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캐나다의 주택가격 지수
캐나다의 주택가격에 대한 추세를 파악할 때 이용되는 지수로 Teranet – National Bank House Price Index™라는 것이 있습니다. 이 지수를 근거로 하면, Metro Vancouver는 지난 3월까지 급락세를 보였으며, 향후 전개가 관심을 끌고 있습니다. Teranet – National Bank House Price Index™은 일정한 지역 내의 어떤 특정한 주택이 2번 이상 매매될 때의 가격 변화를 지수화한 것입니다. 소위 Repeat Sales Methodology라는 방법인데, 2005년 6월의 주택가격을 100.0으로 기준하며, 3개월 이동평균을 사용하여 계산합니다. 매달 말경에 2개월 전의 지수가 발표되고 있습니다. 그러한 지수가 산출되는 지역은 Vancouver, Toronto, Montreal, Calgary, Ottawa 및 Calgary의 Metropolitan Area입니다. 각 지역별로 산출된 지수를 공개하고 있으며, 그러한 6개 지역의 지수를 가중평균하여 Composite 6 혹은 National Composite라는 이름으로 발표합니다. 밴쿠버에서는 Metro Vancouver 지역이 그 대상이 됩니다. Metro Vancouver는 Greater Vancouver의 모든 지역과 Fraser Valley의 대부분 지역(Abbotsford와 Mission이 제외됨)을 포괄하는 개념입니다. 그러한 Teranet – National Bank House Price Index™을 근거로 하면, 밴쿠버의 주택가격은 9개월 연속으로 급격한 하락세를 보이고 있습니다. 2008년 6월을 고점으로 2009년 3월까지 11.7%가 하락하였다는 계산입니다. 올 3월의 지수가 2007년의 봄과 엇비슷하므로, 대략 2년 전의 가격으로 되돌아간 셈이 됩니다. 위에서 언급한 캐나다 6개 지역 중에서 가장 오래 하락하였으며 낙폭이 큰 곳은 캘거리입니다. 2007년 8월에 고점을 기록한 이후 19개월 동안 12.7%가 하락하였기 때문입니다. 캐나다 6개 지역 전체로는 7개월 동안 8.5% 하락하였다고 계산됩니다. 그런데 아직 발표되지 않고 있는 4월과 5월의 밴쿠버 지수가 궁금해집니다. 올 봄에 거래가 활발하였고, 평균가격 혹은 표준가격은 올라간 것으로 발표되고 있기 때문입니다. 실제로 2번 이상 거래된 동일한 주택의 가격도 과연 올랐을 것인가가 관심을 끌고 있습니다. 향후의 주택가격이 어떻게 전개될 것인가 하는 것도 관심사입니다. 이 문제에 대한 힌트를 얻기 위하여 다음 번의 칼럼에서는 미국 지수(S&P/Case-Shiller Home Price Index)를 검토하겠으며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다.
밴쿠버 조선
2009-06-12 00:00:00
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거래량이 작년 수준을 넘었지만
2009년 5월의 거래량이 모처럼만에 전년대비 증가하는 양상을 보였습니다. 그렇지만 이것은 대비효과에 따른 착시현상일 수 있으므로, 지나친 낙관론은 경계하는 것이 좋을 것입니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 5월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 36% 감소하였으며, 거래량은 17.4% 증가하여 수치상으로는 매우 좋은 것처럼 보입니다. 거래량이 전년동월대비 증가한 것은 2008년 1월 (0.7% 증가) 이후 15개월 만에 처음으로 나타난 현상입니다. 그러한 탓에 광역 밴쿠버 부동산 협회에서는 시장이 균형상태로 접근하는 추세를 보여주고 있다고 말하고 있습니다. 수요가 증가하여 주택가격이 안정되고 있다고 표현하고 있습니다. 그렇지만 작년 5월부터 거래량이 급속하게 감소하였다는 것을 상기하여야 합니다. 2008년 4월에는 전년동월대비 거래량이 단지 5% 감소하였지만, 5월(30.7% 감소)부터 거래량 감소가 심각해지기 시작하였습니다. 따라서 금년 5월의 거래량 17.4% 증가는 일종의 대비효과라고 볼 수 있습니다. 5월의 거래량으로 최고치를 기록한 2005년에 비하여 21.1% 감소한 것이 올 5월의 거래량입니다. 그러한 거래량 수준은 2002년과 엇비슷한 수준으로서, 활발한 모습이라고 보기는 어렵습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 5월에 신규로 등록된 매물이 29% 감소하였고, 거래량은 6.1% 감소하였습니다. 