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아파트의 전성기는 저무는가?
아파트의 전성기는 저무는가? 지난 주의 칼럼에 이어 최근 5년(2003년 ~ 2007년)의 평균과 2009년의 실적을 비교합니다. 매년 1월부터 11월까지 MLS를 통한 신규등록 매물, 거래량 및 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio; S/L)에 대한 분석을 광역 밴쿠버의 3가지 주택유형에 대하여 실시합니다. 주택의 유형별로 신규매물 등록 양상은 변하였습니다. 최근 5년에 비하여 2009년에는 아파트(+8.8%)와 타운하우스(+7.9%)의 매물 증가가 눈에 띄는 반면, 단독주택(-7.9%)은 오히려 매물이 감소하였습니다. 최근의 밴쿠버 부동산 활황기에 주로 콘도의 신축이 많았기 때문이라고 생각되는데, Condo는 타운하우스와 아파트를 모두 포함하는 개념입니다. 간단히 말하자면, 2009년에는 Condo의 신규매물 등록이 많아진 반면, House의 신규등록은 오히려 감소하였다는 것입니다. 거래량에 있어서는 최근 5년간의 평균에 비하여 타운하우스(+0.2%)는 증가한 반면, 아파트(-7.4%)와 단독주택(-11.7%)은 감소하였습니다. 단독주택은 매물과 거래량이 동시에 감소하였고, 타운하우스는 매물과 거래량이 같이 증가하였습니다. 이에 반하여 아파트는 매물은 늘어난 반면에 거래량은 감소하였습니다. 비율의 증감이 엇갈리기 때문에 상황 판단이 어려울 수 있습니다. 그래서 ‘신규등록 비율 증감 – 거래량 비율 증감’의 수치를 제공하는데, 그 수치가 커지면 커질수록 매매가 어렵다는 의미가 됩니다. 그 수치는 단독주택(+3.8%), 타운하우스(+7.7%) 및 아파트(+15.2%)의 순서로 커지고 있습니다. 따라서, 최근 5년 평균에 비하여 2009년에는 아파트가 가장 잘 팔리지 않았으며, 타운하우스는 비교적 선방하였고, 단독주택이 가장 잘 팔렸다고 말할 수 있습니다. 그러한 경향은 매물판매 비율을 직접 비교해도 알 수 있습니다. 최근 5년의 평균에 비하여 2009년의 매물판매 비율 감소폭은 단독주택(-2.7%p), 타운하우스(-5.2%p) 및 아파트(-10.5%p)의 순서로 커지고 있습니다. 2009년에는 아파트가 가장 잘 팔리지 않았다는 것이 수치로 드러나고 있습니다. 전체 주택에서 차지하는 비중에 있어서도 아파트는 취약한 양상을 드러내고 있습니다. 3가지 주택유형에서 아파트의 매물비중은 5년 평균에 비하여 2009년에 2.8%p 증가하였음에도 불구하고, 거래량 측면에서는 단지 0.4%p 증가에 그쳤을 뿐이기 때문입니다. 이상을 요약하자면, 단독주택의 매물은 최근 5년 평균에 비하여 2009년에 감소한 반면, 콘도의 매물은 증가하였습니다. 그리고, 콘도 중에서 아파트의 거래는 모든 유형의 주택 중에서 가장 어려웠습니다. 최근 몇 년 사이에 주택에 대한 초과공급이 상당히 많았는데, 대표적으로 많이 공급된 것이 고층아파트라는 사실을 고려하여야 합니다. 고층 아파트에 대한 매매의 어려움이 2010년에도 지속될 것인가, 만일 강화된다면 얼마나 강화될 것인가에 대한 판단이 있어야 할 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-12-17 00:00:00
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2010년에 거래량은 증가할 것인가?
