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타운하우스가 잘 팔렸다
2009년 들어 현재까지 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸는데, 타운하우스다운 타운하우스가 잘 팔린 것으로 해석됩니다. 아파트는 광역밴쿠버에서만 단독주택보다 잘 팔렸고, 프레이저 밸리와 칠리왁 지역에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타납니다. 광역 밴쿠버에 있는 아파트라고 해서 모두 잘 팔리는 것이 아니라, 아파트에 따라서 차이가 많은 것으로 해석됩니다. Lower Mainland에 속하는 Greater Vancouver(이하 GV), Fraser Valley(이하 FV) 및 Chilliwack and District(이하 CAD)라는 지역별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 8월 19일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 8월 19일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 단독주택이나 타운하우스 및 아파트의 모든 주택 유형에서 Downtown Vancouver에서 멀어질수록 잘 팔리지 않는 현상이 발견되었습니다. 즉, GV에서 가장 잘 팔렸고, FV에서는 덜 팔렸으며, CAD에서는 잘 팔리지 않는 현상이 모든 주택유형에서 공통적으로 나타난 것입니다. 단독주택의 Sales/Active 비율은 GV:1.56→FV:1.19→CAD:0.95로 계산되었습니다. GV의 현재 매물잔량보다 1.56배 많은 단독주택이 올해 팔렸으며, FV에서는 1.19배가 팔렸고, CAD에서는 0.95배가 팔렸다는 의미입니다. GV의 비율을 100%로 볼 때, FV에서는 76.4% 팔렸고, CAD에서는 61% 팔린 것으로 간주할 수 있습니다. 당연히, 단독주택은 GV에서 가장 잘 팔렸다는 의미입니다. 타운하우스는 모든 지역에서 보편적으로 가장 잘 팔린 것으로 나타납니다. GV:2.03→FV:1.86→CAD:1.61로 계산되었으며, GV를 100%로 간주할 경우 FV는 91.5%이고 CAD는 79.3%로 나타납니다. 그런데 타운하우스의 판매실패 비율은 다른 유형의 주택보다 대체적으로 높게 나타나는 경향이 있다는 것이 특이합니다. 이는 타운하우스가 보편적으로 잘 팔리기는 하지만, 타운하우스도 타운하우스 나름이라는 의미가 됩니다. 진정한 의미의 타운하우스가 전반적으로 잘 팔리는 것으로 해석할 수 있겠습니다. 아파트의 Sales/Active 비율은 GV:1.92→FV:1.05→CAD:0.62로 계산되었습니다. GV의 아파트는 단독주택보다는 잘 팔리지만, 타운하우스보다는 덜 팔리는 셈입니다. FV와 CAD에서는 가장 잘 팔리지 않는 주택이라고 할 수 있습니다. 그리고 GV를 100%로 볼 때, FV는 54.3%이고 CAD는 32.1%로 계산됩니다. 따라서 외곽지역으로 갈수록 아파트의 인기는 급격히 하락한다고 볼 수 있습니다. GV에서의 아파트 판매실패 비율이 모든 지역과 모든 주택유형에서 가장 높게 나왔다는 것이 특이한 현상입니다. 이는 잘 팔리는 아파트와 잘 팔리지 않는 아파트의 구별이 있다는 의미로 해석할 수 있습니다. 콘도에 대한 다른 각도에서의 분석 결과는 다음 주의 칼럼에서 제시합니다.
