<2편>주택가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나?

임재오 부동산 jay@bcbudongsan.com 글쓴이의 다른 글 보기

필요주택 수보다 허가된 신축주택수가 적어지는 시기와 침체기 및 회복기가 거의 일치하며 성장기를 거쳐 성숙기에 접어들면 주택허가수가 급격히 증가하여 초과공급이 발생하는 현상이 나타납니다. 이러한 초과공급현상은 2015년 하반기부터 본격화되었습니다. 2015년 메트로밴쿠버에서 공급된 공급물량은 2만5천채, 16년에는 2만 5천채, 17년에는 2만 9천채에 이릅니다.   물론 이와 더불어 실질수요는 2만2천가구보다 많은 가수요 즉, 갭투자에 따른 수요를 억제하는 정부정책으로 2017년부터 모기지대출강화, 빈집세의 도입, 외국인거래세 등이 도입되어 부동산시장은 안정화되었고, 점차 본격적인 침체기로 진입하게 됩니다. 

향후 밴쿠버 부동산이 침체기를 지나 안정기를 접어드는 시기는 역사적인 관점에서 살펴보면, 현재 평균가격이 최고점 대비 9% 정도 하락하였다는 측면에서 볼 때 아직도 약 3~5% 정도 하락하는 시점을 최저점으로 볼 수 있습니다. 최저점을 지나 안정기와 회복기에 접어들었다는 신호를 읽을 수 있다면 적절한 매수타이밍을 선택하실 수 있습니다.  주택시장은 실질 거주자의 주택수요가 누적되어 본격적인 성장기에 접어들면 이미 시장은 매도자 중심의 시장으로 진입하여 listing 가격보다 더 높은 가격의 오퍼를 제시하여야 거래가 성사됩니다.

따라서 부동산은 매수하여 최소 5년에서 10년동안 보유하는 특성을 반영할 때 listing 가격과 비슷한 오퍼가격을 통해 매수할 수 있는 시점을 본격적인 상승기의 신호로 볼 수 있으며, 이러한 시점을 알리는 시그널은 첫째, 건설사의 사업지연, 콘도의 할인분양 만연, 건축허가물량 감소 등이 본격적으로 나타나는 시점입니다. 다시 말해, 인구증가를 고려한 연평균 필요주택수인 2만 2천가구보다 10% 이상 적은 수준으로 건축허가수가 하락하는 시점입니다. 메트로밴쿠버의 건축허가수가 2만가구 이하로 하락하면 매수를 고려해 볼 수 있습니다. 둘째, 임대료 상승률이 급격히 높아지는 시기 입니다. 현재와 같이 NDP정부의 무식한 수요억제정책은 실수요자의 주택구매를 극단적으로 억제하는 부작용을 나타낼 것으로 관측됩니다. 이러한 부작용의 즉격탄을 맞는 대상은 주택구매를 할 수 없는 실수요자가 임대수요로 몰리는 현상을 나타낼 것입니다. 콘도 및 주택임대료가 상승하는 시기를 구매시점으로 고려하십시오. 셋째, 수요부족으로 인하여 건설경기가 하락하고 주택분양이 어려워지면 건설사를 비롯한 공증인, 법률가, 건설자재생산, 유통업 등의 전반적인 경제활동에 제약이 발생하며, 정부의 세수감소현상이 나타나 경제전반에 부정적인 영향을 끼치게 됩니다. 새로운 성장동력이 없는 BC주의 현실에서 이러한 현상은 경제전반으로부터 규제완화와 실수요자를 위한 주택공급대책을 세우도록 하는 촉진제가 될 것입니다. 가장 먼저 실시될 정부규제완화책은 모기지대출을 위한 스트레스테스트 조건의 완화가 될 것으로 에측됩니다. 현재 모기지대출은 수입과 연동하여 연수입의 4배 이상을 원리금으로 대출하는 것을 제한하고 있습니다. 이러한 조건이 완화되는 시점에 매수를 고려하시기 바랍니다. 마지막으로 미국의 경기하락에 따라 금년에 예고되었던 미국의 3차례 금리인상은 취소될 가능성이 커졌습니다. 캐나다의 경제상황도 2018년 하반기부터 급격히 경직되고 있습니다. 경기가 침체되면 물가가 하락하고, 금리를 하락하여 경기를 부양하라는 압력을 받게 됩니다. 금리가 하락하면 대출금리에 대한 부담이 감소하기 때문에 주택 구매에 따른 부담이 감소하게 되어 주택구매수요를 자극하는 동인이 됩니다. 이 시기가 매수시점이 될 수 있습니다. 

많은 분들께서 어떤 주택을 구입하는 것이 유망한가라는 질문을 하십니다. 하우스를 사는 것이 좋은지, 콘도를 사는 것이 좋은지에 대하여 묻습니다.  먼저 2003년 단독주택의 건축물량은 1만 7천 채에 달했습니다. 이후 감소하여 2011년부터는 한차례도 1만 가구 이상의 단독주택이 시장에 공급된 해가 없습니다. 2011년부터 2017년까지 연평균 단독주택 건축물량은 7천여채에 불과합니다. 대규모로 단독주택단지를 개발할 수 없는 현실에서 재건축 단독주택, 즉 기존 단독주택을 헐고 다시 짓는 단독주택을 제외하고 실제로 시장에 공급되는 신규단독주택은 매우 적은 실정입니다. 그러나 단독주택에 대한 실질적인 수요는 매년 증가하고 있습니다. 이는 단독주택이 다른 주택유형과 비교하여 우월한 주거환경을 보유하고 있기 때문입니다. 이러한 현상은 향후에도 이어질 것입니다. 

콘도는 주택의 수요와 공급에 가장 민감하게 반응하는 주택유형입니다. 수요가 감소하고, 정부정책이 강화되어 분양이 어려워지면 건설사들이 공급하는 콘도분양물량은 급격히 감소합니다. 2019년 들어 수 많은 건설사들이 이미 예정된 분양콘도에 대하여 밀어내기 분양, 할인분양을 하는 현상이 나타나고 있습니다. 건설사 대부분은 2년에서 3년이 걸리는 건축기간 동안 금융기관을 통한 차입금을 조달하여 건축을 하기 때문에 분양이 어려워지면 기존에 예정된 분양물량을 할인하여 빠르게 소진시킨 후 시장이 회복될 때까지 분양을 늦추기 마련입니다.  침체가 예정된 시장에서 이미 분양받으셨거나 거주하시는 콘도는 장기보유하시길 권합니다. 투자목적으로 구매하신 분들은 전매 또는 장기보유를 권합니다. 실거주를 위하여 분양을 고려하시는 분께서는 대기업 건설사가 분양하는 콘도를 구입하시는 것이 안정적입니다. 

지금까지 밴쿠버부동산가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나? 라는 주제로 최선의 정보를 제공하고자 노력하였습니다. 이상 가족의 행복을 중개하는 BC부동산팀 임재오공인중개사였습니다. 

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