거래량 감소의 폭이 적어 보이기 때문에, 프레이저 밸리 부동산 협회에서도 가격이 안정되고 있다고 말하고 있습니다. 작년 봄 이후 균형상태에 가장 접근하였다고 주장하고 있습니다. 그렇지만 프레이저 밸리에서도 작년 5월 이후 거래량이 급속하게 감소하였다는 것을 기억하여야 합니다. 2008년 4월에 1% 증가하였음에 비하여, 5월(26.4% 감소)부터는 거래량 감소가 본격화되었습니다. 그리하여 금년 5월의 거래량이 단지 6.1% 감소하였다는 것은 크게 의미를 갖기 어렵습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합해 보면, 신규등록은 33.9% 감소하였고 거래량은 8.8% 증가하였습니다. 거래량이 증가하는 양상을 보인 것은 2007년 12월(13% 증가) 이후 16개월 만에 처음으로 나타난 것입니다. 이는 2008년 5월 거래량의 급격한 감소가 크게 작용한 탓으로 보입니다. 그렇기 때문에 지난 달의 거래량 증가비율에 대하여 지나치게 고무적일 필요는 없다고 판단됩니다. 작년 5월의 거래량 감소가 컸기 때문에 나타난 착시현상일 수 있기 때문입니다. 거래량의 회복과 아울러, 거래대상의 가격대 변화도 주시할 필요가 있습니다. 올 봄에는 주로 낮은 가격의 주택이 많이 거래되었는데, 앞으로는 거래되는 주택의 가격대가 올라가는지 지켜볼 필요도 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-06-05 00:00:00
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다운타운에서 30만달러대 아파트가 가장 많이 팔린다
지난 2번의 칼럼을 통하여, 밴쿠버 다운타운에서 가장 많이 팔리는 아파트는 20평 정도의 방 1개짜리 아파트라는 것을 알게 되었습니다. 방이 없는 스튜디오(Studio)도 방 1개짜리 아파트와 더불어 많이 팔리고 있으며, 크기로는 1,000sf(28.1평) 이하의 아파트가 비교적 많이 팔리고 있습니다. 이제 어느 가격 수준의 아파트가 많이 팔리는지, 소위 밴쿠버 다운타운이라고 하는 지역의 아파트를 대상으로 분석하겠으며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제시합니다. 밴쿠버 다운타운에서 2009년 5월 27일 현재 MLS에 매물로 나와있는 아파트들의 가격대별 분포를 보면, 30만불 미만은 7.3%, 30만달러 대($300,000 ~ $399,999)는 19.1%, 40만달러 대는 13.5%, 50만달러 대는 12.4%, 60만달러 대는 8.3% 등의 비중을 차지하고 있습니다. 즉, 30만달러 대의 아파트가 가장 많이 나와있습니다. 2009년 들어서 5월 27일 현재까지 MLS를 통하여 거래된 아파트들의 가격대별 분포를 보면, 30만달러 미만은 17.2%, 30만달러 대는 33.2%, 40만달러 대는 23.2%, 50만달러대는 7.3%, 60만달러 대는 5.7% 등의 비중을 나타내고 있습니다. 즉, 30만불 대의 아파트가 가장 많이 팔리고 있는데, 그러한 가격 수준의 아파트가 가장 많이 매물로 나와 있습니다. 다운타운의 아파트 매매측면에서 특징적인 양상은 50만달러를 넘어서면 거래가 별로 많지 않다는 것입니다. $499,999까지의 아파트 거래비중이 최근 5년(2004년 ~ 2008년) 동안 74.3%를 차지하였고, 2009년에도 73.6%의 비중을 보이고 있기 때문입니다. 즉, 다운타운에서 팔리는 아파트 4채 중에서 3채는 50만불 미만이라는 의미입니다. 이제 밴쿠버 다운타운의 아파트의 거래 현실에 대하여 어느 정도는 정리를 할 수 있게 되었습니다. 즉, 밴쿠버 다운타운에서 가장 많이 그리고 가장 잘 팔리는 아파트는 20평(대략 700sf) 정도의 방 1개짜리에 가격이 30만달러 대라는 것입니다. 그 범위를 넓혀서 보자면, 밴쿠버 다운타운에서 비교적 많이 팔리는 아파트는 방 2개 이하의 아파트로서, 그 크기는 28평(대략 1,000sf)보다 작으며, 가격은 50만달러 미만이 전형적인 모습이라고 할 수 있습니다. 이제 밴쿠버 다운타운의 아파트를 어떠한 사람들이 주로 매입하며 거주하는가를 추정할 수 있습니다. 방은 1개나 많아야 2개가 필요한 사람들이 거주하는 공간이 아파트이며, 크기는 한국의 서민 아파트에 해당하는 28평 이하가 대부분이고, 가격은 50만달러를 넘어가지 않는 아파트가 절대 다수를 차지한다는 것을 알게 되었기 때문입니다. 그러한 공간에 거주하기 위해서는 독신이거나, 자녀가 없는 부부, 혹은 자녀가 많아야 하나인 부부에게 적합합니다. 다른 측면에서 말하자면, 방이 없거나 1~2개짜리 28평 이하의 소형 아파트가 주류를 이루는 지역이 밴쿠버 다운타운이라는 지역입니다.