밴쿠버 조선
2009-08-22 00:00:00
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거래량은 신기록이지만…
2009년 7월의 거래량은 7월 거래량으로서는 신기록입니다. 타운하우스의 거래증가가 눈에 띄는 반면, 아파트는 상대적으로 거래가 저조하였습니다. 적절하게 가격이 책정된 중저가의 주택이 잘 팔렸는데, 생애최초 주택구입자의 역할이 매우 커졌다고 합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 7월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 17.4% 감소하였으며, 거래량은 대폭적으로 89.2% 증가하였습니다. 그리하여 7월의 거래량 기준으로 사상최고치(2003년 7월의 4,023채)를 뛰어 넘어 4,114채가 거래되는 신기록을 수립하였습니다. 이렇게 많이 거래된 원인으로서 가격 조정과 금리 인하를 들고 있습니다. 중저가의 주택이 주로 거래되었는데, 판매희망 가격이 올바르게 책정된 주택이 잘 팔렸다는 의견입니다. 시장의 주도세력은 생애최초 주택구입자들이었다고 합니다. 거래량 증가의 비율은 주택의 유형에 따라서 크게 다릅니다. 타운하우스가 107.9% 증가하였고, 단독주택은 95.2%, 그리고 아파트는 76.8% 증가하였습니다. 타운하우스의 거래 증가가 눈에 띄는 반면, 아파트는 여전히 저조한 증가율을 보였습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 7월에 신규등록 매물이 14.3% 감소하였으며, 거래량은 62.7% 증가하였습니다. 여기에서도 역시 7월의 기록으로는 신기록(2,089채)인데, 과거의 기록(2005년 7월의 2,051채)을 넘어선 것입니다. 마찬가지의 원인이 거래증가에 기여하였으며, 생애최초 주택구입자의 비중이 37%라고 합니다. 거래 증가의 비율도 광역 밴쿠버와 유사한 모습을 보였습니다. 타운하우스가 79% 증가하였고, 단독주택은 69.8% 증가하였음에 비하여, 아파트는 38.5% 증가에 그쳤습니다. 타운하우스의 거래 증가가 많은 반면에, 아파트는 거래 증가율이 저조하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체를 통합하여 보면, 올 7월의 거래량이 여전히 신기록입니다. 타운하우스가 96% 증가하였고, 단독주택은 82.7% 증가하였으며, 아파트는 69.4% 증가하였습니다. 최근의 거래 증가에 타운하우스와 단독주택이 커다란 역할을 하였고, 아파트의 증가율은 상대적으로 저조하였다는 것이 올 3월 이후 지금까지 나타난 두드러진 특징입니다. 이와 같은 거래의 증가 추세가 가을과 겨울에도 유지될 것인가, 그리고 중저가의 주택 위주로 거래되는 경향이 고가 주택으로도 확산될 것인가에 관심을 가져야 합니다. 거래 증가가 시장에 긍정적인 작용을 하는 것은 분명하지만, 시장의 질(Quality)도 상당히 중요하기 때문입니다
밴쿠버 조선
2009-08-15 00:00:00
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Rent 주택 광고 및 찾아보기
렌트할 주택을 광고하거나 찾아보는 것은 단순하지 않는데, 그 이유는 Rent에 관련된 주택의 정보가 한 곳에 집중되어 있지 않고 그러한 정보도 정확하지 않은 경우가 있기 때문입니다. 주거용 부동산을 사고 파는 경우에는 거의 모두 MLS를 이용하고 있으며, MLS 정보는 인터넷을 통하여 모든 리얼터에게 공유되기 때문에, 리얼터에게 연락하면 상당히 많은 정보를 파악할 수 있습니다. 렌트의 경우에는 다양한 경로를 통하여 렌트할 주택에 대한 정보를 파악하여야 합니다. 가장 좋은 방법 중의 하나가 렌트할 지역을 직접 돌아다녀 보는 것입니다. 거주하기로 목표한 지역이 있으면, 그 지역을 돌아다니며 현지의 분위기와 입지조건을 파악할 수 있다는 장점이 있습니다. 그렇지만 렌트 전용이 아니면 정보를 파악하지 못하는 경우가 많다는 단점은 있습니다. 다음으로는 현지의 각 도시마다 발행되는 지역신문을 이용하는 방법이 있습니다. 입주자가 대기하고 있는 인기있는 임대전용 단지의 경우에는 굳이 비용을 들여가면서 광고를 할 필요가 없기 때문에 정보의 한계가 있습니다. 지역신문 확보가 어려운 경우에는 Van Net(http://classified.van.net/classified/classified.nsf/index)에서 각 지역의 광고를 찾을 수 있습니다. 이와 비슷하게 현지에서 다양하게 운영되는 웹사이트를 방문해도 됩니다. 