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주택시장에 봄이 왔는가?
2009년 2월의 거래량이 올 1월에 비하여 대폭 증가한 것이 자못 눈에 띄기는 하지만, 지나친 확대해석은 경계하여야 할 것입니다. 1월에서 2월로 넘어 오면서 날씨와 계절의 영향이 크게 작용하였을 것이고, 거래량은 여전히 1980년대 수준에 머무르고 있기 때문입니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 2월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 25.6% 감소하였으며, 거래량은 44.7% 감소하였습니다. 그런데 광역 밴쿠버 부동산 협회는 올 1월에 비하여 2월의 거래량이 대폭적인 94.2% 증가에 초점을 맞추고 있으며, 신규등록이 4개월 연속으로 감소하고 있다고 반색입니다. 올 2월의 거래량이 1월의 거래량 보다 많아진 것은 사실입니다. 2001~2008년의 8년간 1월에서 2월로 넘어가면서 평균적으로 거래량이 51.3% 증가하였으나, 올해의 경우에는 그 1.8배가 넘는 수치를 보였습니다. 그 이유는 계절적으로 봄에는 거래량이 많아지는 경향이 있어왔고, 1월의 많은 기간에 눈과 안개로 통행에 불편하였으나 2월에는 날씨가 좋아졌기 때문이라고 해석할 수 있습니다. 신규등록은 4개월 연속으로 감소하였지만, 거래량은 13개월 연속으로 감소하고 있습니다. 그리하여 거래량은 1980년대 초반의 수준에 머무르고 있습니다. 참고로, 과거 8년간 전월 대비 2월의 평균적인 신규등록 증가율은 12.3%임에 비하여, 2009년에는 단지 5.8%만 증가하는데 그쳤습니다. 프레이저 밸리에서는 신규등록이 15.6% 감소하였고, 거래량은 47.9% 감소하였습니다. 프레이저 밸리 부동산 협회도 올 1월에 비하여 2월에 거래량이 75.3% 증가하였다는 것을 강조하고 있습니다. 2001~2008년의 평균적인 증가율이 41.2%이었기 때문에 1.8배가 넘는 증가율을 기록한 것입니다. 그 원인은 날씨 호전과 계절적인 영향으로 요약될 수 있으며, 거래량은 1984년과 엇비슷합니다. 그런데 과거 8년간 2월의 전월대비 신규등록 증가율은 평균이 3.8%이지만, 2009년의 증가율은 18.3%로서 5배 가까이 늘었습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합하여 계산하면, 신규등록은 22.1% 감소하고 거래량은 45.7% 감소하였습니다. 신규등록은 5개월 연속으로 감소하였지만, 거래량은 14개월 연속으로 감소하고 있는 중입니다. 따라서, 여전히 거래부진이 지속되고 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 결과에 대하여 각 부동산 협회는 일부의 Data를 인용하면서, 지금이 매수 적기라고 말하고 있습니다. 부동산 가격이 내려왔고 몰기지 이자율이 낮아졌기 때문에, 과거에 비하여 매입자의 부담이 크게 줄었기 때문이라고 설명하고 있습니다. 이 말은 가까운 과거를 생각하면 분명히 맞는 말이지만, 미래의 가격 예측치를 어떻게 생각하느냐에 따라서 판단은 달라질 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-06 00:00:00
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밴쿠버 주택가격 하락의 원인
밴쿠버의 부동산 가격이 2008년 상반기부터 하락하기 시작한 원인에 대하여 거의 모두 일방적인 의견을 가진 듯 합니다. 다름이 아니라 미국의 금융위기에 따른 세계적인 실물경기의 침체가 그 원인의 전부인 것처럼 말하고 있습니다. 이 말은 토론토의 주택가격에 대하여는 어느 정도 맞을 수 있으나, 밴쿠버의 경우에는 다릅니다. 밴쿠버 주택가격이 하락한 근본적인 원인은 ①심각한 수급불균형, ②지나치게 높은 주택가격 및 ③사라진 가수요 등에 있다는 것이 필자의 판단입니다. 수급불균형은 인구증가와 신규주택 착공건수의 추이를 비교해 보면 쉽게 알 수 있습니다. 최근 몇 년간 수요와 공급이 심각한 불균형을 이루었음에도 불구하고 가격이 오른 이유는 투기적인 가수요가 작용하였기 때문입니다. 