밴쿠버 조선
2009-05-30 00:00:00
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다운타운에서 20평 정도의 아파트가 가장 많이 팔린다
아파트라고 하는 주택은 과연 어떠한 사람들이 무슨 용도로 이용하는가에 대하여 시각의 차이를 발견하게 되는 경우가 종종 있습니다. 우리가 생활하고 있는 북미에서나 혹은 땅이 좁다고 하는 유럽에서 일반적으로 통용되는 개념과, 많은 한국교민들이 가지고 있는 개념 사이에는 커다란 간격이 존재하는 듯 합니다. 어느 개념이 타당한지를 알기 위하여, 지난주에 이어서 밴쿠버 다운타운에 있는 아파트를 분석하며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에 제시합니다. 밴쿠버 다운타운에 있는 아파트로서 2009년 5월 20일 현재 MLS에 매물로 등록되어있는 아파트들을 그 크기를 중심으로 분류해 보았습니다. 600sf 미만은 14.9%, 600sf 이상 800sf 미만은 21.6%, 800sf 이상 1,000sf 미만은 17.2%, 1,000sf 이상 1,200sf 미만은 16.6% 등으로 분포되어 있습니다. 그리하여 1,000sf 미만의 아파트가 전체 매물의 53.7%를 차지하고 있습니다. 실제 거래는 매물 분포와는 다릅니다. 2009년 들어 5월 20일까지 600sf 미만은 25.4%, 600sf 이상 800sf 미만은 35.3%, 800sf 이상 1,000sf 미만은 17.3%가 거래되어 1,000sf 미만의 아파트가 모두 78%의 거래 비중을 차지하고 있습니다. 이보다 큰 아파트의 구체적인 거래 비중은 생략합니다. 이상을 요약하자면, 1,000sf 미만의 아파트는 전체 매물의 53.7%를 차지하고 있음에 비하여, 전체 거래량에서는 78%를 차지하고 있어서 많이 팔린다는 의미가 됩니다. 이에 비하여 1,000sf 이상의 아파트는 매물 비중으로는 46.3%를 차지하고 있으나, 거래 비중은 22%에 불과하여 잘 팔리지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 아파트의 크기가 작으면 작을수록 잘 팔리는 경향도 있습니다. 이러한 거래량의 분포와 매매 경향은 필자가 조사한 2004년 이후 비슷하게 나타납니다. 밴쿠버 다운타운에서 많이 팔리는 아파트의 기준이 될 수 있는 1,000sf는 한국식으로 28.1평에 해당합니다. 10평도 채 되지 않는 아파트로부터 시작하여 28평 정도까지의 아파트가 소위 밴쿠버 다운타운이라는 지역에서 많이 팔리는 아파트라는 것입니다. 10평대 아파트와 20평대 아파트가 매물의 절반 이상을 차지하고 있으며, 거래되는 아파트 4채 중에서 3채 이상이 그런 소형 아파트들인 셈입니다. 아파트 크기의 구간에서 가장 많이 팔리는 ‘600sf 이상 800sf 미만’은 ‘16.9평 이상 22.5평 미만’이라고 표현되는데, 거래된 3채 중에서 1채는 20평 정도의 아파트인 셈입니다. 지난주의 칼럼에서는 밴쿠버 다운타운에서 많이 팔리는 아파트는 방이 1개짜리인 아파트나 방이 없는 스튜디오인데, 방 1개짜리 아파트가 가장 많이 팔린다는 것을 알게 되었습니다. 이번 주의 칼럼에서는 28평 이하의 아파트가 많이 팔리는데, 20평 정도의 아파트가 가장 많이 팔린다는 것도 알게 되었습니다. 이 2개의 칼럼을 결합하여 보면, 밴쿠버 다운타운에서 가장 많이 팔리는 아파트는 20평 정도의 방 1개짜리 아파트라는 의미가 됩니다. 다음주에도 관련된 칼럼이 계속됩니다.
