부동산 투자와 세금 (5)- 부동산 개발 사업 투자

김순오 회계사 jasonlee@saveincometax.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-12-28 16:53

부동산 개발 사업의 경우 투자위험은 높지만 투자 수익율 또한 상당히 높은 경우가 많습니다. 이른바 고위험 고배당을 선호하시는 투자자분들의 경우 부동산 경기가상대적으로 좋을 당시에 여러 부동산 개발 사업 투자에 참여하셨습니다.

제가 대표로 있는 뉴젠그룹에서도 지난 10년간 교민 투자자분들과 함께 아파트 5동, 대형상가 2동을 개발했으며, 택지 조성도 두곳이나 했을 만큼 부동산 개발 사업이 활발했습니다.

이번주에는 부동산 개발 사업 투자와 관련 세금들에 대하여 살펴보겠습니다.

기대 수익율
일반적으로 캐나다에서 부동산 개발 사업에 투자를 하는 경우 투자금에 대해 향후 3년에 걸쳐 약 100%의 수익을 기대합니다. 즉, 투자소득이 연 30%정도 예상되어야 투자 위험을 감안할 때 투자할 가치가 있다고 판단합니다. 특히, 주택 사업 개발에 투자하는 경우 이 정도의 이익이 예상되어야 개발사업에 참여합니다.

시행업자와 투자자의 관계
캐나다에서는 시행 업자를 흔히 developer또는 project manager/coordinator라고 합니다. 시행업자는 일반적으로 투자는 하지 않으며 개발 사업의 처음 기획부터 마무리까지를 책임집니다. 투자를 하더라도 일반적으로 낮은 비율로 투자하고 대부분의 필요 자본금은 개발에 참여하는 다른 투자자들이 부담합니다. 시행업자는 대지 구입 시점부터 모든 기획, 인허가, 원가 분석, 판매 총괄, 건축 대출 추진 등 개발 사업의 전체를 책임 집니다. 투자자는 일반적으로 개발 사업 업무에는 참여하지 않고 진행 상황를 주기적으로 보고받습니다.

소득세
일반적으로 임대 아파트를 매매 할 경우 양도소득으로 신고할 수 있습니다. 이전에 말씀드린 바와 같이 양도소득은 다른 소득과 비교할때 낮은 세율이 적용 되므로 모든 사람이 선호합니다. 하지만 부동산 개발 사업에 참여하셔서 발생하는 소득은 부동산을 매매할 경우 사업소득으로 간주 되어 50% 면세를 받지 못합니다. 만일 Joint Venture 형식이나 Limited Partnership 형태로 투자 하셨다면 매년 결산된 소득이나 적자가 지분 비율에 따라 투자자에게 배분 됩니다. 개인적으로 투자를 하신 경우라면 시행업자가 정산한 연간 소득을 개인 소득신고 할 때에 사업소득으로 포함해서 신고하셔야 합니다. 법인 형태의 투자인 경우 이익 배당이나 이자 소득으로 정산합니다.

미분양 재고
다른 사업들과 마찬가지로 부동산 개발의 경우도 100% 판매가 이루어 지지 않는 경우가 있습니다. 요즘과 같은 경기 상황에서는 더더욱 그렇지요. 남은 미분양 재고 아파트를 임대로 전환시키면 HST를 자진 신고해야 할 의무가 생깁니다. 아파트를 건축할 때 모든 비용에서 발생된 HST를 정부에서 환급 받았기 때문에 임대로 전환하면 판매 시가 기준으로 HST를 받을 것으로 간주하여 자진 납세를 해야 합니다. 중장기적으로 임대 사업을 하실 생각이 아니시면 임대 아파트로 전환하는 것은 신중히 검토하신 후 결정하시는 것이 좋습니다.
다음주에는 부동산 신탁 투자에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.

끝.