2010년 동계올림픽에 대한 막연한 기대에 힘입어 강력한 가수요가 발생하였고, 그 결과 밴쿠버의 주택가격이 하늘 높은 줄 모르게 치솟아 올랐습니다. 특히 신규로 분양하는 고층 아파트에 대한 ‘묻지마’ 매수세력이 가세하였고, 분양가가 계속하여 올랐으며, 덕분에 타운하우스나 단독주택의 가격도 밀려 올라간 형국인 셈입니다. 그리하여 밴쿠버 지역의 소득수준에 합당하지 않은 가격이 형성된 것으로 필자는 판단하고 있습니다. 금리 상황을 감안한 몰기지 부담이 지나치게 높기 때문에, 경기악화의 영향을 받을 수 밖에 없기는 합니다. 그런 측면에서 세계경기가 밴쿠버 부동산가격 하락에 어느 정도 기여한 것은 사실입니다. 그렇지만 경기악화가 밴쿠버 주택가격 하락의 주도적인 원인이라고 보기는 어렵고, 더 큰 문제는 밴쿠버 주택시장 내부에 있습니다. 이제는 매수심리 위축으로 투기적인 가수요가 사라지고, 과잉공급된 주택의 가격이 지나치게 높아서, 일부 주택에 대하여는 매수 공백이 발생할 정도입니다. 지금은 아파트, 특히 신규 분양한 고층콘도가 전체주택의 가격을 주도적으로 끌어 내리고 있는 듯 합니다. 지난 2004년 2월에 기고한 칼럼에서, 필자는 밴쿠버의 주택가격이 2007년 혹은 2008년까지 계속적으로 상승한 이후 조정에 들어갈 것이라는 예측을 공개하였습니다. 그 이후 2005년 12월의 칼럼에서도, 밴쿠버 주택시장은 여전히 상승추세에 있으며, 당분간 더 상승한다는 것을 그림을 그려가며 설명하였습니다. 아울러, 고층콘도 분양받는 것을 자제하여야 한다고 주장하였습니다. 필자의 예상대로, 밴쿠버의 주택가격은 2008년 상반기에 조정에 들어갔고, 고층콘도의 상황은 더 심각해졌습니다. 필자가 그렇게 정확하게 밴쿠버의 주택시장을 예측하였던 것은, 금융위기가 그 시점에 발생하리라고 예상하였던 때문이 아닙니다. 밴쿠버 주택시장에 대한 기본적인 분석과 기술적인 분석을 통하여 도출한 결론이었습니다. 잘못을 남의 탓으로 돌리면 마음은 편하겠지만, 학습효과는 없습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-26 00:00:00
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주택유형은 도시에 따라 차이
부동산의 차별화가 발생하는 이유는 기본적으로 매수세의 차이 때문입니다. 공급 측면도 무시할 수는 없겠지만, 주택의 공급은 신축적으로 증감하지 않기 때문에 수요가 결정적으로 작용하기도 합니다. 하락기에는 주택 수요가 감소하기 때문에 차별화가 두드러지며, 그 차별화의 기준이 통상적으로 ①지역과 ②주택 유형 및 ③가격이라고 받아들여지고 있습니다. 주택유형에 따른 차별화가 과거에 어떻게 발생하는가에 대하여는 지난 번의 칼럼(2008년 11월 15일자)에서 말하였기 때문에, 이번에는 도시별로 주택유형에 따라 어떠한 차이가 발생하는가에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 이를 위하여 2001년부터 2008년까지의 실제 거래기록 1만개 정도의 Data를 근거로 매물판매 비율을 분석해 보았습니다. 광역 밴쿠버의 16개 도시 중에서 외곽지역의 4개를 제외한 12개의 도시가 주택유형별로 어떠한 차이를 나타내는지에 대하여 살펴 보았습니다. 주택유형이라는 것은 단독주택과 타운하우스 및 아파트(저층 아파트 및 고층 아파트 포함)를 말합니다. 정통적인 의미에서 콘도라고 하는 것은 타운하우스와 아파트를 포함하는 개념으로서, 콘도를 고층 아파트라고 인식하는 것은 그릇된 개념입니다. 8년간 12개의 도시에서 보인 대체적인 경향은, 전체 주택을 대상으로 집계한 매물판매 비율이 각각의 주택유형에서도 대체로 비슷한 경향을 보인다는 것입니다. 예를 들어서, 전체주택에서 1위를 차지한 도시를 보면, 단독주택은 1위이고 타운하우스와 아파트는 2위를 차지하였습니다. 그리고 전체 12위를 한 지역은, 단독주택과 타운하우스는 12위이고 아파트는 10위를 차지하였습니다. 즉 잘 팔리는 지역에서는 골고루 잘 팔리고, 잘 팔리지 않는 지역에서는 모든 유형에서 잘 팔리지 않는 경향이 있다는 것을 알 수 있습니다. 따라서, 지역이 주택유형에 우선한다고 볼 수 있습니다. 