밴쿠버 조선
2009-05-22 00:00:00
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다운타운에서 방 1개짜리 아파트가 가장 잘 팔린다
아파트에 거주하는 사람들이 어떠한 사람들이냐에 대한 이론적인 접근 보다는, 현실적으로 거주할 수 있는 공간에 대하여 파악해보는 것도 중요합니다. 방 몇 개짜리 아파트가 많은지, 그리고 잘 팔리는 아파트는 방이 몇 개인지에 대하여 알게 되면, 아파트가 이 사회에서 어떻게 받아들여지는가에 대하여 이해할 수 있을 것입니다. 이를 위하여 소위 밴쿠버 다운타운이라고 하는 지역에 있는 아파트를 분석하겠으며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다. 밴쿠버 다운타운에서 2009년 5월 13일 현재 MLS에 매물로 등록된 아파트들을 방의 개수를 기준으로 나누어보았습니다. 방이 없는 스튜디오(혹은 Bachelor Suite)는 3.2%, 방 1개짜리 아파트는 33.5%, 방 2개짜리는 52.6%, 방 3개짜리는 9.8%, 그리고 방 4개 이상인 아파트는 0.9%의 비율로 분포되어 있습니다. 여기에서 보다시피, 아파트라는 것은 방 1개 혹은 2개가 주종을 이룬다는 것을 알 수 있습니다. 밴쿠버 다운타운에서 방 1개와 2개짜리 아파트는 매물로 등록된 아파트 전체의 86.1%를 차지하는데, 그 중에서도 방 2개짜리가 절반을 넘어서고 있습니다. 실제로 거래되는 아파트는 이와는 약간 다릅니다. 2009년 들어와서 5월 13일까지 MLS를 통하여 거래된 아파트들을 방의 개수를 기준으로 나누어 보았습니다. 스튜디오가 6.1%, 방 1개짜리가 50.7%, 방 2개짜리가 39.1%, 방 3개짜리가 4%, 그리고 방 4개 이상은 0.1%의 비중으로 거래되었습니다. 방 1개짜리 아파트가 가장 많이 거래되어 절반이 넘는다는 것을 알 수 있습니다. 매매 성공률이라는 측면에서도 방 1개짜리가 스튜디오와 함께 가장 높은데, 이는 그러한 아파트들이 가장 잘 팔린다는 의미입니다. 그리고 방이 많아지면서 매매 성공률은 낮아지는 추세를 보입니다. 아울러, 부동산 시장이 어려워진 2008년과 2009년에는 그 이전에 비하여 스튜디오와 방 1개짜리 아파트의 매매 성공률은 더욱 높아지는 경향을 보이고 있습니다. 이처럼 매물등록과 거래상황에는 차이가 있습니다. 매물로서는 방 2개짜리가 최고의 비중(52.6%)을 차지하고 있으나, 실제로 거래되는 상황을 보면 방 1개짜리가 최고로 높은 비중(50.7%)을 보이고 있기 때문입니다. 그러한 경향은 필자가 확인한 2004년부터 지금까지 동일합니다. 결론적으로, 밴쿠버 다운타운의 아파트는 방 1개짜리와 스튜디오가 가장 잘 팔립니다. 그러한 결론은 여타 지역의 아파트에도 마찬가지로 적용되리라고 추정할 수 있습니다. 이러한 사실을 바탕으로, 아파트는 과연 어떠한 사람들이 매입을 하며, 어떤 상황의 사람들이 거주하는 주택인지에 대하여 생각해 볼 수 있습니다. 다운타운의 아파트에 대한 분석은 다음주에도 이어집니다.