방문자가 자유롭게 광고를 올리고 검색하는 곳으로서 Craigslist(http://vancouver.en.craigslist.ca/apa/)가 대표적이고, Kijiji(http://vancouver.kijiji.ca/f-housing-W0QQCatIdZ34QQSortZ2)도 있습니다. 이러한 사이트들에는 바람직하지 않은 사람들도 활동하고 있으므로, 이용에 주의하여야 합니다.그 이외에 렌트전용 단지에서 자체적으로 운영하는 웹사이트도 있고, 수입을 목적으로 전문적으로 운영되는 웹사이트도 있습니다. Canada.com(http://homes.canada.com/vancouver/browsecategory.aspx?id=3134)도 이용하며, 기타의 웹사이트는 필자의 CanadaNet(http://www.canadanet.co.kr/1rent/local/local.php)에 일부 연결해 놓았습니다.한국인들이 개인적으로 렌트를 놓는 경우나, 한국인 소유의 주택에 렌트 들어가고자 하는 경우에는 한국인이 운영하는 웹사이트가 도움이 됩니다. 밴쿠버 조선일보(http://www.vanchosun.com/market/main/frame.php?main=rent)가 대표적으로 많이 이용되고, 밴쿠버 교차로(http://www.van1004.com/), 부동산 밴쿠버(http://www.budongsanvan.com/community/rent.php), 부동산 코리아(http://bchanin.com/market1.php?partCode=sonjKGcyzKSp1EGmnZK37ERN&partName=렌트/민박/홈스테이) 등도 이용됩니다.현지에 거주하는 다른 사람에게 부탁을 하는 방법도 있는데, 그러한 사람들도 대체로 위와 같은 경로를 통하여 렌트 주택에 관한 정보를 파악한다고 보아도 될 듯 합니다.
밴쿠버 조선
2009-08-08 00:00:00
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주택 Rent 절차...세입자의 경우
거주지역을 옮길 경우 주택을 Rent할 것인가, 아니면 매입할 것인가를 먼저 결정하여야 할 것입니다. 장래의 부동산 시장 전망과 관련된 경제적 손익, 자신의 상황과 취향을 따져보고 결정합니다. Rent하겠다면, 스스로 주택을 찾아볼 것인가, 아니면 Rental Property Manager에게 의뢰할 것인가를 결정합니다. 매매만 허용된 통상적인 의미의 Realtor(부동산 중개사)는 그러한 일을 ①타인을 위하여 ②보수를 기대하며 알선하는 것이 허락되지 않습니다. Rental Property Manager라는 Licence를 가진 사람에게 세입자도 비용을 지불하며 의뢰를 하는 경우가 많습니다. 주택을 찾아보는 방법은 현지 답사, 인터넷 웹사이트(한인 전용 및 현지인이 이용하는 사이트), 신문(한인 신문 및 현지인 신문) 등이 있습니다. 이에 대하여는 다음 기회에 설명하기로 합니다. 적절한 집을 찾았을 경우, 본인 스스로 혹은 Rental Property Manager를 통하여 집주인을 확인하여야 합니다. 시세보다 좋은 조건에 Rent가 나왔을 경우, 좋지 않은 의도를 가진 경우도 간혹 있기 때문입니다. 만약 Licensed Agent가 개입되었다면, 집주인임을 확인했다고 간주해도 좋을 것이나, Agent 자체가 속임수일 경우도 있을 것입니다. 대부분의 경우 렌트 신청서(Rental Application Form)를 작성하여야 할 것이지만, 렌트전용의 공동주택일 경우에는 관리사무소에 들러서 간단한 절차로 렌트 계약이 완료되기도 합니다. 주거 임대차 계약서(Residential Tenancy Agreement)를 작성하고 손상 담보금(Security Deposit)을 건넸다면, 그 계약에 법적으로 구속된다는 것을 명심하여야 합니다. 렌트 기간과 조건을 지켜야 하고, 그렇지 않을 경우 계약 불이행에 따르는 상대방의 손실을 보상하여야 합니다. 그러한 보상의 법적 기준은 있으나, 통상적인 관례에 따르는 위약금을 세입자가 물고 계약이 해지되기도 합니다. 입주 시점에 주택상태 검사 보고서(Condition Inspection Report)를 작성합니다. 이 서류는 입주할 시점의 주택상태와 퇴거할 때의 주택상태가 같아야 한다는 것을 전제로 작성합니다. 정상적인 사용으로 인한 마모(Normal Wear and Tear)는 배상할 책임이 없으나, 그렇지 않으면 수리해줘야 합니다. 개인 소유의 콘도에 들어갈 경우, Form K가 발송되었는지를 확인하는 것이 좋습니다. 이사날짜를 그 콘도의 관리인에게 알려주어야 하며, 필요한 경우 Elevator를 예약하여야 합니다. 세입자와 집주인의 분쟁은 대부분 Residential Tenancy Office(http://www.rto.gov.bc.ca/)에서 유권해석을 해줍니다. 아울러 분쟁의 처리과정도 도와주므로, 이용하는 것이 좋겠습니다.