도시를 잘 고른 다음에 주택유형을 선택하는 것이 투자 측면에서 유리하다는 이야기입니다. 여기에는 약간의 예외가 있습니다. 예를 들어서, 전체 순위에서는 3위를 하였음에도 불구하고 아파트는 11위를 한 지역이 있기 때문입니다. 그리고 전체 순위에서 9위를 한 지역임에도 불구하고 아파트는 5위를 차지한 도시고 있고, 전체 순위에서 11위를 한 지역에서 타운하우스가 5위를 차지하기도 하였습니다. 도시에 따라서는 특정한 주택을 선호하거나 기피하는 경우도 있다는 뜻입니다. 결론적으로, 주택이 잘 팔리는가 잘 팔리지 않는가는 도시에 따라서 결정되는 경향이 있다는 것입니다. 물론 예외적인 경우가 있으며, 시간이 흐르면서 악화되는 도시와 유형이 있는 반면 개선되는 경우도 있습니다. 투자 개념에서 주택을 구입할 때에는 그러한 요인을 잘 고려하여야 할 것이지만, 주택 유형에 따른 본질적인 차이도 크다는 것을 감안하여야 하겠습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-20 00:00:00
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지역별 차별화가 본격화되다
최근 몇 년간 강세를 보여주었던 밴쿠버 부동산 시장은 2008년부터 약세로 돌아서기 시작하였습니다. 강세시장에서는 두드러지지 않았던 도시별 매물소화의 정도가, 약세시장에서는 차이가 벌어지게 마련이며, 가격 하락의 정도도 달라집니다. 이를 일컬어 지역(Location)에 따른 차별화라고 말하고 있습니다. 이번 칼럼에서는 이와 관련하여 설명합니다. 2001년부터 2008년까지 광역 밴쿠버의 모든 도시의 전체 주택에 대한 1만개 정도의 Data를 근거로, 등록된 매물과 거래량의 비율인 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)을 연도별로 비교하였습니다. 이 비율이 높다는 것은 잘 팔린다는 뜻입니다. 광역 밴쿠버의 속하는 지역 중에서 Whistler와 Squamish 등을 제외하고 12개 도시의 평균적인 비율을 구하였습니다. 그리고 연도별로 최고 비율과 최저 비율의 차이를, 앞에서 구한 평균적인 비율로 나누었습니다. 그 나눈 비율이 크다는 것은 강세지역과 약세지역이 확연한 차이를 보인다는 의미이고, 반대로 그 나눈 비율이 작다는 것은 강세지역이나 약세지역 모두 비슷하게 팔린다는 것을 뜻합니다. 그 나눈 비율이 2001년에는 38.6%를 기록하여 상당히 컸습니다. 즉 매물이 잘 팔리는 지역과 잘 팔리지 않는 지역의 차이가 매우 컸다는 것을 의미합니다. 그 비율이 2002년부터 2007년까지는 23.9%로 줄어듭니다. 강세지역과 약세지역의 차이가 크게 줄었다는 것을 의미합니다. 그 차이가 가장 줄었던 해는 2006년으로서 18.3%를 나타냈습니다. 그러던 수치가 2007년에는 24.1%로 증가하더니, 급기야 2008년에는 38.1%로 더 크게 확대되어 버렸습니다. 2008년 상반기에는 31.8%이었고, 하반기에는 49.6%를 나타나서 차이가 급속도로 벌어지고 있다고 말할 수 있습니다. 즉, 2002년부터 2007년까지는 도시별로 그다지 큰 차이를 보이지 않던 매물판매 비율이 2008년부터는 매우 크게 확대되었다는 의미가 됩니다. 모두 잘 팔리던 시절은 가고, 팔기 어려운 시절이 되었는데, 그 팔리는 비율은 도시별로 격차가 더 크게 벌어진다는 것을 실제의 Data에서 확인한 셈입니다. 약세장에서 잘 팔렸던 도시는 강세장에서도 잘 팔렸고, 약세장에서 부진하였던 도시는 강세장에서 그다지 큰 활약을 보이지 못하였는데, 2008년의 약세장에 들어서도 마찬가지의 현상이 반복되었습니다. 물론 새롭게 부상하는 도시가 있는 반면에, 추락하는 도시가 발견되고 있습니다. 그렇지만 몇몇의 강세 도시는 여전히 잘 팔리고 있는 것으로 나타났습니다. 부동산 투자는 장기적인 투자이므로 도시 선정에 있어서도 장기적인 안목을 가져야 합니다. 강세장에서도 잘 팔리고 또한 약세장에서도 크게 타격을 받지 않는 도시를 선택하는 것이 중요하기 때문입니다. 보유하고 있는 주택을 유지하거나 신규 투자를 결정할 경우, 도시 선정에 유의하여야 합니다. 이때, 개인의 감이나 주변사람들의 인식 혹은 주먹구구식 판단에 근거하는 것은 위험합니다.
