[주택구매가이드-3]주택 구입 준비가 되었는지를 평가하자.

임재오 jay@bcbudongsan.com 글쓴이의 다른 글 보기

그렇다면 지금이 주택을 구입할 적기일까요? 많은 이견이 있을 수 있습니다만, 주택구입의 적기는 금리인상을 감당할 수 있다는 가정 하에서는 거시경제적으로 볼 때 항상 현재일 수 있습니다. 

그러한 근거로 지난 40여년간 광역밴쿠버지역의 주택가격의 추세를 살펴보면 하락기와 상승기를 반복하는 라이프사이클 상에서 5년을 주기로 하여 반복적으로 침체기를 거친 후 높은 상승곡선을 그리는 것을 알 수 있습니다. 광역밴쿠버의 단독주택 평균가격은 1981년부터 2005년 가을까지 18만불에서 60만불로 상승하여 물가상승율을 약간 상회하는 수준의 안정기를 이어갔습니다. 이후 2005년 가을부터 2010년 봄까지 60만불에서 1백만불로 상승하였으며, 2010년 봄부터 2015년 봄까지 1백만불에서 1백 40만불로 상승한 바 있습니다. 2005년 이후부터는 조정기와 성장기를 반복하며 약 5년 마다 평균 40만불 수준의 상승폭을 기록하고 있습니다.

그렇다면, 너무 많이 오른 것일까요? 지난 10여년간 너무 많이 오른 부동산 가격이 갑자기 하락하면 어떻게 하죠? 미국 샌프란시스코의 경우를 참조하면 그 답을 찾을 수 있을 것 같습니다. 모든 분들이 아시는 바와 같이 2008년의 금융위기를 겪으며 미국의 주택가격은 장기침체기에 진입하는 것처럼 보였습니다. 불과 10년 전인 2007년 하반기 서브프라임모기지 대출의 버블이 붕괴하면서 미국은 물론 밴쿠버의 부동산시장도 붕괴하는 것처럼 느껴졌습니다. 그러나, 불과 3년뒤인 2011년부터 다시 상승하기 시작한 부동산 가격은 2007년도 버블가격인 80 ~ 90만불대에서 2016년 130만불 ~ 140만불 대로 상승하였습니다. 

누구도 장기침체를 예측할 수는 없습니다. 다만, 서브프라임모기지가 없고, 모기지보험이 일반화된 밴쿠버 부동산시장에서 예금금리가 5%를 지나 10%대로 진입하지 않는 이상 급격한 가격하락은 안심해도 되지 않을까요?  예금금리가 5% 이상으로 상승하면 점차 금융자산에 대한 투자는 부동산자산에 대한 투자매력보다 높아지는 대체재로서의 입지가 높아지게 됩니다. 이는 이자소득으로 충분한 목표수익을 거둘 수 있는 자산가들이 점차 부동산시장보다는 금융시장에 대한 투자를 확대하게 되는 계기가 되기 때문입니다. 또한, 이자율을 감당할 수 있는 소득증가가 이루어질 때까지 침체기를 맞을 확률이 높아지게 됩니다. 

거시적 주택환경에 대한 확신이 드셨다면 이제 주택구입 준비가 되었는지를 평가하십시오. 다음의 사항을 필수적으로 고려하셔야 합니다. 첫째, 주로 주택구입자가 주택을 구입 시 소요되는 비용을 충당할 수 있는가를 판단하여야 합니다. 둘째, 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는 가를 판단하여야 합니다.  셋째, 주택유지관리를 위한 시간적 여유가 있는 가를 판단하여야 합니다. 

첫째, 주택을 구입할 시에는 일반적으로 계약금(Down Payment), 취득세(Property Transfer Tax), 주택 재산권 이전에 따른 공증비용, 재산세 정산, 관리비 등에 필요한 정산비용(Closing Costs)으로 구분될 수 있습니다. 

이상은 일반적으로 소요되는 비용들을 나열한 것에 불과합니다. 도시 외곽의 단독주택을 구입하고자 하시는 분에게는 정화조(Septic System), 하수/빗물처리시설(Sewer System, Storm Water Drainage) 등을 독립적으로 구성하는 매물이 다수이기 때문에 이러한 특수성을 고려한 비용이 추가되어야 합니다.

 둘째, 주택을 구입한 후에 지속적이고 주기적으로 발생하는 필수적인 유지운용비용으로서 대출원금/이자의 월(격주) 상환액(Mortgage Payments), 재산세(Property Tax), 화재/주택보험료(Fire & Home Insurance), 전기/수도/가스등 공공요금(Utility Bills), 공동주택 구매시의 관리비(Condo Maintenance Fee), 일상적인 수리/관리비용(Repairs & Maintenance Costs)으로 구분할 수 있습니다.

주택구입을 희망하시는 분들은 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는가를 판단하셔야 합니다. 기본적으로 구입 시 필요자금을 조달할 수 있는 상황에서 대부분의 주택구입자들은 은행을 통한 대출금(Mortgage Loan)을 활용하여 잔금을 조달합니다. 대부분 20~25년 간 대출금을 균등하여 상환하셔야 하기 때문에 최소한 7~10년 간의 미래계획을 통해 안정적인 대출금 상환을 감당할 수 있는가에 대하여 판단하시기 바랍니다. 또한, 대출의 형태에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나 2년~5년 마다 도달하는 대출 갱신의 시점(Term)에서 이자가 변동되게 되어 기존의 재정 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.  주택을 구입하여 거주 후에 주기적으로 발생하는 가장 큰 비용으로는 재산세(Property Tax)와 전기/수도/가스 등 공공요금(Utility Costs)을 들 수 있습니다.  재산세의 경우, 1백만불 상당의 주택을 구입하시는 경우 매년 BC주 감정평가공사(BC Assessment: www.bcassessment.ca)의 평가에 따라 공시지가가 발표되며, 년간 4,000 ~6,000불의 비용을 한번에 납부할 수 있습니다. 수도/하수도/쓰레기처리비는 매년1회 재산세 부과 시 시로부터 함께 부과됩니다.

셋째, 주택의 형태와 건축연한의 차이에 따라 정도와 성격의 차이이 다를 수 있으나 자가주택을 구입한다는 것은 정기적으로 요구되는 수리와 유지관리에 소요되는 비용이 상당할 수 있습니다. 단독주택을 예를 들면, 전등교체 등 일반적인 유지관리 뿐 만 아니라 페인트관리, 정원관리, 보일러필터교체, 보일러환기구청소, 파워워시, 빗물배관청소, 지붕 이끼제거 등 주기적이며, 상당한 시간이 소요되는 유지관리가 요구됩니다. 이러한 유지관리를 전문가를 통하여 매번 비용을 들여 수리하고 관리하는 것은 이상적이지만 현실적으로 어려울 수 있기 때문에 소유자 본인이 직접 상당한 시간을 유지관리에 소요할 수 있는 환경에 있는 가를 판단하여 구입하는 주택형태를 결정하는 것이 현실적일 수 있습니다.

 이와 더불어 주택의 노후화에 따른 고비용이 소요되는 수리비용으로서 주로 지붕(Roof), 지반(Foundation), 난방(Heating system), 바닥재(Floor) 등의 생애주기가 도래하여 소요될 자금조달계획을 고려하는 것도 중요합니다. 

임재오 공인중개사/Ph.D.

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하나부동산 BC 부동산팀

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