2010년 4월 19일 부터 무엇이 바뀌었는가?

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-04-21 00:00

Q) 2010년 4월 19일 부터 무엇이 바뀌었는가?

간단하게 정리하면 모기지 « 심사 기준 » 이 조금 더 « 엄하게 ? » 바뀌었습니다.

서브 프라임 이후 줄곧 내림세를 이어오던 중앙은행의 금리가 6-7월 사이 인상된다는 지배적인 전망 가운데 캐나다 연방 정부는 4월 19일부터 적용되는 새로운 모기지 심사 기준을 발표했습니다.

즉, 현시대에서는 항상 변동 금리가 고정 금리보다 더 낮다는 것은 모두가 알고 계시지요? 다시 복습을 하자면, 고정금리를 선택하는 이유는 지금 당장 이익을 보시려는게 아니라, 앞으로의 중앙금리 (prime rate) 상승을 염두에 두고 « 나중 » 에 이익을 보기 위한 상품입니다.

자, 그럼 다시 4월 19일 변화로 넘어가서, 예전의 기준으로는 모기지 서류 심사 시 손님께서 원하시는 상품에 따라 모기기 심사가 이루어졌습니다. 즉, 낮은 금리일수록 (주로 변동 상품) 더 많은 모기지 금액을 승인받을 수 있다고 보시면 이해가 쉬울 것입니다.
하지만, 새로 바뀐 기준에 의하면 모기지 신청자가 변동금리 (상대적으로 낮은 금리 상품)를 선택한다 할지라도 정부에서 정하는 benchmark rate (정부에서 정한 모기지 심사 기준 금리) 로 모기지 심사를 받아야 하는 것입니다. 신청자 입장에서 보면 불공평 하다고 생각하실수도 있겠지만, 앞으로 중앙 금리가 오른다는 가정이 기정사실화 된다면 금리 상승으로 인한 채무 부담감을 고려한 정부의 선택이 아니었나 싶습니다. 예를 들면 지금 2.25%라는 중앙 금리에 기준하여 모기지 승인을 받으신 분이 약 3-4년 후 중앙 금리가 5% 가 된다는 가정 하에, 이자 부담감이 두 배 이상 증가한다는 이론이 성립하게 됩니다. 즉, 한 달 소득이 $3000이신 분들이 가까스로 2.25% 기준으로 모기지 승인을 받아서 집장만을 하셨는데 3년후 소득은 많이 증가하지 않고 모기지 이자만 두 배 이상 늘어난다면 당연히 부담이 되시겠지요?

일각에서는 « 앞으로 집 사기가 더 어려워 진다 » « 앞으로 모기지 승인 받기가 어려워 진다 », 이렇게 바뀐 기준에 대하여 부정적으로 평가하기도 합니다만, 꼭 그렇다고 보이진 않습니다.

예를 들면, 캐나다 로얄 뱅크 같은 경우는 이자만 내는 상품 (line of credit : Variable rate) 같은 경우, 승인을 받을 때 3년 고정 금리 (주로 중앙 금리보다 약 2% 높은 금리)로 심사를 해 왔습니다. 즉, 이자만 내는 상품이므로 언제든지 이자가 오른다는 가능성을 염두해 두고 아예 미리 더 높은 금리로 승인을 받는 다는 것입니다. 다시 정리하면 지금 바뀐 승인 기준이, 꾸준히 미래를 생각하며 승인을 줄곧 해온 탄탄한 금융 기관에게는 그리 놀라운 일이 아닐수도 있다는 것입니다. 하지만, 그 당시 이자율로 줄곧 승인 심사를 해온 금융 기관에게는 당연히 큰 변화일 것입니다.

Q) 자, 그러면 모기지 신청자에게는 어떤 영향이 있는가?

물론 심사 기준이 « 조금 더 » 까다로워 졌다는 것에는 필자도 동의하는 바입니다. 다만, 지금 이 변화가 어떤 면에서는 모기지 신청자에게 가장 적절하고 위험 부담이 적은 상품으로 내집마련에 한 몫 할수도 있다는 장점도 엿볼수 있습니다.

캐나다 금융권은 그동안 상당히 « 너그러운 » 상품으로 모기지 대출 심사를 해 왔다고 생각됩니다. 다시 기본 개념으로 돌아가면, 모기지라는 것은 가계 지출의 가장 큰 부분을 차지하는 경우가 대부분이므로, 정확한 심사와 본인에게 가장 적합하고 부담 없이 이자와 원금을 적절히 섞어가며 본인의 수입과 지출을 관리해 나간다면 그것이 가장 최선이라고 생각 됩니다.

결론적으로, 지금의 이 변화된 제도가 캐나다 모기지 시장과 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지는 앞으로 지켜봐야 하겠으나, 장점도 가지고 있다는 것을 다시한번 강조하고자 합니다.