밴쿠버 조선
2009-08-01 00:00:00
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주택 Rent 절차...집주인의 경우
자신이 거주하지 않는 주택을 소유하는 경우, 그 처리방안은 ①매도하기, ②Rent 놓기, 혹은 ③비워두면서 잠깐씩 활용하기 등이 있을 수 있습니다. 각자 나름대로의 장단점이 있고, 언제나 모든 주택이 시간이 지나면서 가격이 오르는 것은 아니라는 것을 감안하여 신중하게 결정하여야 합니다. 잉여주택을 렌트 주면서 수입도 올리면서 적절한 시기를 기다리는 방안을 택할 수 있습니다. 그 장단점을 논하는 것이 이번 칼럼의 주제가 아니고, 그 방안을 권장하는 것도 아닙니다. 여기에서는 렌트 놓는 절차를 간략하게 안내하고, 관련된 내용은 다음 기회에 구체적으로 차례차례 설명합니다. 주택을 Rent 주기로 결정하였을 경우, 스스로 세입자를 구할 것인가 아니면 다른 사람의 도움을 받을 것인가를 결정합니다. 어떤 사람이 ①타인을 위하여 ②보수를 기대하며 세입자를 구하는 경우, Rental Property Manager라는 Licence를 가져야 합니다. 그러한 자격증을 본인이 보유하고 있지 않은 경우, 보수를 기대하여 타인의 집을 찾아 보거나 설명하는 행위 등도 법적으로 금지되어 있습니다. Rent비, 시작시점, 렌트기간, 비용부담 범위, Pet허용 여부 등을 결정하여야 합니다. Rental Property Manager의 도움을 받거나, 사람들이 많이 이용하는 인터넷 사이트에서 가격과 조건을 비교할 수 있습니다. 그리고 광고할 매체를 선택하는데, 많은 경우 무료이나 유료인 경우도 있습니다. Rent에 관심있는 사람이 접촉해 오면 집을 보여준 다음, Rent하려고 하면 렌트 신청서(Rental Application Form)를 작성하도록 요구합니다. 그 외의 다른 서류를 통하여 신분을 확인하고, 신용조사(Credit Check)와 참고인 조회(Reference Check)를 동시에 병행합니다. 그 결과가 만족스러우면 주거 임대차 계약서(Residential Tenancy Agreement)를 작성하는데, 그 양식은 필자의 웹사이트나 Residential Tenancy Office(http://www.rto.gov.bc.ca/)에서 구합니다. 통상적으로 이 계약서가 완성되는 시점에서 손상 담보금(Security Deposit)이 전달됩니다. 아파트나 타운하우스 같은 공동주택의 경우 Form K를 관리회사에 발송하여야 하는데, Strata Bylaws를 전달하였고 거주자가 그 규칙을 지킨다는 내용입니다. 그리고 Elevator 예약이 필요한 경우도 있습니다. 일부 콘도의 경우 Move-in Fee 및/혹은 Damage Deposit을 요구하기도 하는데, 그러한 비용 부담의 주체는 집주인과 세입자가 협의하여 결정하는 것이 통상적입니다. 입주시점에 주택상태 검사 보고서(Condition Inspection Report)를 작성하여 교환합니다. 이는 퇴거시의 분쟁 소지를 줄이기 위한 조치이므로, 반드시 작성해야 합니다. 렌트비는 통상적으로 매달 1일에 받게 되는데, 편의상 Post-dated Cheques를 한꺼번에 받기도 합니다.