이제 2009년도 마지막 달에 접어들었습니다. 2008년에도 마찬가지이었지만, 올해에도 밴쿠버의 부동산 시장은 극적인 변화를 보여주었습니다. 이에 그 2009년의 시장을 어떻게 해석하여야 하는가에 관련된 문제를 다루겠습니다. 그러면, 2010년을 내다볼 힌트를 얻을 수도 있을 것이기 때문입니다. 필자의 이번 분석에서 ‘최근 5년’이라고 지칭되는 기간은 2003년부터 2007년까지를 말합니다. 작년인 2008년은 워낙 거래량이 연말로 갈수록 급감하였기 때문에 비교의 대상으로 적절하지 않다는 판단에서 제외하였습니다. 그리고 모든 분석은 1월부터 11월까지로 한정하였는데, 올해 12월의 기록이 아직은 나오지 않기 때문입니다. 모든 Data는 MLS를 통한 거래로 제한됩니다. 거래량과 표준가격의 변화를 살펴보도록 하겠습니다. 광역 밴쿠버에서 최근 5년(2003~2007년)의 연간(1~11월) 평균과 2009년의 실적을 비교하면, 매물 등록은 1.3% 증가하였으나, 거래량은 7.4% 감소한 것으로 나타납니다. 올해 5월까지는 5년 평균에 미치지 못하였으나, 6월부터는 평균을 넘어서고 있다는 것을, 필자의 웹사이트에 실린 이 칼럼이 제공하는 그래프에서 볼 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 신규매물 등록이 3.8% 증가하였으나, 거래량은 14.7% 감소하였습니다. 광역 밴쿠버 보다 매물은 더 많이 나왔으며, 거래량은 더 크게 감소하였습니다. 프레이저 밸리에서는 광역 밴쿠버 보다 한달이 늦은 7월부터 5년 평균을 넘어섰다는 것을 그래프에서 볼 수 있습니다. 그 결과 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 표준가격(Benchmark Price)이 보여준 양상은 상당히 다릅니다. 첫째, 거래회복이 더딘 프레이저 밸리가 뒤늦게까지 하락하였습니다. 2008년 초의 고점 이후 기록한 저점의 시기가 다르다는 말인데, 광역 밴쿠버에서는 2008년 12월에 저점을 기록하였으나, 프레이저 밸리에서는 두달이 늦은 2009년 2월에 저점을 기록하였습니다. 둘째, 가격의 탄력성이 광역 밴쿠버가 좋습니다. 2008년 말 혹은 2009년 초에 기록한 저점에 비하여 광역 밴쿠버에서는 15.1% 상승하였으며, 프레이저 밸리에서 단지 8.4% 상승하였기 때문입니다. 셋째, 가격의 회복도 광역 밴쿠버가 빠릅니다. 2008년 상반기에 기록한 표준가격 최고치에 비하여 광역 밴쿠버는 1.9% 미치지 못하고 있으나, 프레이저 밸리는 4.8% 낮게 나타나고 있기 때문입니다. 참고로, 2008년의 매물은 최근 5년에 비하여 20% 넘게 증가한 반면 거래량은 30% 정도 감소하여, 가격은 급락하였습니다. 따라서, 가격이 회복 혹은 상승하기 위하여는 매물은 감소하고 거래량은 증가하여야 한다는 사실을 알 수 있습니다. 물론, 이러한 수량적인 측면과 아울러 질적인 측면도 감안하여야 합니다. 동계올림픽이 끝나면서 2010년의 봄이 시작되는데, 과연 거래량이 증가할 것인지 생각해 보아야 합니다. 올림픽이 끝난 상황에서도 매수세가 활발할 것인지가 관건이라는 의미입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-12-11 00:00:00
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김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (85)
기고: 김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (85)November 28, 2009 아파트: North Vancouver는 많이 오르고, Burnaby는 저조 지난 주의 칼럼에 이어 광역 밴쿠버의 지역별 매매를 분석합니다. 거래가 활발하였는지의 여부는 도시별 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)로 판단하였는데, 2009년 1월부터 10월까지의 비율을 제시합니다. 그리고 지역별로 가격 등락의 정도는 표준가격(Benchmark Price)을 기준으로 삼았는데, 2009년 1월의 표준가격 대비 10월의 표준가격 상승률을 제공합니다. 단독주택의 표준가격 상승률은 지역별로 극심한 차이를 보인 것으로 나타났는데, 지난 칼럼의 요약은 다음과 같습니다. 표준가격이 대표적으로 많이 오른 지역은 Vancouver West (31.4%), Richmond (22.1%), West Vancouver (21.9%) 등이었는데, 그러한 지역에서는 대체로 매물판매 비율이 높았습니다. 