밴쿠버 조선
2009-05-15 00:00:00
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거래량이 급속하게 회복되다
광역 밴쿠버의 거래량이 예년의 수준에 육박하는 모습을 보여주어, 밴쿠버 부동산 시장에서는 4월의 ‘봄’을 만끽하는 양상입니다. 그렇지만 향후의 장세에 대하여는 유보적인 자세가 필요합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 4월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 33.7% 감소하였으며, 거래량은 단지 7.9%만 감소한 모습을 보이고 있습니다. 과거 10년간의 평균에 비하여 신규등록은 94.7%에 달하여 여전히 적지 않습니다. 그렇지만 거래량은 과거 10년(1999년부터 2008년까지) 평균의 95.1%까지 회복하여, 지난 3월의 70%에 비하여 상당히 양호해진 모습입니다. 그리하여 광역 밴쿠버 부동산 협회에서는 주택시장이 균형상태로 들어갔다며, 구매자의 수요와 주택 공급 사이의 간격이 좁혀지면서 주택가격도 안정되고 있다고 주장하고 있습니다. 여기에는 주택가격이 어느 정도는 내려왔으며, 금리도 낮다는 것이 원인으로 제시되고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 4월의 신규등록이 전년동월대비 44.4% 감소하였으며, 거래량은 27.6% 감소한 양상입니다. 과거 10년간의 평균에 비하여 신규등록은 93.2% 수준을 보이고 있어서, 지난 2월이나 3월보다는 양호해졌다고 할 수 있습니다. 그렇지만 거래량은 10년 평균의 80.8% 수준에 머무르고 있어서, 광역 밴쿠버 보다는 거래량 회복이 약간은 부진합니다. 그렇지만 프레이저 밸리 부동산 협회에서도 주택시장이 다시 균형을 찾아가는 징후를 계속하여 보여주고 있다고 주장합니다. 3개월 연속하여 거래량이 전월대비 상승한 점을 그러한 원인으로 제시하고 있으며, 매물잔량은 많지만 급속하게 줄어들고 있다고 언급하고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합쳐서 계산하면, 신규등록은 38.2% 감소하였으며 거래량은 15.9% 감소한 것으로 나타납니다. 신규등록을 과거 10년간의 평균과 비교하면 4월에는 94.2% 수준을 보이고 있어서, 올 1월부터 4월까지의 신규등록 수준에 커다란 변화를 찾아보기 어렵습니다. 그렇지만 거래량의 회복은 주목할 만 합니다. 1월 41% → 2월 52.1% → 3월 62.9% → 4월 82.2%로 나타나고 있어서 10년간의 평균에 빠르게 접근하는 양상을 보이고 있습니다. 전월대비 거래량이 4월에는 30.1% 증가하여 10년 평균(2% 감소)에 비하여 상당히 양호한 모습입니다. 그리고 광역 밴쿠버의 3월에 이은 4월의 거래량 회복이 돋보이는 양상입니다. 이러한 거래량의 회복이 계속될 것인가에 대하여 관심을 가지고 지켜보아야 합니다. 광역 밴쿠버의 거래량 회복이 프레이저 밸리까지 확산될 것인가, 그리고 전형적인 성수기인 봄철이 지나도 거래량 회복이 지속될 것인가 등에 대하여 관심을 가져야 한다는 의미입니다.
