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파부침선(破釜沈船)
금년 들어서 부동산 거래량이 급격히 줄어 든 이후, 리스팅 기간 동안 팔리지 못하고 기간이 만료되는 매물들이 많았다. 밴쿠버와 트라이 시티의 MLS 실적자료에 따르면, 4월에는 879건으로 최고 많은 때였다. 매매가 이뤄진 건수에 대한 기간만료된 매물의 건수의 비율이 높을 수록 파는 사람들에게는 더 많은 노력이 소모됬고 실망이 컸다고 볼수 있다. 1월에 30%에 시작한 비율이 5월에 47%까지 육박했었고 7월 까지 그 비율이 크게 내려오지 못하다가 8월에 30%, 그리고 9월에 12%로 떨어지 비율이 10월과 11월에는 3%와 1%로 내려왔다. 동시에 절대량도 현저히 줄어 들었다.
이 자료는 보면 앞으로의 시장의 흐름을 엿볼수 있는 몇가지 점이 있다. 후반기에 접어 들어서 리스팅되는 매물들의 리스팅 가격이 점차로 신중하게 책정되고 있다고 볼수 있는데, 그것은 팔려는 사람들이 보다 현실적인 가격에 리스팅을 한것이다. 즉 팔릴 만한 가격에 리스팅이 된것으로 볼수 있다. 셀러나 바이어 양측이 보다 현실적인 접근점으로 근접하고 있는 것이다. 양측의 가격편차가 진동 기간을 거쳐서 거래할수 있는 폭으로 수렴되고 있다. 그러다 보니 절대량이 급격이 줄어들기도 했다. 4월에 총거래량이 1,959건 이었는데 10월이후에는 673건 까지 줄어 들었다. 시장이 신중한 셀러.바이어 시장이라고 표현할수 있겠다. 가격이 더 하락하는 쪽으로 밀릴지 그 반대인지가 더 궁금해질만한 시점이다. 섵부른 판단을 자제하게 하는 요소를 보자. 세계경제의 반등의 기미는 미약하다. 국가 디폴트에 가까운 어두운 소식들이 아직도 엄연히 들리고 있다. 미국이 좀처럼 회복의 기미를 보여주지 못하고 있고, 양적팽창 정책에 따른 환율전쟁의 어두운 그림자는 내년도G20까지 유보된 상태일 뿐이다. 그런가 하면 2년여에 걸처서 시장의 군살이 빠진 상태이므로 어떤 약간의 계기만 주어 진다면 시장의 자체능력으로 회복을 시작할수 있다고 보는 의견도 있다. 이런 배경에는 “반토막”으로 표현할 만한 미국의 부동산 시장이 저점을 지나고 있다는 공감대가 형성되고 있고, 국지적으로는 인적 이동에 힘입어서 순수한 시장논리, 즉 수요 증가에 따른 시장활성화가 근거있게 점처지고 있다.
파부침선(破釜沈船)이라는 말이 있다. 결연한 의지를 갖고 어려운 일에 맞서는 태도를 말한다. 진나라에 밀리는 조나라를 돕기위해서 초나라는 송의를 지휘관으로 하는 군대를 파견하는데, 송의 아래 차장이었던 항우는 적을 앞에두고 수십일을 머뭇거리는 지휘관 송의를 제거하고 우두머리가 된다. 진의 장한과 맞서기 위해 황하를 건넌 항우는 자기 군대의 모든 가마솟을 부숴버리고 타고온 배는 강에 가라앉혀 버린다. 사흘치 식량만 주어진 군사들은 피하고 후퇴할수 조차 없으니 죽을 힘을 다해 싸워 적군을 무찌르고 대승을 거둔다. 지금의 시장 상황이, 곧 앞에 닥칠 대전을 앞둔 항우 같은 입장이 아닐까 생각한다. 멀지 않은 앞에 다가온 결전을 앞두고 전의를 가다듬는 태도가 필요하다. 파부침선의 의지와 가용한 모든 힘을 모아 대비한다면 장래에 맞닥드릴 분수령이 그리 멀지만은 않다고 본다.