표준가격이 거의 오르지 못하였거나 내린 지역은 Port Coquitlam (-1.1%), Coquitlam (-0.5%), Port Moody (7.2%) 등으로서, 여기에서는 대체적으로 매물판매 비율이 낮은 경향을 보였습니다. 이제 그러한 분석을 아파트(저층 아파트와 고층 아파트 포함)를 대상으로 실시하겠습니다. 2009년 1월부터 10월까지 광역 밴쿠버 아파트의 표준가격은 13.9% 상승하였으며, 매물판매 비율은 63.6%를 기록하였습니다. 그러한 가격 상승률이나 매매비율은 모든 지역에서 균등하게 적용된 것은 아니라는 것이 단독주택의 경우에 적나라하게 드러나고 있으며, 아파트는 그 차이가 적습니다. 아파트의 가격상승은 North Vancouver(21.4%)와 Richmond(17.1%)에서 두드러지는 반면, Burnaby(9.9%)와 Vancouver East(10.1%)에서는 저조합니다. 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타난 North Vancouver 아파트의 매물판매 비율이 10개월간 63.1%로서 광역 밴쿠버 평균에도 미치지 못하는 반면, Richmond의 아파트는 광역 밴쿠버의 모든 도시들 중에서 가장 잘 팔렸습니다. Burnaby와 Vancouver East는 가격 상승이 부진한 반면, 비교적 잘 팔렸다고 할 수 있습니다. 도시별 매물판매 비율은 전체적인 기간에서 그다지 커다란 차별성을 보이지는 못하고 있습니다. 이는 고층 콘도와 저층 콘도가 혼재되어 있으며, 시점에 따라서 차이가 있었을 것이기 때문입니다. 물론, 표준가격이 상승/하락하였다고 하여 반드시 모든 주택의 실제 가격이 그만큼 상승/하락하였다고 단정하는 것은 무리가 있습니다. 단지 표준가격이라는 지표 자체가 상승/하락하였다는 것입니다. 그리고, 2009년에 오르지 못한 지역이 향후에는 더 상승할 것인지, 많이 오른 지역이 앞으로 더욱 커다란 조정을 받을 것인지에 대하여 예단하기도 어렵습니다. 다만, 2009년 1월부터 10월까지 각 주택유형의 상승률은 지역별로 서로 다르며, 특히 단독주택의 경우 Location이 매우 크게 작용한다는 사실을 주목해야 할 것입니다. 최근의 상승 혹은 반등에서 소외된 지역과 혜택을 입은 지역이 별도로 존재한다는 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-26 00:00:00
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기고: 김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (84)
단독주택: Coquitlam은 내리고, Vancouver West는 급등 2009년의 밴쿠버 부동산 시장에서는 다양한 변화를 보여주고 있습니다. 주택의 유형(단독주택, 타운하우스 및 아파트) 사이에서 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)에 부침이 있으며, 지역별로 표준가격(Benchmark Price)도 등락이 엇갈리고 있습니다. 여기에서는 단독주택의 매물판매 비율과 표준가격이 도시에 따라 어떤 차이가 있는지 살펴보도록 합니다. 보통 매물판매 비율이 높아지면 표준가격은 오르므로, 거래가 활발하면 가격이 상승한다는 의미가 됩니다. 그런 양상이 2009년의 밴쿠버 부동산 시장에서도 나타났습니다. 단독주택의 매물판매 비율이 1월의 20.8%에서 10월의 81.6%까지 올랐으며, 아울러 표준가격도 13.7% 상승하였기 때문입니다. 그런데 단독주택이라고 할지라도 모든 지역에서 비슷하게 오른 것은 아닌 것으로 나타나고 있습니다. 2009년 1월의 표준가격 대비 10월의 표준가격이 많이 오른 대표적인 지역으로서는 Vancouver West (31.4%), Richmond (22.1%), West Vancouver (21.9%) 등이 있습니다. 이에 비하여 Port Coquitlam (-1.1%), Coquitlam (-0.5%), Port Moody (7.2%) 등은 부진한 양상을 보이고 있습니다. 많이 오른 지역은 일반적으로 매매가 활발하며, 가격이 별로 오르지 못한 지역은 대체로 거래도 활발하지 않습니다. 많이 오른 지역에서 1월부터 10개월간 매물판매 비율은 Vancouver West 69.5%, Richmond 68.0%, West Vancouver 50.0%로 나타나고 있습니다. 웨스트 밴쿠버는 거래가 활발하지 못하였음에도 불구하고 표준가격은 많이 올랐습니다. 