밴쿠버 조선
2009-05-08 00:00:00
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공시지가 하락과 세금 감소는 별개
매년 1월 1일부터 12월 31일까지 부동산을 보유하는 대가로 지불하는 세금(Property Tax)을 각 지방자치단체에 납부하여야 하는 시점은 매년 7월 1일 전후가 됩니다. 그런데 올해의 공시지가(Assessed Value)가 작년보다 내려 갔으므로, 세금이 줄어들 것으로 기대하는 경우가 있는 듯 합니다. 그렇지만, 자신이 소유하는 부동산의 공시지가가 내려갔다고 하여 반드시 세금이 줄어들지는 않습니다. 이것은 이곳 BC주의 과세 방법을 알게 되면 자연스럽게 이해할 수 있는 문제입니다. BC주의 공시지가라는 것은 BC Assessment라는 기관이 10월 말까지의 거래기록을 근거로 그 해 7월 1일에 거래되었으리라고 추정하는 금액을 말하며, 이를 근거로 다음 해의 과세기준가(Taxable Value)를 결정하여 다음해 초에 소유자에게 통보합니다. 즉, 2009년 초에 통보받는 공시지가는 2008년 7월 1일에 거래되었을 가격을 의미하는 것입니다. 그렇지만 2009년에만 특별히, 2007년 7월 1일에 거래되었을 가격과 비교하여 적은 금액을 선택할 수 있는 옵션이 주어졌습니다. 공시지가와는 별개로, 각 지방자치단체는 그 해에 필요한 세금을 확정하게 됩니다. 주정부 혹은 각 자치단체의 운영에 필요한 세금으로서 여기에는 School Tax, General Tax, Hospital District Tax, Regional District Tax 등이 포함됩니다. 특히 올해의 경우에는 2010년 동계 올림픽을 대비하여 추가적인 세금이 필요할 것입니다. 이렇게 확정된 세금을, 각 자치단체 내에 있는 모든 부동산의 과세기준가 총계로 나누어 세율을 결정합니다. 이 세율은 과세기준가 1천불에 대하여 납부해야 되는 세금의 비율을 말하는데, Mill Rate라고 부르기도 합니다. 이러한 세율은 각 지방자치단체에 따라서 다르고, 동일한 지방자치단체 내에 있다고 하더라도 부동산의 종류에 따라서 달라지게 됩니다. 이 세율에 자신이 소유하고 있는 부동산의 과세기준가를 곱하면, 세금의 규모가 결정됩니다. 그렇기 때문에 공시지가가 하락한 것과 세금 감소는 별개라는 것입니다. 자신이 속한 도시의 필요예산이 전년과 동일하면서 과세대상 부동산의 숫자에 변화가 없을 경우, 모든 부동산의 가치가 같은 비율로 상승하거나 하락하였다면, 자신이 내는 세금의 규모는 변하지 않습니다. 다른 부동산의 가치에 비하여 자신의 부동산 가치가 더 하락하였다면, 세금은 당연히 줄어들 것입니다. 필요예산이 작년보다 증가한 경우, 부동산의 가치가 내려왔다고 하더라도 세금은 올라갈 가능성이 있습니다. 여기에서 고려해 보아야 하는 점은, 새롭게 과세대상이 되는 부동산이 작년에 어느 정도는 증가하였으리라는 사실입니다. 신규주택의 완공이 특히 많았던 지방자치단체에서는 필요예산의 일부를 그러한 주택이 떠안게 되므로, 기존주택의 부담이 감소할 가능성이 높아집니다. 그렇기 때문에 세금 감소가 기뻐할 일 만은 아닌 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-05-02 00:00:00
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올림픽을 대비한 숙소로 활용
2010년 밴쿠버-위슬러 동계 올림픽에 대비하여 주택을 마련한 사람들은, 그 올림픽의 준비기간과 행사기간을 충분히 활용하고자 할 것입니다. 자신이 소유하고 있는 House나 Condo를 올림픽 방문자에게 숙소로 제공하고 싶은 사람들은 인터넷을 통한 광고를 고려해 볼 필요가 있습니다. 우선, Rent 2010(http://www.rent2010.net/)은 올림픽 숙소의 렌트를 중개하는 전문적인 웹사이트입니다. 주택 소유자들은 소정의 비용($25)을 지불하고 리스팅할 수 있으며, 숙소를 찾는 사람들은 무료로 글을 올립니다. 2009년 4월 22일 현재 851명의 주택 소유자와 53명의 숙소 찾는 사람이 글을 올려 놓았습니다. 기존의 리스팅을 참고하면 자신의 주택에 대한 적정가격 산정에 도움이 됩니다. 다음, craigslist(http://www.craigslist.org/)를 이용할 수 있습니다. 밴쿠버 지역의 craigslist(http://vancouver.en.craigslist.ca/)에서 ‘housing’ 항목의 ‘apts / housing’을 선택하면 됩니다. 단지 올림픽 만이 아니고 일반적으로 렌트를 놓거나 찾을 때에 가장 흔히 이용하는 웹사이트이지만, 여기에는 이상한 일을 하는 사람들이 많이 암약하기 때문에 이용에 주의하여야 합니다. 그리고, 한국인을 위한 웹사이트로서 밴쿠버 조선일보의 장터(http://www.vanchosun.com/market/) 등을 이용할 수 있습니다. 