권오찬 부동산
2010-12-07 14:12:47
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만전지책(萬全之策)
만전지책(萬全之策)서울에서 열렸던 G20회의에서 가장 우선됬던 화두는 미국이 양적완화를 통해서 불황을 헤쳐나가고자 한다는 것이었다. 양적완화의 칼끝은 세계의 공장인 중국을 향하게 되어 중국도 한발짝도 물러 설수 없었을 것이다. 미국이 초저금리를 통해서 경기부양을 하려고 했으나 결국 큰효과를 보지 못했다.남은 방법은 중앙은행을 통해서 국채를 매입하고 시중에 유동성을 공급해서 금융시장의 신용경색을 풀어주고 실물경기를 부양하는 것이다. 양적완화를 통해서 국제적으로는 달러화의 약세를 가져오게 되어 무역수지를 개선할수 있게된다. 중국 뿐 아니라 다른 대분의 국가들이 반대를 하지 않을 수 없는 이기적인 정책이다. 지금 같이 경제적 침체기에 영향력 있는 나라가 양적완화정책을 써서 자국화폐의 가치를 떨어 뜨리게 되면, 다른 나라들도 자국의 환율보호를 위해서 너도 나도 같은 정책으로 맞설수 밖에 없다. 이것을 미국이 모를리 없다. 부작용으로 뒤따라올 환율전쟁은 또 다른 깊은 침체를 불러 올수 있다. 환율전쟁은 이웃 나라를 궁핍게 해서 잘살자는 이기적인 근린궁핍화정책인데, 미국이 자기들 만의 정책을 계속 고집할수는 없다. 지구촌 이웃나라의 고통을 통해서 자기들의 경기회복을 추구해서는 안된다.위나라 조조는 3만의 군사를 갖고 세배가 넘는 숫자의 원소 군대와 맞서 싸우게 되는데, 초반에 그런대로 승리를 하던 조조의 군대는 숫적 열세를 어쩌지 못하고 퇴각을 고민하게 됬다. 서로의 강점을 잘 아는 조조와 원소는 팽팽히 맞섰는데 원소는 확실한 승리를 하기 위해서 대군을 거느리고 있던 유표라는 사람에 도움을 청한다. 그러나 유표는 우유 부단해서 그러마 하고는 돕지도 않고 아무런 행동도 취하지 않으므로, 수하의 한숭과 유선이 조조를 돕는 것이 모든것에 대비할 만한 만전 지책이라고 하면서 행동을 권한다. 그러나 그는 아무런 행동도 취하지 않다가 도와 주지 않었던 것에 대해서 훗날 큰 화를 당하고 만다. 판단과 결단이 없서서 멸망을 하게된 것이다. 부동산 시장을 전망에 대해서 어둡지 많은 않은 전망들이 나온다. 내년에는 거래량이 늘어 나고 중반 이후에는 가격도 점진적인 상승의 시작이 될것으로 내다보는 의견들이 늘고 있다. BC주의 주택 경기 전망에는 특별히 긍정적인 요소들이 눈에 띈다. 유입인구 증가와 아시아쪽 국가들의 통화 강세 분위기는 BC주 부동산 시장 전망에 있어서 매우 중요한 요소들이다. 부동산 투자를 유인할수 있는 분위기를 만든다. 2년여 동안 부동산 침체로 부터 고통스러워 하던 시장에 좋은 소식들이다. 그러나 각 개인들은 당장 시장에 가시적인 변화가 생길것이라고 생각할수만은 없다. 경기전반의 회복세가 아직은 두드러지지 않는다. 더블딮을 우려하는 목소리도 제법크다. 지금은 부동산 시장이 회복으로 돌아 설지, 아니면 침체가 더 오래지속될것인지를 점치는 시기라기 보다는 오히려 앞으로 전개될 모든 상항에 대처할수 있는 만전지책을 모색해야 하는 때다. 이자율 상승에도 대비한 포트폴리오 재구성도 고려해야 하는 때다. 만전 지책에 빠지는것이 있어서는 안된다.