광역 밴쿠버 전체의 올해 10개월간 단독주택의 매물판매 비율은 62.8%로 나타나고 있는데, 가격 상승이 부진한 지역의 매물판매 비율은 Port Coquitlam 69.7%, Coquitlam 61.6%, Port Moody 51.0%로 나타나고 있습니다. 포트 코퀴틀램은 거래는 매우 활발하였음에도 불구하고 가격이 하락하였고, 포트 무디는 거래가 부진하면서 표준가격도 별로 상승하지 못하고 있습니다. 참고로, Port Moody는 올해 1월부터 9월까지 표준가격이 0.6% 하락하였었으나, 10월에만 반짝 오른 것처럼 나타났습니다. 약간의 예외가 있기는 하지만, Vancouver West와 Richmond 및 West Vancouver의 단독주택은 거래가 활발하면서 가격도 많이 올랐다고 할 수 있으며, Port Coquitlam과 Coquitlam 및 Port Moody의 단독주택은 거래도 부진하면서 가격 상승도 제대로 이루어지지 않았다고 할 수 있습니다. 가격이 많이 오른 지역의 공통점은 ①서부 해안에 접해 있으며, ②다운타운 밴쿠버로의 접근이 용이하고, ③2010년 동계올림픽을 위한 각종 사회기반시설 확충의 혜택을 많이 받고 있으며, ④구매력이 막강한 중국인들이 선호하는 지역이라는 점 등을 들 수 있습니다. 가격 상승이 부진한 지역에 대하여는 많은 교민들이 스스로 알고 있을 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-19 00:00:00
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김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’
단독주택 매매가 활발해졌다 2009년 10월에 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 부동산 시장이 보여준 특징적인 양상 중의 하나는 단독주택 거래가 상당히 돋보였다는 점입니다. 광역 밴쿠버에서는 근소한 차이로 타운하우스를 앞질러 1위가 되었으며, 프레이저 밸리에서는 타운하우스에 이어서 근소한 차이로 2위가 되었기 때문입니다. 아파트는 2개의 부동산 시장에서 모두 현저한 차이의 3위가 되었습니다. 거래가 활발하게 이루어지고 있는가의 여부를 Sales-to-Listings Ratio(매물판매 비율, 이하에서 S/L이라 함)로 살펴봅니다. 이 S/L은 특정기간의 거래량을 같은 기간의 신규등록 수량으로 나눈 것으로서, 그 비율이 높을수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 광역 밴쿠버에서는 올해 주택의 유형별로 S/L가 변화를 보여 왔습니다. 1분기에는 아파트가 가장 잘 팔리는 것으로 나타났으나, 2분기와 3분기에는 타운하우스가 가장 잘 팔리는 것으로 변화한 것입니다. 그런데 지난 10월에는 단독주택의 S/L이 타운하우스를 근소한 차이로 넘어섰습니다. 단독주택의 S/L은 81.6%, 타운하우스는 81.4%, 그리고 아파트는 66.8%이었기 때문입니다. 아파트는 지난 8월부터 가장 잘 팔리지 않는 주택유형이었습니다. 그러다가 지난 10월에 모든 유형의 주택에서 S/L이 상승하였으나, 단독주택이 특히 많이 증가하여 근소한 차이의 1위가 된 것입니다. 이에 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 이 칼럼과 동시에 제공되는데, 그 그래프에서 그러한 사실을 명확하게 볼 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 올해 3월부터 타운하우스의 S/L이 지속적으로 1위를 하고 있는 양상이며, 아파트는 5월부터 현저한 차이로 3위에 머무르고 있습니다. 그런데 지난 9월부터는 그 순위에 변화의 조짐을 보이고 있었습니다. 1위를 하던 타운하우스의 S/L이 급격하게 하락하는 반면에 단독주택은 그다지 많이 하락하지 않았기 때문입니다. 그 결과 지난 10월에 단독주택의 S/L은 68.0%, 타운하우스는 68.8%, 그리고 아파트는 52.3%를 보여주었습니다. 단독주택이 치고 올라와서, 1위를 노리고 있는 듯 합니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 아파트의 거래부진이 계속되는 가운데, 타운하우스 매매가 주춤하는 양상 속에서, 단독주택이 약진을 계속하고 있는 형국이라고 볼 수 있습니다. 이러한 모습이 앞으로 어떻게 전개될 것인가에 대하여 속단하기는 어렵습니다. 분명한 것은, House와 Condo(이 글에서의 분류상, 타운하우스와 아파트를 모두 포함하는 개념)는 주택의 본질적인 가치인 Housing Service에서 커다란 차이가 있다는 사실입니다.
