빚을 가지고 투자를 한다?

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최종수정 : 2010-12-14 10:43

다사 다난했던 2010년도 이제 거의 다 흘러 갑니다. 각 가정마다 연초에 계획 하셨던 일들은 어느정도 보람되게 이루어실줄 믿습니다.

오늘은 모기지에 대한 재밌는 개념으로 투자에 대한 이야기를 해 볼까 합니다.

집 (Real Property) 는 과연 어떻게 정의 내릴수 있을까요? 사람들은 집을 산다고 할때, 어떤 마음 가짐으로 사는 것일까요? 개개인의 상황에 따라 모두 목적이 다를 것입니다. 렌트비가 아까워서 차라리 모기지를 렌트비 대신 내시는 개념으로 사시는 분들, 투자용으로 지금 살고 있는 집 외에 한채를 더 사셔서 렌트비를 받으시며 훗날 부동산의 오름세에 맞춰 이익을 가지시려는 분들, 비즈니스 용도로 땅이나 집을 사셔서 사업을 꾸려 가시는 분들, 등등 모두 다르시지만 필자는 집이라는 것은 인간의 기본 의, 식, 주 에 빠져서는 안되는 모두가 반드시 소유하고 싶은 요건중 하나라고 생각 합니다.

하지만, 일단 기본적으로 다운 페이를 저축해 오신 분들이 아니시라면 사실상 밴쿠버의 평균 집값을 보실때, 집 구매가 그리 쉬운 일만은 아닐 것입니다. 그렇다면, 열심히 일을 하시면서 자금을 쪼개 가시면서 다운페이를 조금이라도 모으신 분들께서 고민하시는 관점에 대해 제가 도와 드릴까 합니다.

여타 이런 저런 가정 하에 A라는 분이 $100,000을 저축 하셔서 은행 구좌에 가지고 있다고 생각해 보겠습니다. 밴쿠버 평균 아파트 가격은 $30 에서 $40만불 이상입니다 (2bed room시). 집값이 정확하게 $40만불이라고 가정 한다면 모기지 75% 승인 시 $10만불을 다운페이 하셔야 집을 소유하실수 있게 되십니다. 하지만 이때까지 모은돈을 집에다가 쏟아 부으신다는 것이 쉬운 결정은 아니 시겠지요. 그럼 이쯤에서 밴쿠버 부동산 데이터를 하나 알려드리겠습니다. CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) 의 자료에 의하면 밴쿠버 지역 매매가는 2005년에서 2009년 초까지 21.16% 상승 추세를 보였으며 캐나다 전체로 봤을 시 약 28%의 증가 추세를 보였습니다. 물론 각 해마다 오름세와 내림세가 있으므로 개개인의 집 매매 가격에는 차이가 있으나 전체적인 통계는 이렇습니다.

여기서 하나 짚고 넘어가고 싶은것은 이렇습니다. 투자를 해 보신 분들은 아시겠지만 Leverage Investment 혹은 Margin 을 이용한 투자를 해 보신 분 들도 많으실 것입니다. 일명 « 빚을 내서 치고 빠지는 단기투자? » 이 정도로 개념 정리를 해 보죠. 특히, 한국은 단기 투자를 많이 하기로 알려져 있지요. 저 역시 투자 상품을 상담하는 일에 한때 종사한 사람으로써 캐나다는 한국과 굳이 비교한다면 상당히 보수적인 상품들이 더 인기가 있다고 봅니다. 여기서 보수적이란 단기적으로 치고 빠지는 것이 아니라 오랫동안 돈을 넣어놓고 기다리는 것입니다. 자 그럼 빚을 이용한 집에대한 투자는 생각해 보셨는지요?

다시 처음 시나리오로 돌아가서 $10만불이 있으신 분들이 선택을 한다고 가정 하죠. 첫번째 선택은, 계속 rent를 사시면서 Investment 상품을 구입 하시는 것입니다. 투자 상품 자체는 너무도 많지만 GIC(정기예금) 같은 경우는 이자가 터무니 없이 작으므로 비유를 하지 않겠습니다. 그렇다면 결국 펀드나 주식, 혹은 분산투자를 하셔야 돈을 좀 버시겠지요? 이 경우 대부분의 투자 상품은 « 장기투자 »를 권유할수 밖에 없습니다. (주로 3년에서 5년을 이야기하는것이 현설적입니다)

두번째 선택은 $10만불을 다운페이로 넣으시고 $30만불에 대한 모기지를 내시면서 집을 장만 하시는 겁니다. 이경우 역시 장기적으로 집을 가지고 계셔야 자산이 증가하겠지요? (현재 5년 고정금리는 약 3.9%로 보고 있습니다)

요약을 해 보면, 첫번째 경우는 렌트비를 내시면서 $10만불 투자에 대한 이윤이 나기를 기다리시는 겁니다. 이 경우 장점은 언제든지 만족하는 이윤만 나면 바로 돈을 찾으셔서 자산을 증식 시킨다는 것입니다. 단점이라면, 기다리는 기간이 길어지면 길어 질수록 렌트비 소비가 많아 진다는 것이지요.

두번째 경우는 모기지 « 이자 + 원금 »을 내시면서 집값이 오르기를 기다린다는 것입니다 장점은 모기지가 비록 빚이라 할지라도 계속 돈을 버신다는 가정하에 조기 상환을 하시면서 이자를 줄여 나가실수 있고, 현재 « 최저 금리 »를 밑도는 캐나다 모기지 시장을 생각 한다면 결코 비싼 이자를 내시는것은 아니라는 것입니다. 단점은 집값이 올라서 만족하는 가격에서 집을 팔고 싶으실때 마땅한 구매자가 나타나지 않을 시 돈이 묶여 있을수도 있다는 것이지요.

잠깐, 여기서 결정적인 차이점을 알려드리겠습니다. 펀드는 수익이 나더라도 세금 공제를 받지 못하십니다. 이익에 대한 부분은 T5를 통해 연말에 세금을 보고 하셔야 하지만, 투자용이 아니신 지금 살고 계시는 거주 주택 (Primary Residence)같은 경우는 나중에 이익을 보시고 집을 파시더라도 이익금에 대해서 세금을 내실 필요가 없으십니다. 굳이 비유를 하자면 Tax Free Savings Account 역할도 한다고 말씀드리면 어떨까요?

개개인에 따라 상황이 다르므로, 어느쪽이 더 낫다고 말씀드릴수는 없겠지만, 모기지를 $30만불 가지고 있다고 해서 굳이 그것을 우리 가정의 « 부채 » 혹은 « 빚 » 이라고만 생각하실 필요는 없다는 것입니다. 싼 이자를 이용한 집에대한 투자 VS. 싼 이자를 이용해서 구매하는 펀드 = 어떤 쪽이 가장 본인에게 맞는 투자이신지요?

캐나다를 이끌어가는 이곳 밴쿠버의 부동산 시장을 생각 하신다면 어찌보면 무엇보다 « 안정적인 장기적인 투자 »가 될수도 있다는 것이 보시는 시점에 따라 현실적으로 다가올수 있다고 생각 됩니다.

이소장