밴쿠버 조선
2009-02-13 00:00:00
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폭락한 80년대 초보다 심각
2009년 첫달의 거래상황은 극히 부진합니다. 밴쿠버의 부동산 가격이 폭락하였던 1980년대 초의 거래량과 비슷한 수준으로 추락하였기 때문이며, 그 결과는 자못 심각할 것으로 예상됩니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 1월에 신규등록 매물은 전년동월대비 20.9% 감소하였지만, 거래량은58.1% 감소라는 기록적인 양상을 보여주었습니다. 거래량은 12개월 연속으로 감소하였는데, 광역 밴쿠버 부동산 협회는 이 거래량이 지난 1980년대 초 이후 최저라고 말하고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 신규등록이 29.7% 감소하고, 거래량은 59.3% 감소하였습니다. 여기의 부동산 협회도, 그러한 거래량은 1980년 초에나 보았던 거래량이라고 언급하고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 신규등록은 24.2% 감소하고, 거래량은 58.5% 감소하였습니다. 여기에서 우리는 1980년대 초의 상황에 대하여 알아볼 필요가 있습니다. 지난 달의 거래량 수준이 그 당시와 비슷하기 때문입니다. 그 당시의 거래량에 대한 통계를 필자가 가지고 있지 않기 때문에, 주택가격의 동향과 인구수 및 주택수의 증가 등을 감안하여 그 의미를 추정해 보도록 하겠습니다. 그 당시 부동산 가격은 단기간에 급등하였다가 짧은 기간에 폭락하였습니다. 광역 밴쿠버의 단독주택 평균가격으로 볼 때, 1979년의 연평균에서 1981년 4월까지 130.7%가 상승하였습니다. 불과 1년 반 정도에 주택가격이 2.3배가 될 정도로 급등하였다는 의미입니다. 그러다가 폭락세를 보였습니다. 1981년 4월의 고점에서 1982년 8월까지 39.1%가 하락하였기 때문입니다. 1년 반 정도 사이에 가격이 절반 가까이로 추락하였다는 의미가 됩니다. 그러한 과정은 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공하는 그래프로 확인할 수 있습니다. 그런데 1981년 4월초의 BC주 인구는 280만 명 정도이었으며, 2008년 10월초에는 440만 명 정도로 그 동안 160만 명 증가하였습니다. 그리고 신규주택 착공건수 기준으로, BC주에서 1981년 이후 2008년 말까지 주택이 70만 채 가까이 순수하게 증가하였습니다. 그럼에도 불구하고 2009년 1월의 거래량은 1980년대 초와 비슷합니다. 이는 당시의 상황보다 지금이 더 심각하다는 의미로 받아들여도 된다는 뜻입니다. 현재의 전체 주택 숫자가 대폭적으로 많아진 것에 비하여 거래량은 그 당시의 수준에 불과할 정도로, 주택의 매수 심리가 극도로 위축되었기 때문입니다. 그 원인이 어디에 있건 간에, 그러한 거래위축이 향후의 부동산 가격 예측에서 시사하는 바가 매우 크다고 판단됩니다. 미련은 후회를 낳기 쉽습니다. 그렇다는 것을 알고 대처하고 싶어도, 분양받은 콘도는 어찌 해볼 도리 조차 없는 경우가 많습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-06 00:00:00