밴쿠버 조선
2009-11-14 00:00:00
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[10월 동향] 일부 평균가격이 최고치를 기록하다
광역 밴쿠버에서는 지난 10월에 신규로 등록된 매물은 작년 10월 대비 2.3% 증가하였는데, 그 매물(4,977채)은 필자가 통계를 가지고 있는 1985년 이래 10월의 기록으로서는 25년간 최고의 수치입니다. 2009년 상반기를 지나면서는 매물이 점점 많이 나오고 있는 추세이었습니다. 지난 10월의 거래량은 전년동월대비 171.6% 증가하였으며, 그 거래량(3,704채)은 2003년 10월의 기록(3,765채) 이후 6년 만에 최고를 기록하였습니다. 올해 8월부터 10월까지 3달간 지속적으로 거래량이 증가하였는데, 그러한 현상은 밴쿠버 부동산 시장의 최근 활황세 초기라고 볼 수 있는 2002년과 2003년 이후 처음으로 나타난 현상입니다. 주택의 유형별로 보면, 지난 10월에 단독주택과 아파트의 신규매물과 거래량의 증감 양상이 대비되고 있습니다. 단독주택의 매물은 5.5% 감소하였으나 거래량은 201.6% 증가하였음에 비하여, 아파트는 매물이 13.6% 증가하였으며 거래량은 148.4% 증가하였을 뿐이기 때문입니다. 단독주택은 비교적 잘 팔렸으며, 아파트는 잘 팔리지 않았다는 의미입니다. 올해 10월의 평균가격(Average Price)은 2008년 초의 최고기록을 일부 주택유형에서 넘어서기도 하였습니다. 타운하우스가 1.9% 넘어섰으며, 아파트는 1.2% 넘어섰음에 비하여, 단독주택은 0.7% 미치지 못하고 있습니다. 이렇게 단독주택의 가격회복이 부진한 것처럼 보이는 것은, 단독주택의 평균가격이 2008년 초에 일시적으로 급등한 탓으로 볼 수 있습니다. 표준가격(Benchmark Price)은 2008년 초의 최고가에 비하여 2% 정도 미치지 못하고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 10월에 신규로 등록된 매물이 1.1% 증가하였는데, 그 매물(2,826채)은 2007년 10월의 기록(3,124채) 이후 최고의 기록입니다. 거래량은 전년동월대비 121.9% 증가하였는데, 그 거래량(1,704채)은 2005년 10월의 기록(1,778채) 이후 4년 만에 최고를 기록하였습니다. 주택의 유형별로 보면, 광역 밴쿠버와 유사한 현상이 나타나고 있습니다. 단독주택은 매물이 4.6% 감소하였고 거래량은 132.6% 증가하였음에 비하여, 아파트는 매물이 10.1% 증가하였고 거래량은 단지 88.3% 증가에 그쳤기 때문입니다. 올해 10월 프레이저 밸리의 평균가격과 표준가격은 2008년의 최고가에 비하여 5% 내외로 미치지 못하고 있어서, 광역 밴쿠버에 비하여 가격회복이 더디게 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면, 매물은 전년동월대비 1.4% 증가하여 2007년 이후 2년 만에 최고를 기록하였고, 거래량은 153.2% 증가하여 2003년 이후 6년 만에 최고를 기록하였습니다. 매물의 증가속도가 거래량 보다는 상대적으로 빠르다는 의미로 해석할 수도 있습니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-07 00:00:00
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Rent 기간이 끝나면 나가야 되나?