밴쿠버 조선
2009-07-24 00:00:00
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단독주택과 타운하우스가 거래증가 주도
2009년 1월부터 6월까지 밴쿠버의 주택 거래량은 매우 급격하게 증가하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합한 지역에서 단독주택과 타운하우스 및 아파트가 1월에는 1,151채가 거래되어 극심하게 부진하였으나, 6월에는 6,241채가 거래되어 1월의 5.4배를 넘었습니다. 그러한 거래 급증의 직접적인 원인으로 저금리와 가격인하를 들고 있습니다. 금리가 역사적으로 낮고 최근에 비하여 가격이 어느 정도 내려왔기 때문에, Affordability(비용을 감당할 수 있는 정도)가 개선되었다는 점이 거래량 증가의 근본적인 원인으로 꼽히고 있습니다. 이와 관련하여 어떠한 유형의 주택이 잘 팔리는가에 대하여 관심을 가질 필요가 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 2009년 1월에서 6월까지 단독주택이 471%, 타운하우스가 636%, 그리고 아파트가 394% 증가한 것으로 나타납니다. 아파트의 증가율을 1로 간주한다면, 타운하우스 거래는 아파트보다 1.6배 많았으며, 단독주택은 1.2배 많았습니다. 아파트의 거래 증가율이 가장 낮았습니다. 프레이저 밸리에서는 같은 기간 동안 단독주택이 440%, 타운하우스가 436%, 그리고 아파트가 299% 증가하였습니다. 아파트의 증가율을 기준으로 하면, 단독주택과 타운하우스가 아파트보다 1.5배 많이 거래된 것으로 계산됩니다. 여기에서도 역시 아파트의 거래증가가 가장 부진하였습니다. 각 유형별 2009년 6월의 전년대비 거래량 증가율은 비슷한 맥락에서 확연하게 드러납니다. 광역 밴쿠버에서는 단독주택이 81.6%, 타운하우스가 78.2%, 그리고 아파트가 69.3% 증가하였습니다. 프레이저 밸리에서는 단독주택이 56%, 타운하우스가 37.7%, 그리고 아파트가 10.4% 증가하였습니다. 단독주택의 거래량 증가율이 가장 뛰어난 반면에, 아파트의 거래 증가율은 매우 저조하였습니다. 이상에서 일종의 경향을 파악할 수 있습니다. 2009년 상반기의 거래량 증가는 단독주택과 타운하우스가 주도하였고, 아파트는 평균치에 미치지 못하는 증가를 기록하였다는 사실입니다. 상반기의 거래량 증가에서도 확인되고, 올 6월의 작년대비 거래량 증가도 동일한 양상을 보여주었습니다. 올 상반기 거래량 증가의 핵심적인 화두는, 가격이 낮아져 Affordability가 개선되었다는 점입니다. 단순한 가격으로 보면 단독주택이 가장 비싸고, 아파트가 가장 쌉니다. Affordability가 좋은 주택이 잘 팔렸다고 하는데, 단순한 가격 수준이 가장 낮은 아파트의 거래는 오히려 상대적으로 부진하였습니다. 따라서 가족의 숫자, 필요한 주거공간의 크기, 추구하는 삶의 양상, 소득수준 등을 종합적으로 판단할 때 집값이 낮아 Affordability가 좋은 주택이 잘 팔렸다는 것으로 이해하여야 합니다. 이런 측면에서 보면, 밴쿠버 부동산 시장에서는 아파트 가격이 아직도 너무 높다고 생각하는 것 같습니다.