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강세지역은 대체로 강세가 유지된다
지금과 같이 부동산 시장에 대한 전망이 불투명할수록 어떻게 대응하여야 하는가가 초미의 관심사가 됩니다. 주택을 여러 채 소유하고 있는데 어찌 처리할 것인가, 현재 거주하고 있는 주택을 과연 팔아야 하는 것인가, 분양받아 놓은 콘도를 어떻게 할 것인가, 할인된 분양가에 새 콘도를 살 것인가, 부동산에 투자하고 싶은데 어느 지역에서 매입할 것인가 등등에 대한 고민이 많아질 것입니다. 활황기에는 대부분의 주택이 쉽게 팔리면서 상승세를 타겠지만, 침체기에는 잘 팔리는 주택과 팔리지 않는 주택의 차이가 두드러지면서 가격에도 영향을 받게 됩니다. 쉽게 팔리지 않으면 가격을 조절하여서라도 팔기 위하여 노력할 것이고, 몇 년간에 걸쳐서 팔려고 시도할 수 있습니다. 최근의 분양가 대폭할인도 이런 측면에서 이해하여야 됩니다. 그런 매물이 쌓여있으면 주택시장의 활황기가 도래하였을 때 시장에 부담으로 작용하여, 상승세를 타기 어려워집니다. 이번 칼럼에서는 과연 어느 지역의 주택이 유리한가, 즉 지역(Location)에 따른 차별화를 검토하고자 합니다. 광역 밴쿠버의 주택이 더 잘 팔리고 있으며 지역 특성이 다양하므로, 광역 밴쿠버를 대상으로 분석합니다. 이러한 분석을 위하여 2001년부터 2008년까지 거의 1만개에 달하는 실제 Data를 마련하였고, 그러한 방대한 데이터를 근거로 결과를 추출하였습니다. 광역 밴쿠버의 16개 도시 모두에서 모든 유형의 주택에 대한 8년간의 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)을 비교분석 하였는데, 대체적으로 공감할 수 있는 결과가 나왔습니다. 그런데 특징적인 사항은 South Delta (광역 밴쿠버에 속하는 Ladner와 Tsawwassen을 포함하는 지역으로서, 프레이저 밸리에 속하는 North Delta가 아님) 지역의 주택이 매우 잘 팔리는 것으로 나타났다는 것입니다. 그리고 잘 팔릴 것으로 일반인이 추정하고 있을 Vancouver West 지역은 8년간의 기록에서 6위를 차지하고 있는 것도 이색적인 일입니다. 중국인의 관심이 많은 지역 중에서, 근래에는 Richmond가Vancouver West보다 더 잘 팔리는 것으로 나타납니다. 참고로, 한국인의 관심이 많은 Coquitlam 지역은 8위를 기록하였으며, 매도가 가장 어려운 지역은 Whistler이었습니다. 8년 동안의 매물등록 수량과 거래된 수량을 비교한 비율과 유사한 결과가 연도별 비율에서도 대체로 비슷한 경향을 보이고 있습니다. 시기에 따라서 강세지역으로 부상하는 도시가 있고, 반대의 경우도 발생합니다만, 대체로 강세지역은 강세를 유지하는 경향이 있습니다. 팔리는 비율 자체는 변화하지만, 상황에 따라서 강세지역과 약세지역의 차이가 크게 벌어지기도 하고 좁혀지기도 합니다. 강세지역의 부동산은 약세장에서도 그렇게 큰 영향을 받지 않는 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에, 부동산 투자에서 가장 중요한 요인 중의 하나가 지역입니다.
