주거주지 용도변경은 ‘income producing to personal use’ 경우 또는 ‘personal use to income producing’ 경우에 발생합니다. 이 경우 세법은 해당 부동산이 시가에 매매되고 다시 시가에 매입한 것으로 간주합니다.

주거주지에서의 임대 (change in use from personal use to income producing): 예를 들어 주거주지로 사용하다가 임대를 주는 경우 간주매매가 발생한 것으로 되고 매매가는 시장가가 됩니다. 여기서 양도소득이 발생할 수 있습니다. 그러나 해당 주택이 100% 주거주지 였다면 간주매매에서 발생한 양도소득은 주거주지 비과세 규정을 사용해 제거할 수 있을 것입니다.  또한 45(2) election을 용도변경이 발생한 해 하게 되면 최대 4년까지 용도변경이 발생하지 않고 주거주지로 유보할 수 있게 됩니다.
Election은 용도변경이 발생한 해 세금신고 기한까지 하게되며 만약 해당 연도에 하지 못한 경우 Late election을 하게되면 Penalty를 적용 받게 됩니다.
다시 말해서 A라는 사람이 2000년도에 주거주지를 매입하고 2010년에 임대를 주고 본인은 따로 임대를 구해서 나간 후 2015년에 최종적으로 해당 주택을 매매한 경우 아래와 같이 Election을 한 경우와 안한 경우의 차이를 볼 수 있습니다.

▲Election을 안한 경우
2010년 임대를 준 시점 용도변경이 발생하고 간주매매 적용됨.
임대 준 시점까지의 양도소득은 주거주지 비과세 적용을 통해 면제됨.
2015년 최종 매매시 2015년 시장가와 2010년 간주매매시 구입가의 차액이 양도소득으로 부과됨.

▲Election을 한 경우
2010년 임대를 준 시점 용도변경이 발생하지 않음. 따라서 간주매매가 발생 안함.
2015년 최종 매매시 2010년 election을 통해 추가 4년이 주거주지로 지정되고 one-plus rule에 따라 추가 1년이 주거주지로 지정됨. 총 16년 보유 기간 중 2000년에서 2009년은 실제거주하였으므로 주거주지가 되고 2010년-2013년 4년은 election을 통해 추가 주거주지가 되고 2014년은 one-plus rule을 통해 추가 주거주지가 되고 나머지 1년 즉 총 보유기간 16년 중 1년만이 양도소득 부과대상기간이 됨.

결론적으로 45(2)election은 아주 중요한 세법사안 입니다.
만약 집의 일부를 임대한 경우 전체 면적 대비 일부(1/3미만)를 임대하고 집의 구조를 임대하기 위해 변경하지 않고 감가상각을 하지 않은 경우 국세청은 용도변경이 발생하지 않은 것으로 봅니다.
임대에서 주거주지로 바뀐 경우도 간주매매가 발생합니다. 임대 목적으로 주택을 구입하여 후에 주거주지로 용도를 변경한 경우를 말합니다. 45(3) Election을 하지 않고 용도가 변경되면 변경시점 시장가로 매매된 것으로 간주되어 양도소득이 발생하게 됩니다. 따라서 용도변경이 발생한 시점의 해당년도 세금신고시 Election을 통해 지난 4년을 주거주지로 지정하게 됩니다.
만약 또 다른 주거주지가 있는 경우에는 어느 쪽을 주거주지로 지정할 것인가를 결정해야 합니다.

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