Q: 주택 매매 계약서 작성시 조건이 최대한 객관적이어야 한다는 것은  무엇을 의미 하나요?

A: 계약에서는 계약 당사자의 공통적인 의도가  각각의 의무 사항에 의해서 법률적으로 구속 받는 것을 중요시 합니다. 만약에 계약 당사자들이 그러한 의무 사항에 대해 충분히 명확하게 표현 하지 않았더라면, 명확한 의무에 의해 구속되는 필수 불가결한 공통의 의도가 존재 조차 안했기 때문에  계약 자체가 존재 하지 않았다고 보는 것입니다. 다시 한번 말씀 드리지만, 법은 계약서의 모든 조건들이 충분히 명확할 것을 요구합니다. 즉 중요한 조건이 불명확한 경우에는 법은 그러한 합의를 강제하지 않습니다.

조건의 명확성을 법원에서 결정하기 위해서 종종 조건을 만족 시키기 위한  기준이 주관적인지 혹은 객관적인지를 따지게 됩니다. 주관적인 기준이란 그것을 결정하는 개인의 개인적인 견해에 따라 결정되는 경우를 말합니다. 반면에 객관적인 기준이란 외부에서 일어나는 일에 의존하는 경우를 일컬읍니다. 조건을 더욱더 주관적으로 쓰면 쓸수록 법원에서는 그 조건을 불명확 한 것으로 취급 할 것입니다.

주관적인 조건을 하나 예를 든다면 “2005년 12월 15일까지 법인의 대표 승인을 받는 조건”같은 것이 있겠습니다. 그런 조건은 완전히 주관적이고, 어떤 경우에는 “변덕(Whim & Fancy)”혹은 “탈출(Escape)”조건이라고 불리워 집니다. 비록 구매의향서 제시  후 승락이 이루어지면  계약이 성립 되었다고 믿고 계시지만, 실제적으로 법원에서는 법률적인 그러한 의도는 주관적인 조건이 해제되기 전까지는 구매청약서 수준 그 이상은 아니라고 판단 할 수도 있을 것 입니다.

따라서 아마도 주택을 파는 분은 법적으로 주택을 구매하는 분이 조건 해제를 하기 전까지는 그 거래를 취소할 권리를 갖을 수 있을 것입니다.

부분적으로 주관적이고 또한 객관적인 조건의 예로서 아래와 같은 경우가 있겠습니다. “2005년 12월 15일까지 첨부된 토지분할  신청에 대해 계획 부서의 승인을 얻는 조건” 이 객관적인 것으로 보일런지 모르나 어떤 사람(예를 들면, 토지 분할 승인 신청자)이 계획 부서의 승인을 구해야 한다는 점에서 100% 객관적인 조건으로 보기는 어렵습니다. 이와 같이 조건이 객관적이면서 동시에 주관적일 때 법원은 그 조건이 계약을 구성하기에 충분한 객관성을 갖고 있는 지를 결정하여야 할 것입니다.

금번 기고는  부동산 협회의 자료를 주로 참조하여 전반적인 설명을 드리고자 하는 의도에서 기고 하였으니, 이와 유사한 경우에 처하시게 되면 귀하의 변호사와 상의해야 합니다.