밴쿠버 조선
2009-01-30 00:00:00
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분양가 할인은 악순환의 시작
어느 회사가 메트로 밴쿠버에서 분양하던 신규콘도 375세대를 최고 40%까지 할인하여 판매한다는 소식이 지난 주에 나왔습니다. 분양가 할인이 가져올 결과에 대한 필자의 예측을 정리합니다. 최근의 밴쿠버 부동산 상승은 2003년경부터 본격화되었는데, 그 가격 상승에 커다란 역할을 한 것은 고층아파트 분양가격이었다고 생각합니다. 분양가가 지나치게 높게 책정되어왔음에도 불구하고, 일부의 사람들이 가격불문하고 고층아파트를 사들였기 때문입니다. 그러던 호시절은 지나가고 이제는 냉각기에 접어들었습니다. 필자가 몇 년 전부터 이미 여러 차례 지적한 바와 같이, 콘도의 분양은 벌써부터 상당한 어려움에 처해왔습니다. 각종의 유인책을 암암리에 제시하는 경우도 있었고, 직접적인 현금의 유혹도 있었습니다. 그러다가 이제는 분양가 대폭할인 판매가 공개적으로 발표되기 시작하였습니다. 할인되는 콘도를 매입하는 사람들의 일부는 초단기 투자자일 가능성이 있습니다. 기존분양가 정도로 시장에 나온 매물이 많으므로, 대폭할인된 콘도를 사서 약간의 차익만 남기고 기존분양가 이하에서 즉시 되판다는 계산일 것입니다. 즉, 콘도시장에 저가 매물이 쏟아지는 계기를 제공하는 셈입니다. 시장가격이 하락하므로, 분양가 할인을 거부하던 회사도 동참하지 않을 수 없게 될 것입니다. 그나마 있던 매수세를 다른 회사에 빼앗기지 않기 위하여, 혹은 빠듯한 자금사정 때문에라도, 분양회사들 사이에서 가격인하 경쟁이 벌어질 수 있습니다. 콘도가격 하락의 악순환이 계속 확대되는 것입니다. 그러면 할인되는 단지나 그 주변에서 기존분양가로 매입하였거나 보유한 사람들이 기존분양가 수준에서 매각하는 것이 어렵게 됩니다. 그 사람들의 일부가 가격을 내려 시장가격이 추락하면, 기존분양가를 기준으로 대출을 해준 금융기관이 모종의 조치를 취할 가능성이 있습니다. 그러면 버티던 사람들도 매물로 내놓아, 콘도시장 전체에 커다란 부담으로 작용할 것입니다. 악순환의 정도가 커집니다. 다른 측면에서 보면, 신규콘도를 최고 40%까지 할인함으로써 분양가의 40% 정도가 거품일 것이라는 부정적인 인식을 심어주기도 합니다. 그렇기 때문에 기존분양가에 신규콘도를 매입하려는 사람은 더욱 줄어들 것이며, 결과적으로 기존 콘도의 가격에도 악영향을 줄 수 밖에 없습니다. 따라서 이번의 신규콘도 할인판매는 악순환을 유발하는 계기가 되며, 최악의 경우 콘도가격이 본격적으로 하락하는 기폭제로 작용할 수 있다는 것이 필자의 판단입니다. 모래성에 가랑비가 계속하여 내렸는데, 물러진 그 모래성에 소나기가 시작되는 격이기 때문입니다. 그 소나기는 다른 소나기와 합쳐져 폭우로 변할 가능성이 있습니다. 그러면 그 모래성은 형태를 유지하기 어렵게 됩니다.
밴쿠버 조선
2009-01-25 00:00:00
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광역 밴쿠버 주택이 더 잘 팔린다
주택시장이 침체기에 들어서면 3가지 요인을 중심으로 ‘차별화’가 두드러지는데, 지역(Location)과 주택유형(Style) 그리고 비용(Cost)에 따른 차별화가 그것입니다. 주택의 Location에 따라서 잘 팔리기도 하고 팔기 어렵기도 하여, 침체기에 가격하락의 정도가 달라진다는 의미가 되겠습니다. 마찬가지의 현상이 주택유형에 따라서도 나타나며, 주택의 가격에 따른 차별화도 있습니다. 과거 밴쿠버 지역에서 차별화가 어떻게 진행되었는지를 알기 위하여 실제의 Data를 근거로 살펴 볼 계획입니다. 그 첫번째의 순서로, 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체적으로 2001년부터 2008년까지 어떤 차이가 있었는지 보겠습니다. 비교의 기준으로는 모든 주택의 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)을 사용할 것인데, 이 비율이 높다는 것은 더 잘 팔린다는 의미로 해석하면 됩니다. 2001년부터 2008년까지 광역밴쿠버의 매물판매 비율은 평균적으로 67.9%이었고, 프레이저 밸리는 61.3%를 기록하였습니다. 광역밴쿠버의 매물이 프레이저 밸리 보다는 1.1배 정도 더 잘 팔린다는 의미가 되는데, 광역 밴쿠버의 매물이 언제나 프레이저 밸리 보다는 잘 팔렸던 것으로 나타납니다. 이를 연도별 추이로 비교해 보면 시장의 흐름을 읽을 수 있습니다. 특징적인 흐름을 보여 주었던 2개의 기간을 비교해 보면, 2001년부터 2003년까지는 프레이저 밸리의 매물이 팔리는 비율이 광역 밴쿠버의 85.9% 수준으로 팔렸습니다. 