밴쿠버 조선
2009-07-18 00:00:00
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양분된 시장과 서로 다른 전망
밴쿠버 주택의 가격 수준에 따라서 시장이 양분된 양상이며, 아울러 현재의 부동산 시장에 대한 판단과 향후 전망도 서로 엇갈리고 있습니다. 상황 판단에 따라 결과가 많이 달라질 수 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 6월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 17.9%가 감소하였으며, 거래량은 대폭적으로 75.6%가 증가하였습니다. 비록 2008년 6월의 거래량이 2007년 대비 42.9% 감소하였다고 하지만, 올해의 75.6% 증가는 커다란 규모의 증가라고 할 수 밖에 없습니다. 통상적으로 매년 5월에 거래량이 최고점을 기록하는 경향이 있지만, 6월의 거래량이 직전월인 5월의 거래량을 넘어서는 경우가 2000년 이후 2차례(2001년과 2003년) 있었습니다. 최근의 밴쿠버 부동산 시장 상승초기에 나타났다가 올해 다시 나타난 것입니다. 그러한 원인을 저금리와 가격인하(More Affordable Pricing)에 두고 있습니다. 매도자가 가격을 낮게 책정하기 때문에 저금리에 힘입어 거래가 증가하였다는 해석입니다. 매도자의 가격 조건이 마음에 들지 않으면, 구매자는 발길을 돌리는 것이 현재의 시장입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 6월에 신규등록 매물은 11.5% 감소하였으며, 거래량은 39.8% 증가하였습니다. 6월의 거래량이 5월의 거래량을 넘어선 경우가 2000년 이후 3차례(2001년, 2003년 및 2005년) 나타났었는데, 올해 다시 그런 양상이 발생하였습니다. 여기에서도 마찬가지로 저금리와 가격인하(Reductions in House Prices)를 거래 활성화의 원인으로 제시하고 있습니다. 금리가 역사적으로 낮은데다가, 매도자가 매도희망가격을 낮추기 때문에, 거래가 많아졌다고 해석하고 있습니다. 프레이저 밸리 부동산 협회가 지난 6월의 첫 2주 동안 거래가 완결된 경우를 분석하여, 그 결과를 발표하였습니다. 구매자의 32%가 생애최초 주택구입자이며, 다른 22%는 아파트나 타운하우스에서 단독주택으로 옮겨온 경우라고 합니다. 그러면서 현재의 시장이 2가지로 양분되어 있다고 합니다. 낮은 가격의 주택들은 매도자가 유리한 위치를 차지하고 있는 반면에, 높은 가격의 주택들에 대하여는 구매자가 시장을 지배한다고 합니다. 이러한 현상은 정도의 차이가 있지만 광역 밴쿠버에서도 마찬가지라고 알려져 있습니다. 아울러 시장에 대한 판단도 엇갈리고 있습니다. 일시적인 반등이라고 말하기도 하며, 상승세로 전환되었다고 주장하기도 합니다. 그러한 각각의 판단에 따르는 향후의 결과는 매우 달라집니다.
밴쿠버 조선
2009-07-10 00:00:00
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어느 다운타운 Condo에 대한 예상
지난 주의 칼럼에서 다루었던 그 고층콘도에 대한 이야기가 계속됩니다. 분양회사가 지난 5월에 매각에 성공한 8채의 아파트는 분양가(추정)에서 26.3% 할인된 가격에 팔렸습니다. 그리고 분양받았던 일반인이 재판매에 성공한 경우가 1건 있었는데, 분양받았던 가격에서 19%를 깎아서 팔았습니다. 실질적인 할인율은 분양회사가 할인판매하는 경우와 일반인이 재판매하는 경우에나 엇비슷합니다. GST를 감안하면 재판매의 경우 할인율이 24%에 육박하기 때문입니다. 그렇지만 분양받아 재판매한 투자자는 GST와 통상적인 규모의 리얼터 Commission을 감안하면 손실은 26.4%에 달합니다. 만약 그 재판매 투자자가 분양초기인 2005년 말에 분양받았다면, 3년 6개월 동안의 투자수익률이 -26.4%라는 의미가 됩니다. 분양대금의 4분의 1이 넘는 금액이 투자실패로 날아간 셈입니다. 그러한 ‘수익률 Minus 26.4%’를 크게 받아들이지 않는 경우도 있는 듯합니다. 