기회를 기다리는 자는 기회를 만드는 자를 이길 수 없다.

임재오 jay@bcbudongsan.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2019-09-11 03:13

시장이 상승기에 있을 때는 언제까지 오를까라는 질문과 함께 버블이 끼어서 집을 안사겠다는 사람, 이대로 가다간 집을 못 살 것 같다는 사람과 관심조차 없던 사람들도 이곳 저곳을 찾아 다니며 지금이라도 사야 할 것 같다며 뛰어들었었다.

재작년까지 수년간 좋아던 부동산 시장이 거짓말처럼 식어버렸다. 콘도 분양시장에 줄을 서던 그 많은 투자자(?)들은 다 어디로 간 것일까? 부동산 중개문의가 뜸해진지 오래고 그 잘나가던 부동산중개인들도 개점휴업상태와 다름이 없다. 팔고자 하는 문의는 있으되 사고자 하는 문의는 뜸해졌다.

부동산투자를 설명하면서 지난 40년간 지속된 10년 주기의 상승 곡선을 통해 입증된 가격상승의 기회가 언제 다시 올지 안올지 누구도 알 수는 없다. 예전에도 그랬다. 6~8년간 정체되었던 부동산 가격이 1~3년에 걸쳐 100% 상승하기도 하고 2~3년의 정체기를 거쳐 2~3년간 상승을 반복하는 형태로 100% 상승이 이루어지기도 했다. 그러나 10년 후에는 가격이 상승할 것은 논리적으로 확실해 보인다(관련된 설명은 기존의 칼럼과 저자의 유튜브 채널을 통해 확인하시길 바란다). 다만, 언제 다시 오를지는 아무도 알 수 없다.

'무릎에서 사서 목에서 팔라'는 투자의 정석은 침체된 시장에서 매우 비논리적인 개념으로 들릴 것이고 전문가도 이는 마찬가지다. 다만 일반인보다 이 시기를 조금 더 빨리 감지할 수 있을 뿐이다.

특히, 정부가 부동산 시장을 억제하는 현재의 상황에서는 시세차익을 노리는 투자나 실거주를 위한 투자 모두 세금과 이자부담 등의 비용을 고려할 때 추천할 만한 투자처가 아니다.

그렇다고 다시 시장이 좋아지기만을 기다리는 것이 현명한 것도 아니다. 시간은 흐르고 물가상승과 더불어 돈의 가치는 하락한다. 어디라도 굴려야 하는 것이다.

이때 고려할 만한 투자처는 지속적으로 지가가 상승할 것이 예상되는 지역에서 누구나 탐내는 부동산을 선점할 수 있는 기회가 될 수 있다. 일반인으로서 지난 10년간 지가가 제일 많이 상승했고, 누가 보더라도 이 지역은 지속적인 개발과 투자가 이루어질 것으로 예상되는 지역이라면 현재와 같은 부동산가격이 하락하는 시기에도 하락폭은 상대적으로 낮은 편이며, 상승기에는 많이 오를 수 있다. 광역밴쿠버 지역에서 지도를 놓고 보면 대규모 개발이 예정되어 있는 지역을 찾을 수 있다(각 시별 community plan을 살펴보라). 인구증가에 맞춰 도심을 재개발하거나 시 차원에서 신규택지를 조성하는 곳이 그런 투자의 대상지가 될 수 있다.

이와 더불어 단독 거주 부동산보다는 월세가 나오는 부동산이 투자에 안전하다. 직접 거주하는 부동산은 모기지이율의 상승에 영향을 크게 받는 반면, 월세로 모기지 이자를 감당할 수 있는 지하 또는 반지하의 SUITE을 보유하고 있는 부동산을 적극 고려하는 것이 유리하다.

조금 더 위험을 감수할 수 있으며, 자금여력이 있다면, Zoning 이 변경되어 duplex 또는 triplex를 지을 수 있는 오래된 주택을 구입하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 물론 이때 시간과 발품은 필수조건이다. 밴쿠버 다운타운에 위치한 단독주택을 구입하여 쪼개면 돈이 되는 것은 모두가 알고 있다. 그러나 진정한 노력자 또는 실력자는 이런 요지에서 누구나 할 수 있는 투자를 해서는 큰 수익을 기대할 수 없다는 것도 안다. 지금과 같은 부동산 불황기에는 못 생긴 집과 땅을 싸게 사서 이쁘게 만들 수 있는 실력을 쌓을 수 있는 좋은 기회일 수도 있다. 건축업자들이도 요새와 같은 불황기에는 이러한 관점을 가진 고객이 고맙다. 더 싸게 지을 수도 있고, 더 많은 것을 배울 수도 있다.

기회를 기다리는 자는 기회를 만드는 자를 이길 수 없다. 부자의 길은 그렇다. 시장이 어떻던 워렌버핏은 수익을 냈다. 그래서 위대한 투자자로 칭송되는 것일 것이다. 주어진 기회는 위험이 낮다. 기회를 만들면 위험은 높아 진다. 그러나 부자가 되려면 그 어렵고 좁은 길이 가야할 길일지도 모른다.

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