권오찬 부동산
2010-11-30 09:40:41
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콘도 분양의 시점과 가격 결정
개발회사가 콘도 프로젝트를 진행하는 경우 분양을 시작할 수 있는 시점에는 법률적인 제한이 있으나, 판매를 마무리하는 시기에 대하여는 사실상 제한이 없습니다. 따라서 시장의 상황에 따라서 분양시점을 임의로 선택할 수 있으며, 분양가격 결정도 회사의 판단에 따라 좌우됩니다. 콘도를 신축하기 위해서는 분할 계획서에 대한 지방자치단체의 승인이 필요합니다. 그 승인 이후 일정 기간 내에 등기소에 등록하면, 콘도를 법적으로 판매할 수 있습니다. 판매 마감시한에 대한 법률적인 규제는 없습니다. 따라서 분양회사는 판매시기를 제한된 범위 내에서 임의로 선택할 수 있습니다. 사전판매(Pre-sale)를 통하여 팔았던, 아니면 완공된 주택을 팔았던 간에, 매도자와 매입자는 등기상의 권리를 주고 받음과 동시에 판매대금을 주고받습니다. 분양시의 계약금이나 중도금은 변호사 등에 별도로 예치되고 있으며, 그러한 돈을 개발회사가 건축대금으로 사용할 수 없습니다. 완공 후 명의를 넘겨줌과 함께 매각대금을 받게 될 뿐입니다. 사전판매가 이루어지는 이유는 자금조달의 측면에서 이해할 수 있습니다. 프로젝트를 추진하면서 각종의 자금조달이 이루어져야 합니다. 개발회사가 모든 비용을 조달할 수 있으면 모르지만, 그렇지 않은 경우가 대부분일 것이고, 그렇기 때문에 금융기관의 자금지원이 필수적입니다. 아직은 실체가 없는 콘도 프로젝트에 자금을 지원하기 위해서는, 금융기관의 입장에서 보면 수익성 혹은 안정성을 입증할 근거가 필요합니다. 여기에 역할을 하는 것 중의 하나가 사전판매 실적인데, 일정 수준 이상의 판매계약을 요구하기도 합니다. 일정 수준의 구매예정자를 확보하지 못하면 건설비용을 지원받지 못하고, 그렇게 되면 프로젝트 진행에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 자금여력이 충분한 회사에서는 판매시점을 최대한 늦추어, 거의 완공 직전에 분양하는 경우도 있을 수 있습니다. 부동산 시장이 앞으로도 좋아 보이고, 그리하여 나중으로 미룰수록 더 높은 가격을 받을 수 있다고 판단하기 때문일 것입니다. 시장 상황이 그렇게 나쁘지 않은 상황에서, 분양회사는 분양초기에 모든 콘도가 팔려버리는 상황을 좋아하지 않을 수 있습니다. 분양 대상의 60~70% 정도만 사전분양되어도 자금과 시장 여건에 문제가 없다면, 굳이 분양가격을 낮게 책정하여 일거에 팔리는 상황을 연출하고 싶지는 않을 것입니다. 이러한 판매의 속도를 조절하는 커다란 요인 중의 하나가 분양가격이며, 그 분양가격은 분양회사가 임의로 결정할 수 있습니다. 그러한 가격 자체도 사람들의 반응을 보고 최종 순간에 결정을 할 것이고, 분양되고있는 과정에서도 가격을 조정하기도 합니다. (끝)
밴쿠버 조선
2010-02-25 00:00:00
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개발회사의 책임 회피
콘도를 분양한다고 알려진 개발회사의 이름과, 분양받은 사람이 실제로 콘도 매매계약을 체결하는 회사의 이름이 약간 다른 경우가 있습니다. 분양계약서에 있는 회사이름이 약간 다른 이유는, 하나의 프로젝트를 위하여 별도의 회사를 설립하기 때문인데, 이는 책임 문제 때문입니다. 부동산 개발회사는 대체로 합자회사(Limited Partnership)의 형태를 선택하는 경우가 많습니다. 이러한 합자회사는 유한책임 사원(Limited Partner)과 무한책임 사원(General Partner)으로 구성됩니다. 통상적으로 개발업자는 무한책임 사원이 되는데, 무한책임 사원이라 함은 그 합자회사의 모든 행위에 대하여 무한의 책임을 지게 되는 사원이라는 의미입니다. 이에 비하여 ‘영리한’ 투자자는 주로 유한책임 사원으로 남아있는데, 그러한 유한책임 사원은 자본을 조달하는 역할을 맡게 됩니다. 이 경우, 그러한 투자자는 회사의 의사결정에 참여하지 않는 수동적인 위치에 있어야 합니다. 프로젝트의 운영과 관리에 대한 모든 권한을 개발업자에게 넘겨주어야 유한책임 사원으로 남아있을 수 있는 것입니다. 이러한 합자회사보다 더 커다란 회사들은, 증권거래소에 등록된 상장회사의 형태가 되기도 합니다. 대규모의 자본을 조달할 수 있다는 장점이 있는 반면에, 지속적인 성장으로 주주들에게 적절한 배당을 해 주어야 하는 의무를 공개적으로 요구받는 측면이 있습니다. 합자회사나 상장회사를 가진 개발업자라고 하더라도, 특정한 프로젝트를 추진할 때에는 껍데기 회사(Shell Corporation)를 별도로 설립하는 경우가 많습니다. 