그러다가 2004년부터 2006년까지는 광역 밴쿠버의 96% 수준에 육박할 정도로 프레이저 밸리의 매물도 잘 팔렸다는 의미가 됩니다. 그러다가 2007년에는 이 수치가 83.3%로 하락하였습니다. 광역 밴쿠버의 매물판매 비율이 2.1%p 올라간 반면, 프레이저 밸리에서는 오히려 9%p 하락하였기 때문입니다. 즉, 프레이저 밸리의 주택을 파는 것이 2007년부터 두드러지게 어려워졌다는 의미입니다. 그러다가 2008년부터는 양쪽에서 다 어려워졌지만, 여전히 광역 밴쿠버의 주택 매도가 상대적으로 쉽습니다. 필자는 추가로 몇 차례에 걸쳐서 이러한 차별화 문제를 보다 더 깊이 살펴볼 계획인데, 구체적인 도시와 주택유형에 따라서 어떻게 차별화되는지 파악하려는 것입니다. 이렇게 실제의 Data를 근거로 분석하는 이유는 필자의 고객에게 최상의 서비스를 제공하기 위함입니다. 주택가격의 하락기에는 손실을 최소화하고, 상승기에는 이익을 극대화하여 최고의 투자수익을 올리도록 도와드릴 것입니다. 구체적으로, 현재 보유하고 있는 주택의 매도 여부를 결정하거나, 부동산의 교체 여부를 검토할 경우에 효과적인 도움이 될 것으로 믿고 있습니다. 특히 현재와 같은 침체기에 여러 채의 주택을 가지고 있을 경우, 어떻게 대응하는 것이 최선인가에 대한 구체적인 참고사항이 될 것입니다. 그리고 향후 전개될 안정기 내지는 활황기에 어떠한 주택을 선정할 것인가에 대하여 직접적인 도움이 됩니다.
밴쿠버 조선
2009-01-16 00:00:00
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거래부진 속에 차별화 진행
2008년의 밴쿠버 부동산 시장은 거래부진 속에 막을 내렸습니다. 신규주택의 완공으로 공급은 막대하게 증가하였음에 비하여, 매수심리는 크게 위축되었기 때문입니다. 이러한 주택시장의 위축이 모든 지역에서 모든 유형에 동일한 비율로 적용되는 것은 아니고, 차별화가 진행되고 있습니다. 2008년 12월에 광역 밴쿠버의 전체주택 매물등록은 전년동기대비 8.6% 감소하고, 거래량은 51.3% 감소하였습니다. 그러한 거래감소의 양상은 작년 5월부터 지속되고 있으며, 그 결과 표준가격도 7개월 연속으로 하락하고 있습니다. 협회의 자료를 보면, 매물잔량이 3개월 연속으로 감소하였기 때문에 공급이 감소한다고 말하고 있으며, 27년 만에 처음으로 12월의 거래량(924채)이 11월의 거래량(874채)을 넘어선 경우가 나타났다고 긍정적으로 언급하고 있습니다. 그렇지만 이것은 일방적인 해석이라는 것이 필자의 판단입니다. 2008년 연간통계를 보면, 매물등록은 2007년에 비하여 13.9% 증가한 반면, 거래량은 35.3% 감소하였습니다. 2008년의 매물판매비율(Sales-to-Listings Ratio)은 39.4%를 기록하여, 가장 잘 팔렸던 2003년(81.3%)의 절반에도 미치지 못하며, 2001년(70.4%)에 비하여도 팔기 무척 어렵게 되었습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 달에 모든 주택의 매물등록이 0.7% 증가하였으며, 거래량은 49.3% 감소하였습니다. 광역 밴쿠버와 마찬가지로 하반기에 거래량 감소의 양상이 현저하며, 12월의 거래량(508채)이 11월의 거래량(507채)을 넘어서기도 하였습니다. 2008년의 연간통계를 보면, 매물등록은 2007년에 비하여 8.2% 증가한 반면, 거래량은 29.8% 감소하였습니다. 2008년의 매물판매비율은 37.4%를 기록하여, 가장 잘 팔렸던 2005년(76%)의 절반에도 미치지 못하며, 2000년(43.7%)보다 팔기 어려운 상황이 되었습니다. 전체적으로 보면, 프레이저 밸리에서의 주택 매도가 광역 밴쿠버에서보다 어렵다는 사실을 보여주고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 2008년 12월의 매물등록은 4.9% 감소하였으며, 거래량은 50.6% 감소하였습니다. 2008년을 전체로 보면, 매물등록은 11.7% 증가하였고, 거래량은 33.5% 감소한 것으로 집계됩니다. 가장 잘 팔렸던 2005년(79%)의 절반에도 미치지 못하는 38.7%라는 매물판매비율을 2008년에 보여 주었는데, 이는 2001년(66.1%)에도 훨씬 미치지 못합니다. 지역과 주택유형에 따라서 커다란 차이가 나타나고 있습니다. 지난 12월 광역 밴쿠버의 매물판매 비율이 평균 59.6%이었는데, 높게는 93.7%인 도시가 있는 반면에 33.8%에 머무르는 도시도 있었습니다. 전체 주택이 93.7%를 나타낸 도시에서 119.4%의 비율을 보인 주택유형도 있으며, 가장 낮은 주택유형도 68.6%를 기록하고 있습니다. Location과 Style에 따른 차별화가 진행되는 모습입니다.
