비거주자가 집을 팔 경우, 알아두세요

지건주 kunjoojee@hotmail.com 글쓴이의 다른 글 보기

이번주에는 영주권자나 시민권자가 아닌 분들이 거주하던 집을 매각하는 경우에 대해 설명드리고자 합니다. 예를 들어 유학생이나 위성 가족, 즉 기러기 가족 등이 포함되겠지요. 이런 분들의 경우 거주자인지 아닌지의 판단은 매각 관련 세금에 막대한 영향을 끼칩니다. 거주자인 경우에는 주거주지 혜택으로 비과세혜택을 볼 수 있기 때문입니다.

그렇다면 영주권자가 아닌 경우 어떻게 거주자임을 증명해야 할까요. 이런 경우 NR-74-Determination of Residency Status 양식을 통해서 거주자 판정을 받습니다.
기러기 엄마가 캐나다에서 집을 본인 명의로 사서 생활하시다가 한국으로 돌아가시면서 집을 매각한다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 거주자 판정은 꼭 미리 신청해야 하며 거주자 판정을 받은 후 매각을 진행해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
문제는  처음 집을 살 때 부부가 공동명의로 사신 경우 입니다. 동시에 남편분은 한국에 계속 계시면서 생활비를 보내고 캐나다에서는 비거주자이므로 세금신고를 하지 않고 계셨겠지요. 그렇다면 집의 50퍼센트 지분은 비거주자것이고 나머지 50퍼센트는 거주자 판정을 받았다면 거주자 것이 되겠습니다.
비거주자는 캐나다 부동산 처분관련 다음과 같은 일을 추가로 하셔야 합니다. 매각 30일전 또는 매각 10일안에 받드시 election을 통해서 “Certificate of Compliance”를 받으셔야 합니다.  Certificate of Compliance를 받고 나면 양도차익의 25%만을 캐나다 국세청에 미리 납부하게 됩니다. 여기서 말하는 양도차익이란 판매금액과 처음 산 금액만을 말하며 부동산 비용, 법률 비용 등은 포함하지 않습니다.
만약 비거주자가 이러한 절차를 따르지 않는다면 총 판매금액의 25%를 캐나다 국세청에 납부해야 합니다. Certificate of Compliance를 받는 기간은 보통 4Weeks~6weeks 정도 걸리므로 미리 준비하시고 담당 회계사와 상의하셔야 합니다.
모든 매각 절차가 끝난 해의 다음년도에 해당 비거주자는 4월 30일까지 개인소득세에 양도소득 보고를 통해서 미리 원천납부하신 25%의 금액과 실제 양도소득 계산에 따른 결정세액과의 차액에 대해서 환급받으실 수 있습니다.
위에서 25%의 양도차익을 계산 할 때는 부대비용을 차감하지 않았으나 실제 세금신고시에는 관련 부대비용들을 차감하여 양도소득을 계산하게 됩니다.
추가로 캐나다에서 말하는 과세대상 양도소득은 양도차익의 50%를 말합니다. 
따라서 처음 캐나다에 오셔서 여러가지로 낮설고 생소하시지만 위와 같이 집을 사신다거나 또는 임대를 주실 계획이신 경우 등 미리미리 전문가와 상의하셔서 미래에 발생할 일에 대해 현명하게 준비하시길 바랍니다.

지건주 공인회계사
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