그러한 회사의 이름에는 우리가 익히 들어온 개발회사의 이름이 들어가기는 하지만, 다른 이름도 역시 포함되어 있습니다. 그 껍데기 회사는 특정한 하나의 프로젝트에 관련된 재산 이외에 어떠한 자산도 가지고 있지 않으며, 종업원도 고용하지 않고, 그 회사의 운영과 관리는 개발업자의 모기업과 계약을 맺어 진행합니다. 이렇게 껍데기 회사를 설립하는 이유는, 특정한 프로젝트에서 발생하는 책임을 그 프로젝트에 투입된 자본으로 한정하기 위함입니다. 프로젝트가 잘못 되었을 경우, 그 책임이 개발업자의 모기업이나 개발업자의 개인적인 책임으로 전이되는 것을 차단하기 위해서 껍데기 회사를 만드는 것입니다. 많은 개발업자들은 콘도 프로젝트에서 이러한 방식을 사용하고 있습니다. 일단 그 프로젝트가 준공되고, 콘도가 모두 팔리게 되면, 그 껍데기 회사는 활동하지 않는 휴면상태에 들어가게 됩니다. 그러다가, 보증기간이 지나면 그 껍데기 회사는 이 세상에 더 이상 존재하지 않는 회사가 될 가능성이 큽니다. 그래서 보증기간이 지난 이후에는 그 프로젝트에서 문제가 발견되어도 책임을 추궁할 대상이 없어지게 되는 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2010-02-18 00:00:00
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아파트의 전성기는 저무는가?
아파트의 전성기는 저무는가? 지난 주의 칼럼에 이어 최근 5년(2003년 ~ 2007년)의 평균과 2009년의 실적을 비교합니다. 매년 1월부터 11월까지 MLS를 통한 신규등록 매물, 거래량 및 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio; S/L)에 대한 분석을 광역 밴쿠버의 3가지 주택유형에 대하여 실시합니다. 주택의 유형별로 신규매물 등록 양상은 변하였습니다. 최근 5년에 비하여 2009년에는 아파트(+8.8%)와 타운하우스(+7.9%)의 매물 증가가 눈에 띄는 반면, 단독주택(-7.9%)은 오히려 매물이 감소하였습니다. 최근의 밴쿠버 부동산 활황기에 주로 콘도의 신축이 많았기 때문이라고 생각되는데, Condo는 타운하우스와 아파트를 모두 포함하는 개념입니다. 간단히 말하자면, 2009년에는 Condo의 신규매물 등록이 많아진 반면, House의 신규등록은 오히려 감소하였다는 것입니다. 거래량에 있어서는 최근 5년간의 평균에 비하여 타운하우스(+0.2%)는 증가한 반면, 아파트(-7.4%)와 단독주택(-11.7%)은 감소하였습니다. 단독주택은 매물과 거래량이 동시에 감소하였고, 타운하우스는 매물과 거래량이 같이 증가하였습니다. 이에 반하여 아파트는 매물은 늘어난 반면에 거래량은 감소하였습니다. 비율의 증감이 엇갈리기 때문에 상황 판단이 어려울 수 있습니다. 그래서 ‘신규등록 비율 증감 – 거래량 비율 증감’의 수치를 제공하는데, 그 수치가 커지면 커질수록 매매가 어렵다는 의미가 됩니다. 그 수치는 단독주택(+3.8%), 타운하우스(+7.7%) 및 아파트(+15.2%)의 순서로 커지고 있습니다. 따라서, 최근 5년 평균에 비하여 2009년에는 아파트가 가장 잘 팔리지 않았으며, 타운하우스는 비교적 선방하였고, 단독주택이 가장 잘 팔렸다고 말할 수 있습니다. 그러한 경향은 매물판매 비율을 직접 비교해도 알 수 있습니다. 최근 5년의 평균에 비하여 2009년의 매물판매 비율 감소폭은 단독주택(-2.7%p), 타운하우스(-5.2%p) 및 아파트(-10.5%p)의 순서로 커지고 있습니다. 2009년에는 아파트가 가장 잘 팔리지 않았다는 것이 수치로 드러나고 있습니다. 전체 주택에서 차지하는 비중에 있어서도 아파트는 취약한 양상을 드러내고 있습니다. 3가지 주택유형에서 아파트의 매물비중은 5년 평균에 비하여 2009년에 2.8%p 증가하였음에도 불구하고, 거래량 측면에서는 단지 0.4%p 증가에 그쳤을 뿐이기 때문입니다. 이상을 요약하자면, 단독주택의 매물은 최근 5년 평균에 비하여 2009년에 감소한 반면, 콘도의 매물은 증가하였습니다. 그리고, 콘도 중에서 아파트의 거래는 모든 유형의 주택 중에서 가장 어려웠습니다. 최근 몇 년 사이에 주택에 대한 초과공급이 상당히 많았는데, 대표적으로 많이 공급된 것이 고층아파트라는 사실을 고려하여야 합니다. 고층 아파트에 대한 매매의 어려움이 2010년에도 지속될 것인가, 만일 강화된다면 얼마나 강화될 것인가에 대한 판단이 있어야 할 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-12-17 00:00:00
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2010년에 거래량은 증가할 것인가?
