국제통화기금(IMF)은 캐나다 경제가 올해 2.25% 성장해 지난해 1.75% 성장률을 넘어서는 등 경기 회복세를 보이겠으나, 내부 위험 요소로 가계 채무와 주택 가격의 거품을 경계해야 할 것이라는 내용의 보고서를 3일 발표했다.

IMF는 동 보고서에서 "주택 가격이 아직도 고평가됐다"고 지적했다. 보고서는 "가계 채무가 여전히 높은 가운데 주택 가격과 건설량이 냉각되고 있다. 주택 가격의 고평가와 공급 초과는 캐나다 경제 약점의 근원이다"라고 지적했다. IMF는 캐나다 주택 시장이 추가 가격 상승과 모기지 이용고 증가 등 과열 양상을 보이면, 생애 첫 주택 구매자에 대한 다운페이먼트 기준 인상 등 추가 규제 도입이 필요할 수 있다고 의견을 개진했다.

이와 관련해 TD이코노믹스는 3일 분석 보고서를 통해 캐나다 국내 주택 시장에 거품 논쟁이 이어지고 있다며, 거품의 정도는 분석 모델에 따라 달라지고 있다고 지적했다.

TD는 임대료 대비 주택가격 모델로 봤을 때, 캐나다의 주택 가격은 60% 고평가됐다고 나오지만, 이는 각 주정부가 임대료 인상을 제한하는 등 규제가 있기 때문에 실제 시장 상황을 반영한다고 보기는 어렵다고 설명했다.

또한 개인 소득 대비 주택가격 모델로 봤을 때는 30% 고평가 진단이 나오는데, 개인 소득의 정의에 따라 거품의 정도가 상당히 달라질 수 있다고 TD는 지적했다. TD는 만약 정부 지원과 투자 소득까지 개인 소득에 합산하면 단 8% 고평가 진단이 내려질 수 있다고 설명했다.

TD는 앞서 두 가지 모델 모두 금리 인하를 진단에 반영하지 않고 있다며, 현재 금리가 향후 온건한 수준으로 오른다고 고려했을 때, 현재 가격은 10% 고평가됐다는 결론을 내렸다.

한편 고평가 수준은 지역마다 다른데, 밴쿠버, 몬트리올, 오타와는 프레이리나 대서양연안주보다 더 고평가됐을 가능성이 있다고 지목했다. TD는 밴쿠버와 토론토 도심 주택가격 고평가 수준을 10~15% 이내로 보았다.

고평가된 주택 가격이 깨지는 시점은 금리 인상 시기로, 고평가 편차가 지역에 따라 8%에서 60%가 되기 때문에 시장의 반응은 다를 것으로 내다봤다.

부동산 시장이 연착륙하려면 다년간에 걸쳐 주택 매물이 서서히 가격을 내리면서 소화돼야 한다. 반면 경착륙이 되면, 고평가 수준이 10%이더라도 가격은 25%까지 빠질 수 있다. 이러한 경착륙은 갑작스러운 높은 금리 인상이나 부정적인 경제 충격이 발생했을 때 나타날 수 있다. 단 앞으로 경착륙이 반드시 일어난다는 예언이 아니라, 그 만큼 금융권이 금리 인상을 주의 깊게 해야 한다는 경고로 봐야 한다.

TD는 보고서 결론에서 다년간에 걸친 연착륙을 예상했다. 올해 주택 평균 가격은 안정세를 보이고, 2015년과 2016년에 약 2% 하락세를 보이면서 조정에 들어갈 것으로 예상했다. 단 밴쿠버, 토론토, 몬트리올, 퀘벡시티 등 어떤 모델로 보아도 고평가됐다는 평가가 나오는 시장은 다른 지역보다 향후 2년간 타도시 보다 조정폭이 클 수도 있다고 TD는 전망했다.

TD는 밴쿠버 기존 주택 거래량이 올해 2만9200건으로 지난해 2만9000건보다 다소(0.7%) 늘지만, 2015년에는 2만8400건으로 감소(-2.7%)한다고 내다봤다. 밴쿠버 평균 주택거래가는 지난해 76만7400달러에서 올해 80만8000달러로 5.3% 오르나 2015년에 80만2300달러로 약 0.7% 내린다고 예상했다.

한편 IMF는 캐나다 경제가 양질의 개선을 이루려면 수출과 기업 투자 증대를 통한 균형 성장이 중요하다고 밝혔다.
권민수 기자 ms@vanchosun.com