미국의 금융위기로 많은 자산의 가치가 하락하였기 때문에 상대적인 수익률 측면에서 크게 불리하지 않다고 강변하기도 합니다. 그렇지만 이러한 강변 혹은 자기 합리화는 다른 측면에서 재고되어야 합니다. ①다른 주거용 부동산에 투자한 경우의 결과와 비교해 보아야 하고, ②통상적인 몰기지의 Down Payment 금액을 기준으로 수익률을 계산하여야 하기 때문입니다. ①지나치게 비싼 가격으로 신규분양하는 고층아파트가 아니라, 다른 주거용 부동산을 구입하였을 경우, 수익률은 그 보다 훨씬 좋았을 것입니다. 신규분양 주택의 수익률이 더 좋을 것이라는 것은 맹신에 불과하다는 것이 2000년대 초부터 계속되어온 필자의 일관된 주장이었고, 실제로 필자는 2005년부터는 고층아파트에 대한 신규분양을 적극적으로 만류하고 거부하였습니다. 굳이 분양받겠다는 사람들에게는 분양사무소로 직접 찾아가던가, 아니면 다른 리얼터에게 연락하라고 하였습니다. 필자의 그러한 주장은 논리적으로 타당하였던 것은 물론이고, 이제는 현실적으로도 입증 가능하게 되었습니다. ②분양받은 아파트 완공시에 분양가의 35%를 Down Pay하는데 성공하였을 경우, 위의 재판매 투자자는 원금의 75.5%(GST와 Commission만 감안)를 날린 상황입니다. 만약 25%를 Down Pay하였다면, 아파트가 날아간 상황에서 돈이 추가로 지출된다는 계산입니다. 35%를 Down Pay하였다고 간주하더라도, 현재의 가격에서 추가로 10% 하락한다면, 그 투자자의 투자 원금은 모두 사라집니다. 투자 원금이 약간이라도 남아있는 상황과, 투자 원금이 모두 사라지면서 부채만 남게되는 상황 사이에는 매우 커다란 차이가 있습니다. 심리적인 거부감과 아울러 채권자의 압박도 있을 수 있습니다. 그러면, 적어도 채무자는 되지 않기 위하여 일부 사람들은 과격한 결정을 내리기도 합니다. 이 고층콘도의 경우, 분양회사가 아직도 팔지 못한 듯한 25채의 아파트가 부담을 가중시키고 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-07-03 00:00:00
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어느 다운타운 Condo의 현황
밴쿠버 다운타운에 2005년 말에 분양을 시작한 것으로 생각되는 고층콘도가 있습니다. 단위면적당 분양가격이 높음에도 불구하고, 화려한 관심 속에서 비교적 성공적으로 분양되었던 그 고층아파트는 3년이 지나 2008년 말 즈음에 완공되었습니다. 완공으로부터 반년 정도가 지난 현재의 시점에서 그 콘도의 매매동향에 대하여 이야기하고자 합니다. 여기에서 필자가 부탁하는 것은, 이 사례가 다운타운 혹은 다른 지역의 고층콘도 모두에게 동일한 방식으로 적용되지는 않는다는 점을 고려하여야 한다는 것입니다. 상황은 콘도에 따라 다릅니다. 112채의 아파트로 구성된 그 고층아파트는 79채가 분양되었던 것으로 추정됩니다. 2005년 말부터 2009년 초까지 3년이 넘는 기간 동안에 MLS를 통하지 않고 팔린 물량이 그 정도일 것이라는 말입니다. 이 사실은 Tax Report와 MLS를 통하여 확인할 수 있습니다. 분양되지 않았던 33채를 팔기 위하여 그 분양회사는 MLS를 이용하게 됩니다. 2008년 가을부터 일부의 물량을 시장에 내놓고 있었습니다. 당초의 분양가 정도에서 팔려고 시도하였으나, 2009년 4월까지는 MLS를 통한 거래가 전혀 없었습니다. MLS를 통한 매물등록 초기에는 도중에 가격을 올려보기도 하였지만, 그 가격에 그 아파트를 살 사람이 나타나지 않았습니다. 그러자 분양회사는 2009년 4월 말에 가격할인을 단행하여, MLS에 최초로 제시한 가격에서 평균적으로 26.3%가 할인된 가격에 매도합니다. 그리하여 5월에만 8채를 매각하는데 성공합니다. 그렇지만 6월 24일 현재 6월에는 하나도 팔리지 않은 것으로 나타나고 있습니다. 분양받았던 아파트 1채가 그 와중에 매각에 성공하였습니다. 투자자인 듯한 업체에서 매입하였던 아파트로서, 분양가에서 19% 할인된 가격에 팔렸습니다. GST와 정상적인 리얼터 Commission 만을 감안하더라도 손실이 26.4%에 달합니다. 