이제 2009년도 마지막 달에 접어들었습니다. 2008년에도 마찬가지이었지만, 올해에도 밴쿠버의 부동산 시장은 극적인 변화를 보여주었습니다. 이에 그 2009년의 시장을 어떻게 해석하여야 하는가에 관련된 문제를 다루겠습니다. 그러면, 2010년을 내다볼 힌트를 얻을 수도 있을 것이기 때문입니다. 필자의 이번 분석에서 ‘최근 5년’이라고 지칭되는 기간은 2003년부터 2007년까지를 말합니다. 작년인 2008년은 워낙 거래량이 연말로 갈수록 급감하였기 때문에 비교의 대상으로 적절하지 않다는 판단에서 제외하였습니다. 그리고 모든 분석은 1월부터 11월까지로 한정하였는데, 올해 12월의 기록이 아직은 나오지 않기 때문입니다. 모든 Data는 MLS를 통한 거래로 제한됩니다. 거래량과 표준가격의 변화를 살펴보도록 하겠습니다. 광역 밴쿠버에서 최근 5년(2003~2007년)의 연간(1~11월) 평균과 2009년의 실적을 비교하면, 매물 등록은 1.3% 증가하였으나, 거래량은 7.4% 감소한 것으로 나타납니다. 올해 5월까지는 5년 평균에 미치지 못하였으나, 6월부터는 평균을 넘어서고 있다는 것을, 필자의 웹사이트에 실린 이 칼럼이 제공하는 그래프에서 볼 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 신규매물 등록이 3.8% 증가하였으나, 거래량은 14.7% 감소하였습니다. 광역 밴쿠버 보다 매물은 더 많이 나왔으며, 거래량은 더 크게 감소하였습니다. 프레이저 밸리에서는 광역 밴쿠버 보다 한달이 늦은 7월부터 5년 평균을 넘어섰다는 것을 그래프에서 볼 수 있습니다. 그 결과 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 표준가격(Benchmark Price)이 보여준 양상은 상당히 다릅니다. 첫째, 거래회복이 더딘 프레이저 밸리가 뒤늦게까지 하락하였습니다. 2008년 초의 고점 이후 기록한 저점의 시기가 다르다는 말인데, 광역 밴쿠버에서는 2008년 12월에 저점을 기록하였으나, 프레이저 밸리에서는 두달이 늦은 2009년 2월에 저점을 기록하였습니다. 둘째, 가격의 탄력성이 광역 밴쿠버가 좋습니다. 2008년 말 혹은 2009년 초에 기록한 저점에 비하여 광역 밴쿠버에서는 15.1% 상승하였으며, 프레이저 밸리에서 단지 8.4% 상승하였기 때문입니다. 셋째, 가격의 회복도 광역 밴쿠버가 빠릅니다. 2008년 상반기에 기록한 표준가격 최고치에 비하여 광역 밴쿠버는 1.9% 미치지 못하고 있으나, 프레이저 밸리는 4.8% 낮게 나타나고 있기 때문입니다. 참고로, 2008년의 매물은 최근 5년에 비하여 20% 넘게 증가한 반면 거래량은 30% 정도 감소하여, 가격은 급락하였습니다. 따라서, 가격이 회복 혹은 상승하기 위하여는 매물은 감소하고 거래량은 증가하여야 한다는 사실을 알 수 있습니다. 물론, 이러한 수량적인 측면과 아울러 질적인 측면도 감안하여야 합니다. 동계올림픽이 끝나면서 2010년의 봄이 시작되는데, 과연 거래량이 증가할 것인지 생각해 보아야 합니다. 올림픽이 끝난 상황에서도 매수세가 활발할 것인지가 관건이라는 의미입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-12-11 00:00:00
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김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (85)
기고: 김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (85)November 28, 2009 아파트: North Vancouver는 많이 오르고, Burnaby는 저조 지난 주의 칼럼에 이어 광역 밴쿠버의 지역별 매매를 분석합니다. 거래가 활발하였는지의 여부는 도시별 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)로 판단하였는데, 2009년 1월부터 10월까지의 비율을 제시합니다. 그리고 지역별로 가격 등락의 정도는 표준가격(Benchmark Price)을 기준으로 삼았는데, 2009년 1월의 표준가격 대비 10월의 표준가격 상승률을 제공합니다. 단독주택의 표준가격 상승률은 지역별로 극심한 차이를 보인 것으로 나타났는데, 지난 칼럼의 요약은 다음과 같습니다. 표준가격이 대표적으로 많이 오른 지역은 Vancouver West (31.4%), Richmond (22.1%), West Vancouver (21.9%) 등이었는데, 그러한 지역에서는 대체로 매물판매 비율이 높았습니다. 