렌트 관련 업무를 하다가 보면, 여러 상황에 마주치게 됩니다. 그 중에서 하나가, 계약서 상의 렌트 기간이 지나면 세입자는 의무적으로 집을 비워 주어야 되는 것으로 이해하는 경우가 있다는 것입니다. 1년의 계약기간이 지났다고 하여 반드시 그 집에서 이사 나가야 된다고 생각하고 있는 경우가 있는데, 반드시 그렇지는 않습니다. 렌트 계약서의 기간에는 2가지가 있다고 볼 수 있습니다. 고정기간 임대차(Fixed-Term Tenancy)와 주기적인 임대차(Periodic Tenancy)가 그것입니다. 우선, 고정기간 임대차에서는 계약서 상에 정해진 기간 동안에는 세입자가 반드시 렌트비를 지불하여야 하는 의무가 발생함과 동시에, 그 집에서 그 기간 동안에는 퇴거하지 않고 거주할 권리를 동시에 가지게 되는 것을 말합니다. 예를 들어서, 어떤 집을 임대하기로 결정한 다음에 1년 동안 고정기간으로 계약을 맺었으면, 세입자는 그 임대주택에 대하여 정해진 렌트비를 1년간 지불하여야 합니다. 집주인과 타협이 된다면 1년을 채우지 않고 먼저 나갈 수도 있기는 합니다. 혹시 집주인이 그 집을 파는 경우에도 고정기간 동안에는 세입자가 그 집을 점유하며 거주할 권리를 가지고 있습니다. 다음으로, 주기적인 임대차는 애초부터 계약서에 명시되거나, 아니면 고정기간 임대차가 종료됨과 동시에 형성되는 2가지의 경우가 있습니다. 애초부터 고정기간 없이 주기적인 임대차 계약을 맺는 경우가 있습니다. 예를 들어, 처음부터 Month-to-Month로 계약을 맺는 것으로서, 계약의 만료기간이 없이 언제까지라도 거주할 수 있습니다. 이 경우에 세입자나 집주인은 일정한 요건을 갖춘 다음에 그 집에서 나가거나 나가도록 요구할 수 있는 것입니다. 고정기간 임대차가 만료된 이후 세입자가 임대주택을 비워 주어야 한다는 요구가 없는 상태에서 현재의 세입자와 집주인이 새로운 임대차 계약을 체결하지 않으면, 주기적인 임대차 계약이 형성된 것으로 간주됩니다. 예를 들어, 1년을 고정기간으로 하고 계약을 맺었고, 계약 만료시에 세입자는 집을 비워주어야 한다는 것을 명시하지 않았다면, 그 1년의 고정기간이 지나더라도 임대차 계약은 지속되는 것으로 간주된다는 것입니다. 이 경우에 Month-to-Month의 주기적인 임대차가 형성되는데, 임대차 조건은 이전과 동일하게 적용됩니다. 다만, 렌트비는 입주후 1년이 지난 시점에서 올릴 수는 있습니다. 결론적으로 말하자면, 1년을 고정기간으로 임대차 계약을 맺은 상태에서 그 기간이 지나면 세입자는 반드시 그 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 나가야 된다는 요구조건이 붙어있지 않는 한, 새로운 계약을 맺을 수도 있고, 아니면 자동적으로 주기적인 임대차 계약으로 바뀌어지는 것입니다. 고정기간으로 정한 시간 동안은 세입자가 책임지기로 약속한 기간이기 때문에 렌트 계약을 체결할 때에는 신중해야 될 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-10-31 00:00:00
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Rent 전용과 개인 주택의 렌트 비교
주택을 렌트하기 위하여 알아보는 과정에서 결정하여야 하는 문제 중의 하나가, 임대전용 단지를 선택할 것인가 아니면 개인이 소유하면서 렌트를 놓는 주택을 선택할 것인가의 문제입니다. 이에 대하여는 각각 장단점이 있으므로 자신의 상황에 맞는 선택을 하여야 하겠습니다. 렌트하려고 하는 집의 소유자에 따라서 렌트 전용단지와 개인소유의 주택으로 분류할 수 있습니다. 여기에서 주택이라 함은 저층 아파트, 고층 아파트, 타운하우스 및 단독주택 모두를 포함하는 개념입니다. 렌트 전용단지는 아파트나 타운하우스로 이루어져 있으며, 개인이 렌트를 놓는 경우에는 아파트와 타운하우스는 물론이고 단독주택도 가능합니다. 집주인에 따라서 장단점이 있습니다. 우선, 렌트 전용단지의 경우에는 비교적 낡은 집이 많습니다. 반드시 그런 것은 아니지만 오랜 기간 동안 렌트를 주어왔기 때문에 비교적 낡은 집이 많고, 새 집을 렌트 주는 경우도 있기는 하지만 그리 많지는 않습니다. 이와는 반대로, 개인이 소유하는 주택을 렌트하는 경우에 새 집이 많은 경향이 있으며, 최근에 완공된 새 콘도를 렌트 주려는 사람들도 상당수 있습니다. 주택의 관리는 렌트 전용주택이 대체로 우수합니다. 임대전용 주택단지의 경우에는 회사가 토지와 건물 전체를 소유하고 있으면서 관리하는 사람을 별도로 두어서 관리하고 있기 때문입니다. 그렇지만, 개인 소유의 주택은 관리가 허술한 경우도 있습니다. 