지난해 주거용 모기지 대출이 그 전해에 비해 150억달러 줄어들었다.

이같은 감소는 연방정부의 새로운 모기지 스트레스 테스트가 가장 큰 요인이었다고 15일 공개된 연구 보고서가 주장했다.

CIBC World Markets 의 차석 경제전문가 벤자민 탈(Benjamin Tal)은 2018년 주거용 몰기지 대출 총액이 2017년보다 8% 줄어든 것은 2018년 1월부터 시행된 규칙 변화에 주로 기인했다고 분석했다.

그는 스트레스 테스트가 50~60% 책임이 있고 나머지는 인상된 이자율과 주요 도시 시장의 높은 집값 때문이었다고 평가했다.

스트레스 테스트로 인한 모기지 감소 중에는 93%가 아예 대출을 받지 못했으며 7%는 자격이 안돼 원하는 만큼 받지 못한 데 따른 것으로 추정됐다.

연방정부 금융감독원이 도입한 모기지 대출 은행에 대한 새 가이드라인(B-20)의 일부인 이 스트레스 테스(Stress Test)는 대출 신청자에게 이자율이 신청 당시보다 2% 포인트 올랐을 때도 여전히 그 빚을 갚을 능력이 있는지를 증명하도록 한 제도이다.

지난해 주택 매매는 밴쿠버의 32%를 비롯해 캐나다 전국에서 평균 11% 떨어졌는데, 부동산 업계 전문가들은 이 스트레스 테스트가 많은 바이어들을 모기지 승인에서 탈락케 해 그같은 침체를 불러일으키는 주범이 되고 있다며 그 완화를 호소해 왔다. 

탈은 스트레스 테스트의 필요성을 지원하는 입장이라고 밝혔다. 고위험 대출을 억제하려는 의도대로, 특히 밴쿠버와 토론토 같은 비싼 시장에서, 효과를 발휘하고 있다고 보기 때문이다.

그러나 그는 지금은 아마도 그 기준을 약간 완화시키는 것을 고려할 때가 아닌가 한다고 보고서에서 밝혔다. 이 시점에서 너무 엄격하다고 봐서다.

탈은 "나는 어떤 생각으로도 B-20를 없애자고 말하는 게 아니다. 그저 약간 더 유연한, 그리고 더 역동적인, 시장 조건을 반영하는 쪽이어야 한다는 것이다"라고 밝혔다.

예를 들어 지난 2년간 이자율이 5차례 오른 사실을 스트레스 테스트는 고려하지 않고 있으며 일반적인 대출자들의 임금은 상환 기간 동안 오른다는 것도 감안하지 않았다는 주장이다. 게다가 모기지를 갚아갈수록 원금 부담은 덜어진다.

말하자면 테스트가 이자율이 낮은 시점에서 이자율이 단기간에 급격히 올랐을 경우의 상환 능력을 가정해서 만들어진 것이므로 이제 수정할 때가 됐다는 것이다. 

현재의 경제 상황에서 당분간 금리가 오르지 않을 전망이기도 하고 2% 포인트 인상 경우 설정이 과학적 근거도 없는 것이기 때문에 4.5% 고정금리를 갚을 능력이 있는지 테스트하는 것이 더 합리적이라는 게 탈의 제안이다.