표준가격이 거의 오르지 못하였거나 내린 지역은 Port Coquitlam (-1.1%), Coquitlam (-0.5%), Port Moody (7.2%) 등으로서, 여기에서는 대체적으로 매물판매 비율이 낮은 경향을 보였습니다. 이제 그러한 분석을 아파트(저층 아파트와 고층 아파트 포함)를 대상으로 실시하겠습니다. 2009년 1월부터 10월까지 광역 밴쿠버 아파트의 표준가격은 13.9% 상승하였으며, 매물판매 비율은 63.6%를 기록하였습니다. 그러한 가격 상승률이나 매매비율은 모든 지역에서 균등하게 적용된 것은 아니라는 것이 단독주택의 경우에 적나라하게 드러나고 있으며, 아파트는 그 차이가 적습니다. 아파트의 가격상승은 North Vancouver(21.4%)와 Richmond(17.1%)에서 두드러지는 반면, Burnaby(9.9%)와 Vancouver East(10.1%)에서는 저조합니다. 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타난 North Vancouver 아파트의 매물판매 비율이 10개월간 63.1%로서 광역 밴쿠버 평균에도 미치지 못하는 반면, Richmond의 아파트는 광역 밴쿠버의 모든 도시들 중에서 가장 잘 팔렸습니다. Burnaby와 Vancouver East는 가격 상승이 부진한 반면, 비교적 잘 팔렸다고 할 수 있습니다. 도시별 매물판매 비율은 전체적인 기간에서 그다지 커다란 차별성을 보이지는 못하고 있습니다. 이는 고층 콘도와 저층 콘도가 혼재되어 있으며, 시점에 따라서 차이가 있었을 것이기 때문입니다. 물론, 표준가격이 상승/하락하였다고 하여 반드시 모든 주택의 실제 가격이 그만큼 상승/하락하였다고 단정하는 것은 무리가 있습니다. 단지 표준가격이라는 지표 자체가 상승/하락하였다는 것입니다. 그리고, 2009년에 오르지 못한 지역이 향후에는 더 상승할 것인지, 많이 오른 지역이 앞으로 더욱 커다란 조정을 받을 것인지에 대하여 예단하기도 어렵습니다. 다만, 2009년 1월부터 10월까지 각 주택유형의 상승률은 지역별로 서로 다르며, 특히 단독주택의 경우 Location이 매우 크게 작용한다는 사실을 주목해야 할 것입니다. 최근의 상승 혹은 반등에서 소외된 지역과 혜택을 입은 지역이 별도로 존재한다는 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-26 00:00:00
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기고: 김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (84)
단독주택: Coquitlam은 내리고, Vancouver West는 급등 2009년의 밴쿠버 부동산 시장에서는 다양한 변화를 보여주고 있습니다. 주택의 유형(단독주택, 타운하우스 및 아파트) 사이에서 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)에 부침이 있으며, 지역별로 표준가격(Benchmark Price)도 등락이 엇갈리고 있습니다. 여기에서는 단독주택의 매물판매 비율과 표준가격이 도시에 따라 어떤 차이가 있는지 살펴보도록 합니다. 보통 매물판매 비율이 높아지면 표준가격은 오르므로, 거래가 활발하면 가격이 상승한다는 의미가 됩니다. 그런 양상이 2009년의 밴쿠버 부동산 시장에서도 나타났습니다. 단독주택의 매물판매 비율이 1월의 20.8%에서 10월의 81.6%까지 올랐으며, 아울러 표준가격도 13.7% 상승하였기 때문입니다. 그런데 단독주택이라고 할지라도 모든 지역에서 비슷하게 오른 것은 아닌 것으로 나타나고 있습니다. 2009년 1월의 표준가격 대비 10월의 표준가격이 많이 오른 대표적인 지역으로서는 Vancouver West (31.4%), Richmond (22.1%), West Vancouver (21.9%) 등이 있습니다. 이에 비하여 Port Coquitlam (-1.1%), Coquitlam (-0.5%), Port Moody (7.2%) 등은 부진한 양상을 보이고 있습니다. 많이 오른 지역은 일반적으로 매매가 활발하며, 가격이 별로 오르지 못한 지역은 대체로 거래도 활발하지 않습니다. 많이 오른 지역에서 1월부터 10개월간 매물판매 비율은 Vancouver West 69.5%, Richmond 68.0%, West Vancouver 50.0%로 나타나고 있습니다. 웨스트 밴쿠버는 거래가 활발하지 못하였음에도 불구하고 표준가격은 많이 올랐습니다. 