전문적인 주택 관리사를 두고 주택의 손상과 응급상황에 대처하는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우도 있기 때문입니다. 렌트 전용의 아파트나 타운하우스의 경우에는 공용 세탁실을 사용하는 경우가 많습니다. 개별 타운하우스에 세탁기와 건조기가 따로 설치되는 경우도 간혹 있기는 하지만, 아파트의 경우에는 대체로 공용의 세탁실이 있어 소정의 비용으로 이용합니다. 이에 비하여 개인이 소유하는 주택은 세탁실을 단독으로 사용하지만, 단독주택의 일부를 렌트할 경우에는 세탁실을 공동으로 사용하기도 합니다. 렌트비의 경우에는 대체로 임대전용 단지가 저렴한 경우가 많다고 볼 수 있습니다. 개인이 세를 놓는 경우에는 자신의 금융비용 등을 감안하여 비싸게 책정하는 경우가 간혹 있기 때문이고, 새 주택이라는 장점으로 인하여 비교적 높은 가격에 렌트 시세가 형성되고 있는 듯합니다. 렌트하는 기간에 있어서도 차이가 있을 수 있습니다. 임대전용의 주택은 별다른 문제를 발생시키지 않는 이상, 세입자는 거주하고 싶을 때까지 그 단지에서 거주할 수 있습니다. 물론 단지 전체가 재개발되는 등의 특수한 경우를 제외하고, 이사의 불편함을 감수하지 않아도 됩니다. 이에 비하여 개인 소유의 주택인 경우에는 집주인의 결정에 따라서 주택을 비워주어야 하는 경우도 발생합니다. 본인의 의사가 아닌 타인의 의사에 따라서 이사를 하여야 하는 셈이 되는 경우도 발생한다는 말입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-10-24 00:00:00
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아파트의 거래부진이 심화되는 양상
2009년 중반 즈음부터 아파트의 거래부진이 뚜렷해지기 시작하였습니다. 그러한 양상이 앞으로 얼마나 더 강화될 것인지, 그리고 어떻게 전개될 것인지에 대한 예측이 어렵겠지만, 전혀 불가능한 것도 아닙니다. 따라서 냉정한 판단과 결정이 필요한 시점이라고 할 수도 있습니다. 주택이 얼마나 잘 팔리느냐에 대한 지표 중의 하나로서 Sales-to-Listings Ratio(이하에서 ‘S/L’이라 약칭함)라는 것이 있습니다. ‘매물판매 비율’이라고 번역할 수 있는데, 특정한 기간 동안에 판매된 주택의 개수를 동일한 기간에 매물로 나온 주택의 개수로 나눈 비율입니다. 이 비율이 크면 잘 팔린다는 것이고, 작으면 잘 팔리지 않는다는 것을 의미합니다. 과거 광역 밴쿠버에서는 타운하우스가 가장 잘 팔렸습니다. 2000년부터 2008년까지의 S/L은 단독주택이 64.4%, 타운하우스가 70.6% 그리고 아파트는 70.3%이었습니다. 대체로 10채의 매물 중에서 7채 정도가 팔렸다는 의미입니다. 아파트의 S/L이 1위를 하였던 시절도 있었지만, 9년 전체로 보면 가장 잘 팔린 타운하우스에 이어서 아파트가 ‘근소한 차이의 2위’를 하였다는 것을 알 수 있습니다. 그러한 순위는 2009년 들어서도 유지되는 듯하지만, 아파트의 판매부진이 눈에 띕니다. 2009년 1월부터 9월까지의 S/L은 단독주택이 60.7%, 타운하우스는 65.7% 그리고 아파트는 63.2%로 계산됩니다. 아파트가 ‘근소한 차이의 2위’에서 ‘현저한 차이의 2위’로 밀려나는 양상입니다. 단독주택의 S/L은 3.7%p, 타운하우스는 4.9%p 그리고 아파트가 7.1%p 하락하였기 때문입니다. 아파트의 거래부진이 단독주택이나 타운하우스보다 심하다는 것을 알 수 있습니다. 최근에 들어서는 아파트의 거래부진이 더 심해졌습니다. 2009년 8월과 9월에는 아파트의 S/L이 타운하우스는 물론이고 단독주택보다 낮아졌기 때문에, ‘현저한 차이의 2위’에서 ‘3위’로 내려 앉았습니다. 그리하여 아파트가 가장 팔리지 않는 주택이라고 말할 수 있게 된 것입니다. 이와 같은 경향은 프레이저 밸리에서도 유사하지만, 차이가 더 벌어지고 있습니다. 2009년 1월부터 9월까지의 S/L은 단독주택이 56.2%, 타운하우스가 66% 그리고 아파트가 48.5%로서, 아파트는 가장 잘 팔리지 않는 주택입니다. 2009년 5월부터는 아파트의 S/L이 ‘부동의 3위’를 굳히는 양상이 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공하는 그래프를 보면 확연하게 드러납니다. 2009년 중반 즈음부터 뚜렷해진 아파트의 거래부진이 앞으로도 계속될 것인가, 계속된다면 얼마나 더 심각해질 것인가, 그리고 다른 주택은 어떠한 변화를 겪을 것인가 등에 대한 예측이 어려울 수 있습니다. 그렇지만 예측이 전혀 불가능한 것은 아니며, 아울러 그 결과도 추정이 가능합니다. 시장상황에 따라서 단독주택과 타운하우스 및 아파트는 서로 다르게 팔렸다는 것을 알아야 합니다.