밴조선은 밴쿠버 지역에서 가장 많이 이용되고 있습니다. 이와 같이 숙소로 제공하기 위하여는 조심하여야 하는 부분도 있습니다. 올림픽 방문자를 유치하기 위하여 기존의 세입자를 적절한 이유없이 퇴거시킬 경우 규제를 당하기 때문입니다. 아울러 단기 숙소로 제공하기 위하여는 소정의 비용을 지불하고 Licence를 받아야 합니다. 그리고, 단기 방문자를 유치하는 것인 만큼 취사도구와 침구 등이 완비되어야 할 것 같습니다. 그러함에도 불구하고 올림픽 기간 동안에 많은 렌트 수입을 기대하는 것은 무리가 있을 것 같습니다. 그 이유로는 첫째, 현재의 경제 상황이 전세계적으로 좋지 않으며, 올림픽을 치르는 시점에서도 크게 호전되기를 기대하기 어렵기 때문입니다. 부담없이 밴쿠버를 방문하기가 쉽지는 않을 것입니다. 둘째, 밴쿠버에서 개최되었던 Expo 86과 같은 장기간의 숙소난은 예상하기 어렵습니다. Expo 86은 1986년 5월 2일부터 10월 13일까지 165일 동안 열렸으며, 그 기간 동안에 2천만명 넘게 방문하였습니다. 이에 비하여 2010년의 동계 올림픽은 2월 12일부터 28일까지 단지 17일간 열립니다. 셋째, 콘도를 중심으로 상당히 많은 주택이 공급되었습니다. 1986년부터 2008년까지 BC주의 인구는 143만명 증가하였으나, 신규주택 착공건수는 61만 가구가 넘습니다. 그러한 주택의 일부가 임시 숙박업소로 사용될 공산이 있기 때문에, 각 개인에게 돌아가는 수익은 크지 않을 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-04-24 00:00:00
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최근의 부동산 시장에 대한 해석
2009년 1분기의 거래량 증가 비율이 대폭적으로 향상된 것은 고무적인 일이라고 할 수 있습니다. 그러나 그러한 거래량 증가의 비율과 아울러 거래량의 절대적인 규모도 같이 검토해 보아야 하며, 매물의 증감에 대한 비율과 규모에 대한 판단도 병행되어야 합니다. 여기에서는 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합친 거래량과 매물 등록에 대하여 살펴보도록 합니다. 1999년부터 2008년까지 10년간의 거래량과 신규등록 규모를 판단의 기준으로 삼았으며, 이에 관련된 그래프는 지면관계상 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에 싣기로 합니다. 2009년 1분기의 거래량은 직전월대비 각각 -19.7%(1월) → 87.9%(2월) → 51.1%(3월) 증감하였고, 최근 10년 평균은 각각 -7.7% → 48.9% → 25.7%이므로 2월과 3월의 증가율이 상당히 좋은 것 같이 보입니다. 그런데 올 거래량 규모의 수치는 최근 10년 평균에 비하여 44.8% → 56.6% → 68.0% 수준에 머무르고 있습니다. 거래량 규모는 미진하지만 빠른 속도로 회복되는 것처럼 보이는데, 이는 지난 1월의 극단적인 거래부진과 2월의 상대적인 거래부진에 따른 대비효과일 수 있습니다. 2009년 1분기의 신규등록은 각각 114.3% → 10.3% → 17.5% 증가하였고, 최근 10년 평균은 108.8% → 8% → 19.8% 증가하였습니다. 1월과 2월에는 10년 평균보다 매물이 많이 나왔고, 단지 3월에만 약간 적게 나왔습니다. 신규등록 규모의 수치는 최근 10년 평균에 비하여 96.9% → 98.9% → 96.9%로서, 10년 평균치와 거의 비슷한 수준입니다. 매물은 시장에 많이 나오고 있다는 의미입니다. 올 1분기를 전체적으로 보면 거래량은 최근 10년 평균의 58.8%에 불과하지만, 매물등록은 97.5%를 기록하고 있습니다. 즉, 매물은 많이 나오고 있는데, 거래량의 수준이 아직은 미흡하다는 것입니다. 거래량 증가의 속도는 대비효과일수도 있으나, 긍정적인 것은 사실입니다. 부동산 시장이 상승추세로 전환하기 위하여는 여러 조건이 필요하고 다양한 징후가 나타납니다. 필자는 과거 30여년 정도에 걸친 각종 Data를 여러 측면에서 분석한 결과, 밴쿠버 부동산 시장의 바닥과 상승전환 시점에서 매번 나타났던 3~4가지 정도의 지표와 현상을 파악하고 있습니다. 그러한 모습은 향후에 나타날 바닥시점과 상승전환시점에서도 마찬가지로 적용될 것으로 신뢰하고 있습니다. 그런데, 현재의 부동산 시장이 안정되기 위하여는, 봄을 지나서도 거래량이 지속적으로 증가하고 매물도 점차 감소하여야 합니다. 올 1분기에 보인 거래량 증가 추세를 하반기에도 이어간다면, 밴쿠버 부동산 시장은 안정적인 양상을 보인다고 할 수 있습니다. 작금의 대비효과와 계절적인 영향이 마무리되는 시점이 관건입니다. 졸업과 입학 및 전출입 등에 따른 실수요자의 매매와, 생애최초 주택구입자의 매수가 어느 정도 일단락되는 여름 이후의 상황이 중요하다는 뜻입니다.