광역 밴쿠버 전체의 올해 10개월간 단독주택의 매물판매 비율은 62.8%로 나타나고 있는데, 가격 상승이 부진한 지역의 매물판매 비율은 Port Coquitlam 69.7%, Coquitlam 61.6%, Port Moody 51.0%로 나타나고 있습니다. 포트 코퀴틀램은 거래는 매우 활발하였음에도 불구하고 가격이 하락하였고, 포트 무디는 거래가 부진하면서 표준가격도 별로 상승하지 못하고 있습니다. 참고로, Port Moody는 올해 1월부터 9월까지 표준가격이 0.6% 하락하였었으나, 10월에만 반짝 오른 것처럼 나타났습니다. 약간의 예외가 있기는 하지만, Vancouver West와 Richmond 및 West Vancouver의 단독주택은 거래가 활발하면서 가격도 많이 올랐다고 할 수 있으며, Port Coquitlam과 Coquitlam 및 Port Moody의 단독주택은 거래도 부진하면서 가격 상승도 제대로 이루어지지 않았다고 할 수 있습니다. 가격이 많이 오른 지역의 공통점은 ①서부 해안에 접해 있으며, ②다운타운 밴쿠버로의 접근이 용이하고, ③2010년 동계올림픽을 위한 각종 사회기반시설 확충의 혜택을 많이 받고 있으며, ④구매력이 막강한 중국인들이 선호하는 지역이라는 점 등을 들 수 있습니다. 가격 상승이 부진한 지역에 대하여는 많은 교민들이 스스로 알고 있을 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-19 00:00:00
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김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’
단독주택 매매가 활발해졌다 2009년 10월에 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 부동산 시장이 보여준 특징적인 양상 중의 하나는 단독주택 거래가 상당히 돋보였다는 점입니다. 광역 밴쿠버에서는 근소한 차이로 타운하우스를 앞질러 1위가 되었으며, 프레이저 밸리에서는 타운하우스에 이어서 근소한 차이로 2위가 되었기 때문입니다. 아파트는 2개의 부동산 시장에서 모두 현저한 차이의 3위가 되었습니다. 거래가 활발하게 이루어지고 있는가의 여부를 Sales-to-Listings Ratio(매물판매 비율, 이하에서 S/L이라 함)로 살펴봅니다. 이 S/L은 특정기간의 거래량을 같은 기간의 신규등록 수량으로 나눈 것으로서, 그 비율이 높을수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 광역 밴쿠버에서는 올해 주택의 유형별로 S/L가 변화를 보여 왔습니다. 1분기에는 아파트가 가장 잘 팔리는 것으로 나타났으나, 2분기와 3분기에는 타운하우스가 가장 잘 팔리는 것으로 변화한 것입니다. 그런데 지난 10월에는 단독주택의 S/L이 타운하우스를 근소한 차이로 넘어섰습니다. 단독주택의 S/L은 81.6%, 타운하우스는 81.4%, 그리고 아파트는 66.8%이었기 때문입니다. 아파트는 지난 8월부터 가장 잘 팔리지 않는 주택유형이었습니다. 그러다가 지난 10월에 모든 유형의 주택에서 S/L이 상승하였으나, 단독주택이 특히 많이 증가하여 근소한 차이의 1위가 된 것입니다. 이에 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 이 칼럼과 동시에 제공되는데, 그 그래프에서 그러한 사실을 명확하게 볼 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 올해 3월부터 타운하우스의 S/L이 지속적으로 1위를 하고 있는 양상이며, 아파트는 5월부터 현저한 차이로 3위에 머무르고 있습니다. 그런데 지난 9월부터는 그 순위에 변화의 조짐을 보이고 있었습니다. 1위를 하던 타운하우스의 S/L이 급격하게 하락하는 반면에 단독주택은 그다지 많이 하락하지 않았기 때문입니다. 그 결과 지난 10월에 단독주택의 S/L은 68.0%, 타운하우스는 68.8%, 그리고 아파트는 52.3%를 보여주었습니다. 단독주택이 치고 올라와서, 1위를 노리고 있는 듯 합니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 아파트의 거래부진이 계속되는 가운데, 타운하우스 매매가 주춤하는 양상 속에서, 단독주택이 약진을 계속하고 있는 형국이라고 볼 수 있습니다. 이러한 모습이 앞으로 어떻게 전개될 것인가에 대하여 속단하기는 어렵습니다. 분명한 것은, House와 Condo(이 글에서의 분류상, 타운하우스와 아파트를 모두 포함하는 개념)는 주택의 본질적인 가치인 Housing Service에서 커다란 차이가 있다는 사실입니다.