그나마 팔리면 다행이라고 보는 견해도 있습니다. 그 건물에서 분양받았던 사람들이 팔려고 내놓았거나 내놓고 있는 아파트 중에서 유일하게 팔렸기 때문입니다. 올 6월 24일 현재 일반인이 팔려고 내놓고 있는 아파트의 평균호가는 분양가의 101.8% 수준입니다. 가장 낮게 내놓은 경우가 분양가의 95.8% 수준이기 때문에, 분양가에서 단지 4.2%만 깎아주겠다는 의미로 받아들여집니다. 분양가에서 25% 정도가 할인되어 판매되는 마당에, 일반 투자자는 분양가 수준으로 팔려고 내놓고 있다는 의미입니다. 분양회사가 할인해서라도 판매해야 되는 아파트가 아직도 25채가 남아있는 것으로 추정되고 있는데, 그 물량은 상황을 보아가면서 시장에 나올 것으로 예상할 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-06-27 00:00:00
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미국의 주택가격 지수
미국의 주택가격 추세를 언급할 때 대표적으로 인용되는 지수가 S&P/Case-Shiller Home Price Index입니다. 이 지수는 일정한 지역 내의 어떤 특정한 단독주택이 2번 이상 매매될 때의 가격변화를 2000년 1월을 기준으로 지수화한 것입니다. 3개월 이동평균을 사용하며, 2개월의 시차를 두고 발표되는데, 매월의 마지막 화요일 아침에 공개됩니다. 미국의 20개 지역별로 가격 변화를 보여주고 있으며, 10개 혹은 20개 지역을 묶어서 Composite-10 혹은 Composite-20으로 발표하고 있습니다. 그러한 방법과 절차는 캐나다의 Teranet – National Bank House Price Index™와 매우 흡사합니다. 그러한 S&P/Case-Shiller Home Price Index를 기준으로 하면, 미국의 부동산 시장은 전체적으로 2006년 여름부터 조정국면에 들어갔다고 볼 수 있습니다. Composite-20의 경우 2006년 7월에 최고치를 기록한 이후 2009년 3월까지 32개월 동안 32.2%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 지역별로 하락폭의 규모나 하락하는 양상은 서로 다릅니다. 하락폭의 규모가 큰 지역으로는 Phoenix(53% 하락), Las Vegas(50.4% 하락), Miami(47% 하락), San Francisco(46.1% 하락) 등을 들 수 있습니다. 이에 비하여 Dallas(11.1% 하락), Charlotte(12.2% 하락), Denver(14.2% 하락), New York(19.7% 하락) 등은 크게 내리지 않았습니다. 하락하는 양상도 2가지 정도로 나누어볼 수 있습니다. Phoenix, Las Vegas, Miami, San Francisco, Los Angeles 등은 반등다운 반등이 없이 지속적으로 내려왔습니다. 그렇지만 Detroit, Minneapolis, Atlanta, Boston, Denver, Dallas 등은 어느 정도 하락한 후 오르려는 듯하다가 내려오고 있습니다. 간헐적으로 반등이 나타났다는 말입니다. 위의 2가지 측면에서 약간의 공통점을 발견할 수 있습니다. 반등다운 반등없이 내려온 지역은 대체로 하락폭이 크며, 반등이 나온 경우에는 대체로 낙폭이 심하지 않다는 것입니다. 그렇지만 반드시 그런 것은 아닙니다. Detroit(44.1% 하락)나 Minneapolis(36.2% 하락)는 반등이 나오기는 하였지만 많이 내려온 지역입니다. 밴쿠버의 주택가격이 반드시 미국의 어느 특정한 도시의 패턴을 그대로 답습하리라고 주장하는 것은 아니며, 하락이 마무리되었을 가능성이 전혀 없는 것도 아닙니다. 단지 밴쿠버의 주택가격이 미국의 어느 도시와 비슷한 양상을 보일 것인지 추정하는데 참고가 될 자료를 제공하고자 하는 것입니다. 밴쿠버의 주택가격은 올 3월까지 반등다운 반등이 없이 11.7% 내려온 상태이고, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다.
밴쿠버 조선
2009-06-19 00:00:00