밴쿠버 조선
2009-04-17 00:00:00
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거래량 증가 비율은 좋지만
밴쿠버의 부동산 시장에서 거래량이 회복되는 현상을 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 협회에서는 아주 반기고 있으며, 부동산 시장이 안정되어가고 있다고 말하고 있습니다. 금리가 낮고 가격이 내려왔기 때문에 몰기지 부담이 적어서, 특히 생애 최초 구입자들의 관심을 많이 끌고 있다고 말하고 있습니다. 그렇지만 단순히 거래량 만을 중심으로 그 회복되는 속도에 치중하여 판단하는 것 보다는, 매물의 변화도 같이 검토하는 균형잡힌 시각이 필요합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 3월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 22.7% 감소하였으며, 거래량은 24.4% 감소하였습니다. 그 거래량은 1999~2001년의 거래량과 비슷한 수준이라고 광역 밴쿠버 부동산 협회가 말하고 있는데, 그 당시는 최근 10여년 동안 가장 적은 거래를 보였던 시기이었습니다. 아울러 올 3월의 거래량이 올 2월에 비하여 52.7% 증가하였는데, 최근 10년간의 평균인 26.6% 보다 훨씬 많다는 것을 강조하고 있습니다. 거래량이 증가한다는 것은 좋은 소식임에는 틀림이 없지만, 그 절대규모의 크기도 중요하고, 등록된 매물도 같이 살펴 보아야 합니다. 협회가 언급하지 않았지만, 신규등록은 올 3월에 전월대비 11.2% 증가하였고, 최근 10년간의 평균은 22.3%입니다. 프레이저 밸리에서는 3월에 신규등록이 전년동월대비 7.6% 감소하여 광역 밴쿠버보다 매물이 많이 나왔다는 의미이고, 거래량은 23.5% 감소하였습니다. 거래량이 8개월 만에 세자리 숫자에 진입하였다고 프레이저 밸리 부동산 협회가 말하고 있는데, 3월 기준으로는 여전히 기록적으로 부진합니다. 아울러 올 3월의 거래량이 올 2월에 비하여 47.5% 증가하였는데, 최근 10년간의 평균적인 증가의 비율인 23.9% 보다 훨씬 많습니다. 이에 비하여 신규등록은 올 3월에 전월대비 27.8% 증가하였는데, 최근 10년간의 평균은 15.5%로서 3월의 매물이 10년 평균보다 많이 나온 셈이 됩니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합쳐서 계산하면, 신규등록은 전년동월대비 18.1% 감소하였고, 거래량은 24.3% 감소하였습니다. 거래량의 감소는 지금까지 15개월 연속으로 이어지고 있습니다. 여기에서 관심을 가져야 하는 부분은, 프레이저 밸리의 신규등록이 과거 10년간의 평균보다 더 많이 증가하였다는 사실입니다. 전체적으로 지난 3월의 신규등록이나 거래량을 전월대비 증감의 비율로 따져보면, 밴쿠버 부동산 시장이 상당히 많이 호전되고 있는 듯 보입니다. 신규등록은 줄어들고 거래량이 증가하고 있는 추세라고 판단할 수 있기 때문입니다. 이렇게 보이는 것은 비교대상인 2008년의 매물규모가 컸고, 지난 1월의 거래량이 지극히 작았기 때문입니다. 거래량이 계속 증가하여 매물을 소진시킨다면 시장의 안정을 기대할 수도 있겠으나, 아직은 낙관적인 결론을 내리기에는 무리가 있어 보입니다.
밴쿠버 조선
2009-04-10 00:00:00
