반박하기도 합니다. 그러한 반박에 대한 참고자료의 일부를 필자의 웹사이트(www.HiTerra.com)에 그래프로 올려 놓았습니다. 2001년~2007년까지의 월별 평균거래량과 2008년의 거래량을 비교하였고, 2001년과 2008년의 거래량을 직접 비교하였습니다. 거기에서 보면, 과거 7년간의 평균적인 거래량에 비하여 2008년의 거래량은 적으며, 특히 5월 이후의 거래량 차이는 날이 갈수록 더 크게 벌어지는 경향이 있다는 것을 발견할 수 있습니다. 2001년의 거래량과 비교하여도, 2008년의 시장상황이 심상치 않음을 볼 수 있습니다. 5월까지는 그래도 2001년의 수준을 넘어섰으나, 6월 이후에는 2001년의 거래량 수준을 따라가지 못하고 있습니다. 여기에서 잠깐 2001년의 상황을 되짚어 보겠습니다. 필자는 2001년 2월 초에 이민자로 밴쿠버에 도착하였는데, 캐나다에 가면 부동산 중개사를 할 요량이었습니다. 그 당시부터도 밴쿠버의 부동산 시장에 대한 관심이 많았기 때문에, 다양한 경로를 통하여 시장 상황을 파악하려고 노력하였습니다. 그러한 과정을 통하여 확보한 자료를 가지고 필자는 어떤 결론에 이르게 되었습니다. 독자적인 분석 결과, 가격이 오를 것이기 때문에 밴쿠버의 부동산을 매입해도 된다고 판단하였던 것입니다. 상당한 시간과 노력을 기울여 얻은 그러한 필자의 결론에 대하여 다른 사람들의 반응이 궁금하였습니다. 그래서 학식과 경륜이 있으며 밴쿠버 거주 기간이 길었던 두 분을 만나서 “이제는 주택을 매입해도 괜찮지 않겠느냐”고 물어보았습니다. 내 질문이 떨어지자 말자, “아니, 왜 집을 사?”라는 대답이 반사적으로 거의 동시에 이구동성으로 들려왔습니다. 그러면서 집을 사지 말아야 하는 이유가 여러 가지로 다양하게 설명되었는데, 그 때 필자는 적지 않게 당황하였던 기억이 지금도 새롭습니다. 결과적으로 필자는 그분들의 설명에 동의하지 않았기 때문에, 그 이후에 주택을 매입하였습니다. 그러던 시절이 2001년 전후의 밴쿠버 부동산 시장이었습니다. 2001년과 2008년은 여러 가지의 측면에서 근본적으로 차이가 많습니다. 작금에 나타나는 거래의 극심한 위축은 향후에 상당히 염려스러운 결과를 가져올 것이라고 필자는 판단하고 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-08-23 00:00:00
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2008년이 2001년 보다 더 어려워
이제는 밴쿠버의 부동산 시장이 조정국면에 접어들었다는 인식이 제법 확산되어가고 있는 듯 합니다. 주택시장이 조정국면에 들어갔다는 보고서가 전문적인 연구기관에서 발표되기도 하며, 일반인들 사이에서도 그렇게 인식하는 경우가 점점 증가하고 있는 듯하기 때문입니다. 물론 그러한 인식의 확산에 대하여 강하게 거부하는 경우도 있다는 것 또한 사실입니다. 처지나 입장에 따라서는 심리적으로나마 거부하고 싶은 생각이 드는 경우도 있을 것입니다. 그리하여 현재의 시장 상황을 객관적으로 판단할 수 있는 지표 중의 하나를 소개하고자 합니다. 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)이라는 것이 있는데, 이는 특정한 기간 동안에 팔린 매물의 수량을, 같은 기간에 매물로 등록된 수량으로 나눈 수치입니다. 주택 매물이 얼마나 잘 팔리는가를 단순하게 파악할 수 있는 지표로서, 이 수치가 높다는 것은 활발하게 거래된다는 것을 의미하고, 수치가 낮으면 잘 팔리지 않는다는 것으로 받아들일 수 있습니다. 2001년 이후 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 매물판매 비율 그래프를 지면 관계상 여기에 싣지 못하고 필자의 웹사이트(www.HiTerra.com)에 올려 놓았습니다. 2001년에서 2007년까지의 평균과 2008년의 월별 비율을 그래프로 제시하였고, 2001년의 경우와 2008년을 직접적으로 비교해 놓았습니다. 거기에서 보면, 과거 7년간의 평균에 비하여 2008년의 거래상황이 좋지 않은데, 특히 3월 이후 더욱 악화되고 있음을 알 수 있습니다. 2001년과 비교하여도, 1월과 2월은 좋았으나 3월부터는 2001년의 수준에도 미치지 못하며, 상황이 더욱 악화되어 가고 있음을 확연하게 알 수 있습니다. 올 1월부터 7월까지 광역 밴쿠버의 평균적인 매물판매 비율은 43.1%이고, 프레이저 밸리에서는 39.9%를 기록하여, 광역 밴쿠버의 상황이 약간은 더 양호한 것으로 파악할 수 있습니다. 광역 밴쿠버에서도 지역에 따른 차이가 심하게 벌어지기도 합니다. 48%를 기록한 지역이 있는 반면에, 37.2%에 머무르는 도시도 있기 때문입니다. 그리고 주택의 유형에 따라서 차이가 발생하기도 합니다. 올해 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 전체적인 거래상황은 2001년보다 부진합니다. 2001년의 7개월간 평균 비율은 58.2%임에 비하여, 2008년에는 41.9%를 기록하고 있기 때문입니다. 거래가 부진하면 시차를 두고서 가격으로 반영될 수 밖에 없다는 측면에서, 거래량 변화는 가격 변동의 선행지표로 인정됩니다. 거래가 부진해지는 양상은 최근 몇 년간 지속되었었고, 이제 바야흐로 주택가격으로 반영되어 나타나고 있습니다. 현재의 상황이 중장기적인 조정으로의 진입인가, 아니면 상승추세 속에서의 일시적인 조정이냐에 대한 의견은 다를 수 있습니다. 향후의 조정이 중장기적이라 할지라도, 그에 대한 대처 방식은 서로 다를 수 있습니다. 계속하여 보유하고자 하는 경우도 있을 것이지만, 매도를 심각하게 고려하여야 하는 경우도 있을 것입니다. 그러한 판단은 각자의 상황과 여건에 따라 좌우될 수 밖에 없지만, 그 결과는 자신이 받아 들여야 합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-16 00:00:00
