[주택구매가이드]1편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(1)

임재오 jay@bcbudongsan.com 글쓴이의 다른 글 보기

2014년 가을, 코퀴틀람 웨스트에 위치한 노스로드를 운전하다 버퀴틀람역 근처의 새로 지어지는 콘도의 광고판에 “1 bedroom 1 bathroom ONLY $299,000, 5% down, NO interest, First Home Buyer $2,000 Discount” 과 같은 광고를 보신 적이 있으실 겁니다. 한편, 2017년 같은 지역에는 신규 분양에도 불구하고 광고판이 없으며, 분양일 하루 전부터 긴 줄을 서는 분들이 생겨났습니다. 도대체 이런 현상을 만드는가장 큰 이유는 무엇일까요? 

독자들 모두는 초등학교 시절 “슬기로운 경제 생활” 을 시작으로 중·고등학교 시절을 거 쳐 항상 배우는 가장 중요한 경제용어로서 “가격은 수요와 공급에 따라 결정된다”라는 내용을 아실 겁니다.  전문가의 평가에 따라 다를 수 있지만,2014년이전의 콘도시장은 10여년이 넘는장기 침체기를 막 끝내고 있던 시점입니다. 이 시점 이전 신규분양 콘도개발사들은 밴쿠버 다운타운을 비롯한 주요한 개발지역을 제외하고는 수요가 한정되었기 때문에 가격을 낮추어서라도 분양을 촉진할 수 밖에 없었습니다.

2017년 이후의 콘도시장은 그야말로 불이 붙은 절정기에 접어들어 수요는 폭발하고 공급은 한정된 상황이 연출되었으며, 분양가격이 고공행진을 계속하였습니다. 그렇다면, 2014년과 2017년의 주택시장 상황은 어떻게 만들어진 것일까요? 

주택시장의 수요와 공급을 결정하는 주요한 요인들은 크게 경제환경과 정치· 사회 환경 의 변화에 기인한다 할 수 있습니다.  이번에는 경제환경요인을 살펴보도록 하겠습니다. 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 거시경제요인으로는 소득, 금리, 물가, 환율, 재정지출, 성장률, 소득증가율등과 같은 지표들을 들 수 있습니다. 제한된 지면에 모든 지표들을 소개할 수 없지만, 여러 요인들 중 금리의 변화는 주택수요와 공급의 변화에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 캐나다 중앙은행의 프라임 금리는 캐나다 경제의 여러 거시경제환경을 반영하여 결과적으로 조정되는 가장 직접적인 경제정책수단의 하나로서 캐나다 정부가 인위적으로 조정할 수 있는 거의 유일한 경제정책 수단입니다. 특히 금리의 대표적인 선행지표는 물가입니다. 소비자물가의 지수가 상승하면 하락한 화폐 가치를 보상하기 위하여 금리는 상승하는 것이 경제학의 기본원칙입니다. 

여러분이 은행가라고 가정해 보시면 이해가 쉽습니다. 

1,000원의 화폐로 구입할 수 있는 제품의 가격이 1,100원으로 인상되었다면 제품의 본원적인 사용가치는 변동하지 않았음에도 화폐로 환산된 화폐가치는 100원 상승한 것입니다. 이것을 우리는 물가라고 합니다. 1,000원의 현금을 보유하고 있는 은행가는 대출을 통하여

1,100원 이상을 회수하여야 화폐의 물가상승분을 반영한 화폐가치를 보존할 수 있기 때문에 10% 이상으로 금리를인상하지 않을 수 없습니다.  현재 2018년 상반기 들어 미국의 물가는 2% 대 후반까지 도달하고 있습니다. 물가가상승하면 금리가 오르게 됩니다. 오른 금리는 해외에 유출되어 있는 달러화가 미국으로 이동하는 상황을 연출합니다. 금리가 상승하기 때문에 다른 국가에서의 투자수익보다 미국 내에서의 투자수익이 높기 때문입니다. 이러한 상황은 다른 국가들의 금리를 동반 상승시키는 현상으로 이어집니다. 달러화의 유출을 막기 위한 조치를 실행하지 않을 수 없기 때문입니다.  이러한 현상은 이번이 처음은 아닙니다. 1997년 한국의 외환위기도 근원적인 원인은 미국의 급격한 금리인상에 따라 태국 및 한국 등의 국가들로 부터 달러가 미국으로 유출되면서 발생한 것입니다. 이를 방어하기 위하여 한국은 당시 금리를 20%까지 인상하기도 하였습니다. 

이러한 상황을 대처하기 위하여 캐나다 중앙은행도 점차 금리를 인상하고 있습니다. 

캐나다 중앙은행이 프라임 금리를 인상하게 되면 시중은행들은 정부로부터의 조달 금리가 인상하기 때문에 대출금리를 인상할 수밖에 없게 됩니다. 대출금리 인상은 주택구입 예정자에게 모기지에 대한 접근 장벽을 높이게 되므로 과열된 주택수요를 안정시키는 중요한 정책수단으로 활용됩니다. 과열된 주택수요를 안정시키고, 기존 구매자의 모기지 부담의 충격을 완화하기 위하여 점진적인 금리 인상과 더불어 대출자의 현금(Down Payment)조달 비율을 기존의 5%에서 10%, 15%, 20%로 증가시키고, 모기지 보험을 의무화하며, 엄격한 소득심사와 같은 스트레스 테스트 (Stress Test)를 통해 높은 금리를 감수하고라도 과열된 주택시장에 참여하고자 하는 투기 수요를 통제하고, 대출의 부실을 방지하며, 시장을 건전화 하려는 노력을 합니다. 수요가 침체된 상황에서는 이와 반대로 금리를 하락시키고 높은 대출요건을 완화하여 시장 참여를 늘리는 정책효과를 기대하기도 합니다. 

하지만, 금리 인상을 통한 시장 통제는 여러가지 작용이 동반되기도 합니다. 투기 수요를 방지하고 부실대출을 예방하기 위하여 금리를 인상하게 되면 시장 자금이 경색되고, 기업의 자금조달을 어렵게 하여 산업 설비/시설투자를 위축시키며, 인상된 이자비용이 제품가격에 반영되기 때문에 또 다른 물가인상의 원인이 되기도 합니다. 가계는 인상된 이자비용을 지급하므로 가처분 소득이 감소하고 소비가 위축되는 효과가 발생합니다. 나아가, 자금 수요의 감소와 기존 대출의 부실화에 따라 금융시장의 불안정성이 증가하며, 수출이 감소하는 효과가 나타나기도 합니다.

다음 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 살펴보겠습니다.

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임재오 공인중개사/Ph.D.

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