밴쿠버 조선
2009-10-16 00:00:00
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매물은 증가하나 거래는 감소하는 추세
밴쿠버의 부동산 시장에서 지난 2008년의 거래량이 극심하게 부진하였던 양상의 대비효과로서 올 2009년의 거래량 증가율이 돋보이고 있으나, 그러한 전년대비 거래 증가율이 커다란 의미는 없어 보입니다. 단독주택이 잘 팔리고 아파트는 잘 팔리지 않는 추세도 지속되고 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 9월에 신규로 등록된 매물이 작년 9월 대비로는 6.4% 감소하였으나, 올해 8월에 비하여는 26.5%가 증가하였습니다. 2009년 들어서 신규등록은 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있었습니다. 올해 들어서 지난 7월과 8월에 주춤하기는 하였지만, 전월대비 매물 증가율이 계속하여 커지고 있는 추세라고 할 수 있습니다. 지난 9월의 거래량은 전년동월대비 124.5% 증가하였으나, 전월대비로는 단지 3.4% 증가하는 것에 그쳤습니다. 올 9월의 거래량은 1992년 이후 최고로서, 역대 2위의 기록이 됩니다. 올해 초 이후 거래량의 전월대비 증가율은 지속적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 지난 7월과 8월에는 전월대비 거래량 증가율이 마이너스까지 보였으나, 9월에는 소폭 증가세를 보인 것입니다. 2009년 들어 신규매물의 전월대비 증가율은 증가하고 거래량의 전월대비 증가율은 감소하는 추세를 보이다가, 9월에는 매물 증가율이 거래 증가율을 확연하게 앞섰습니다. 올 9월의 전년동월대비 거래량 증가율은 단독주택이 160.6%, 타운하우스는 135.3% 그리고 아파트는 94.9%로 나타나고 있습니다. 단독주택이 잘 팔리고 있으나, 아파트는 잘 팔리지 않는다는 의미인데, 이러한 추세는 2009년에 지속적으로 보여주고 있는 경향입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 9월에 신규로 등록된 매물이 작년 9월 대비로는 13.5% 감소하였으나, 올해 8월에 비하여는 6.9% 증가하였습니다. 올 9월의 거래량은 전년동월대비 62.2% 증가하였으나, 직전월 대비로는 11% 감소하였습니다. 올 9월의 거래량은 역대 5위의 기록이지만, 9월에 매물의 전월대비 증가율이 거래량의 전월대비 증가율을 앞선 것은 광역 밴쿠버와 마찬가지입니다. 단독주택의 전년동월대비 거래량 증가율은 86.6%, 타운하우스는 40.4% 그리고 아파트는 34.1%로 나타나고 있습니다. 단독주택이 잘 팔리고 있으며 아파트는 잘 팔리지 않는다는 의미인데, 이는 광역 밴쿠버와 마찬가지로 올해 두드러지는 특징 중의 하나입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체로는, 신규등록은 직전월대비 19.6% 증가하고, 거래량은 직전월대비 1.5% 감소하였습니다. 올 9월의 거래량은 사상 2번째로 많았지만, 그러한 거래량 기록에 지나치게 연연해 할 필요는 없어 보인다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2009-10-09 00:00:00
