부동산 투자와 세금 (8) 호텔 및 모텔 투자

김순오 회계사 jasonlee@saveincometax.com 글쓴이의 다른 글 보기

밴쿠버 지역에 거주하시는 많은 한인 분들께서 캐나다 여러 지역의 호텔 및 모텔에 투자 하고 계신것으로 알고 있습니다. 저희 회계사무실에서도 호텔 및 모텔의 회계결산을 의뢰하시는 고객분들이 상당히 많이 계십니다.

호텔 및 모텔 투자는 일반 부동산 투자와는 성격이 매우 다릅니다.  특히, 영업 실적에 따라 전체 사업 가치가 평가 되므로 만일, 영업 실적이 투자하신 이후에 현저하게 낮아 지게 되면, 부동산을 포함한 전체 자산가치가 평가 절하 될 수도 있습니다. 

흔히, “부동산 가치만 해도 얼마인데” 라고 생각하셔서  쉽게 투자를 결정하시는  분들이 많이 계신데, 영업 실적과 미래 영업 소득에 대한 철저한 분석이 선행 되어야 합니다. 

은행등의 금융업계에서 호텔 및 모텔의 가치를  평가 할 때 비용으로 포함하는 것중의 하나가 FF&E allowance 즉 고정자산 감가 상각 비용입니다.  일반적으로 총 room매출의 3%-5%를 필요한 ‘재투자 비용’으로 예상하고 이를 영업이익에 반영하여 수익을 줄임으로 사업체 가치를 평가 합니다.  설비에 재투자를 꾸준히 하지 않고는 예상하는 매출을 계속 유지 할 수 없다는 이유 때문이라고 볼 수 있습니다.

소득 신고

일반적으로 법인을 설립하여 호텔 및 모텔의  지분을 공동으로 소유하는 방식으로 투자를 진행합니다.  매년 법인에서 영업 결산을 한 후 법인소득에 대한 법인세를 납부하고남은 잉여금에 대해서는 주주에게 급여, 이자, 또는 주식배당등의  방식으로 이익을 분배합니다.

(참고로, BC주에서는 세전 순이익의 $500,000까지 13.5% 법인소득세를 납부합니다.)   몇 년 전부터 법인세가 많이 낮아지고 있는 추세이므로 법인세를 납부한 세후 소득을  배당으로  지급하는 방식을 더 선호하는 경우가 많습니다. 

특히, 개인 투자자의 소득이 투자한 호텔 또는 모텔에서만 발생되는 경우라면 약 $40,000까지 이익배당으로 소득을 발생시켜도 개인소득세를 거의 납부하지 않는 경우가 있습니다.

Management Fee

최근 몇 년 전부터 캐나다 국세청에서 management fee에 대한 정당성에 대해 규제를 하기 시작했습니다.  흔히 법인세를 내지 않고 투자자 개인 앞으로 지분 비율에 따라 management fee를 1년에  1번 지급하는 방식을 많이 취해 왔는데, 최근에 캐나다 상급법원에서 국세청이 주장한 법인들의 management fee 지급방식이 적법하지 않다는 내용에 대해 손을 들어 줌으로써, 이후 세무 감사에서 이 문제을 유심히 살피고 있는 것으로 알려져 있습니다.

국세청의 입장은 직접 경영에 참여하시는 분들이 급여 형식으로 타당한 금액을  인건비로 공제하는 것에는 문제가 없으나 단순히 투자자이기 때문에 투자 비율로 급여또는management fee를 가지고 가는 것은 인정하지 않겠다는 내용입니다.

주식 매매
소유하고 계시던 호텔 또는 모텔의  주식을 매매 하시는 경우 사업을 하는 회사의 주식을 매매 하는 것이므로 일반 양도세의 50% 면세는 물론, 추가로 $750,000 까지의 양도 차액에 대해서 면세를 받을 수 있습니다. 

소위 말하는 lifetime  capital gains exemption에 대해서는 여러가지 회계적인 요건들이 충족되어져야 함으로 매각전에 반드시 전문회계사와 상담하시는 것을 권해 드립니다.

자산 매매
사업체의 주식이 아니라  자산을 매각하는 경우에는 먼저 자산매각에 대한 양도 차액을 법인소득으로 결산하고 나머지 잉역금에 대해 주주에게 배당 형식으로 지급할 수  있습니다. 

보유한지 오래된 호텔 또는 모텔의 경우, 많은 양도 차액이 발생될 수 있으므로 매각 전에 예상되는 납부세금에 대해 자세한 분석이 필요합니다.
다음주에는 미국부동산 투자에 대해 살펴보겠습니다.

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