밴쿠버 조선
2009-01-12 00:00:00
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[2009년 전망] 매물 홍수에 가격 하락 예상
2009년의 밴쿠버 부동산 ①매매시장과 ②Rent시장에 대한 전망은 ‘매물 홍수’와 ‘가격 하락’으로 간단하게 요약될 수 있다고 필자는 판단하고 있습니다. 매매시장에서는 2008년에 팔리지 않은 물량과 신규로 완공되는 주택들이 대거 시장에 매물로 나올 것이지만, 매입하려는 사람들은 그에 미치지 못하여 가격이 상당한 정도로 조정을 받을 것으로 예상됩니다. 그리하여 Buyer’s Market 상태가 지속되리라고 보입니다. Rent시장에도 주택이 상당히 많이 쏟아져 나올 것이지만, 세입자의 부족으로 렌트비가 하락할 가능성이 높습니다. 임대용으로 매입한 주택, 팔리지 않기 때문에 임대시장에 진입하는 주택, 유지비용의 일부라도 보전하기 위하여 렌트를 놓는 주택 등으로 임대시장에 많은 주택이 등장할 것입니다. 자의건 타의건 간에 주택을 매입하지 않으려는 사람들이 임대하려고 하겠으나, 수요와 공급의 균형은 이루기 어려울 것입니다. 그리하여 소위 Tenant’s Market이라고 할 수 있는 상황이 전개될 예상입니다. 밴쿠버 부동산 시장의 방향에 부정적인 영향을 미치는 요인들은 다음과 같습니다. 미국의 금융위기로 촉발된 세계적인 경기불황, 그에 따른 캐나다의 경기침체, 밴쿠버 주택시장에서의 엄청난 초과공급, 부담하기 어려울 정도로 높은 주택가격, 동계 올림픽을 겨냥한 가수요의 소멸 등입니다. 반면에, 금리 하락세 지속에 따른 금융비용 부담의 완화 정도가 긍정적으로 작용한다고 볼 수 있습니다. 2002년 정도부터 공급과잉이 나타나기 시작한 밴쿠버의 부동산 시장에서는 2010년 동계 올림픽을 겨냥한 매수가 상당히 많았습니다. 즉, 고층콘도 신규분양의 상당수는 동계 올림픽 이전에 차익을 실현하려는 계획 하에 매입이 이루어진 것으로 보입니다. 그러한 동계 올림픽은 2010년 2월의 하반기에 개최되므로, 올림픽 이전에 처분하려면 올해 2009년 밖에는 기회가 없습니다. 올림픽이 지나면서 임대용 주택의 효용가치가 떨어질 것으로 대부분 예상하고 있습니다. 더군다나 지나치게 높은 매매가격으로 인한 금융비용 부담 등을 감안하면 렌트 수입은 너무 작은데, 누가 그러한 주택을 올림픽 즈음에 투자용으로 매입하려고 할 것인가에 대하여 깊게 생각해 보았어야 합니다. 부동산 시장의 하락세가 2008년에 이어 2009년에도 지속될 것으로 예상되지만, 그 하락의 폭을 일률적으로 가늠하기는 어렵습니다. 그 이유는 하락의 비율이 주택의 ①입지(어떤 도시, 그 중에서 어느 지역에 있는가?), ②유형(단독주택, 타운하우스, 저층 아파트, 혹은 고층아파트인가?), 및 ③가격(그 주택의 가격이 높은가, 혹은 낮은가?)에 따라서 매우 다를 것이기 때문입니다. 이 3가지 요인이 어떻게 결합하느냐에 따라서 하락률은 극명한 대조를 보일 전망입니다. 이와 비슷한 논리가 주택의 Rent 시장에도 적용되는 것으로 이해하면 될 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-01-03 00:00:00