밴쿠버 조선
2009-11-14 00:00:00
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[10월 동향] 일부 평균가격이 최고치를 기록하다
광역 밴쿠버에서는 지난 10월에 신규로 등록된 매물은 작년 10월 대비 2.3% 증가하였는데, 그 매물(4,977채)은 필자가 통계를 가지고 있는 1985년 이래 10월의 기록으로서는 25년간 최고의 수치입니다. 2009년 상반기를 지나면서는 매물이 점점 많이 나오고 있는 추세이었습니다. 지난 10월의 거래량은 전년동월대비 171.6% 증가하였으며, 그 거래량(3,704채)은 2003년 10월의 기록(3,765채) 이후 6년 만에 최고를 기록하였습니다. 올해 8월부터 10월까지 3달간 지속적으로 거래량이 증가하였는데, 그러한 현상은 밴쿠버 부동산 시장의 최근 활황세 초기라고 볼 수 있는 2002년과 2003년 이후 처음으로 나타난 현상입니다. 주택의 유형별로 보면, 지난 10월에 단독주택과 아파트의 신규매물과 거래량의 증감 양상이 대비되고 있습니다. 단독주택의 매물은 5.5% 감소하였으나 거래량은 201.6% 증가하였음에 비하여, 아파트는 매물이 13.6% 증가하였으며 거래량은 148.4% 증가하였을 뿐이기 때문입니다. 단독주택은 비교적 잘 팔렸으며, 아파트는 잘 팔리지 않았다는 의미입니다. 올해 10월의 평균가격(Average Price)은 2008년 초의 최고기록을 일부 주택유형에서 넘어서기도 하였습니다. 타운하우스가 1.9% 넘어섰으며, 아파트는 1.2% 넘어섰음에 비하여, 단독주택은 0.7% 미치지 못하고 있습니다. 이렇게 단독주택의 가격회복이 부진한 것처럼 보이는 것은, 단독주택의 평균가격이 2008년 초에 일시적으로 급등한 탓으로 볼 수 있습니다. 표준가격(Benchmark Price)은 2008년 초의 최고가에 비하여 2% 정도 미치지 못하고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 10월에 신규로 등록된 매물이 1.1% 증가하였는데, 그 매물(2,826채)은 2007년 10월의 기록(3,124채) 이후 최고의 기록입니다. 거래량은 전년동월대비 121.9% 증가하였는데, 그 거래량(1,704채)은 2005년 10월의 기록(1,778채) 이후 4년 만에 최고를 기록하였습니다. 주택의 유형별로 보면, 광역 밴쿠버와 유사한 현상이 나타나고 있습니다. 단독주택은 매물이 4.6% 감소하였고 거래량은 132.6% 증가하였음에 비하여, 아파트는 매물이 10.1% 증가하였고 거래량은 단지 88.3% 증가에 그쳤기 때문입니다. 올해 10월 프레이저 밸리의 평균가격과 표준가격은 2008년의 최고가에 비하여 5% 내외로 미치지 못하고 있어서, 광역 밴쿠버에 비하여 가격회복이 더디게 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면, 매물은 전년동월대비 1.4% 증가하여 2007년 이후 2년 만에 최고를 기록하였고, 거래량은 153.2% 증가하여 2003년 이후 6년 만에 최고를 기록하였습니다. 매물의 증가속도가 거래량 보다는 상대적으로 빠르다는 의미로 해석할 수도 있습니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-07 00:00:00
