부동산투자자를 위한 절세 전략

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2009-06-30 00:00

저희 어머니는 ‘주식이고 뭐고 그저 땅에다 돈 묻어두는 게 최고다’라고 믿는 열신자들 중의 한분이십니다. 제가 이민와서 1년쯤 되었을 무렵 부모님이 저를 방문하셨는데 그때 저는 다운타운에서 원베드룸 아파트에 렌트로 살고 있었습니다. 어머니가 이런 아파트는 전세값이 얼마나 되냐고 물으셨을때 여긴 한국과 달리 전세가 없고 전부 월세라고 설명한 후 아파트 월세로 주차장비 포함해서 $875을 낸다고 말씀드렸더니 저희 짠돌이 어머니 왈, ‘당장 집 사자!’...... 에고고....

우리나라 사람들이 부동산에 대해 남다른 애정(?)을 갖고 있다는 것은 세상이 다 아는 얘기지요. 저도 한국인이고 또 그 어머니에 그 딸이라고 ‘부동산’ 얘기라면 졸다가도 정신이 번쩍 드는 사람입니다. 제가 사는 동네 주변 건물의 주소는 물론 그 건물의 내력까지 죄다 꿰차고 있는 것은 기본이고 오픈하우스 방문은 저의 오래된 취미중 하나입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 이 증세를 이해하실거라 생각합니다. 그럼 이런 분들을 위하여 오늘은 부동산 투자에 대한 절세 방법을 소개해 드리겠습니다.

요즘은 세계적인 경제침체로 부동산 투자 열기가 몇년전에 비해 많이 사그러들었지만 진정한 부동산 투자자들은 ‘timing is everything’임을 잘 인식하고 장기적인 투자안목을 가지고 투자 전략을 세우는데, 이러한 전략을 세우는 과정에서 중요한 요소로 작용되는 것이 ‘세금’입니다. 아무리 이익을 많이 내도 세금으로 이익의 대부분을 나가면 그야말로 속빈 강정이고 그 헛헛한 공허함은 말로 표현할 수 없답니다. 나랏님 좋은 일만 하는 것도 어느 정도지요. 게다가 캐나다의 높은 세율을 감안하면 세법의 테두리 안에서 허용되는 모든 수단과 방법을 이용하여 ‘세후’ 수익률을 최대화하는 것이 투자자들의 최대 관심사임은 두말할 나위가 없습니다.

부동산 투자에 대한 세금 부담을 줄이는 방법 중 한가지는 해당 부동산 투자에 관련된 이자비용을 최대화시켜 그 투자에서 발생하는 이익을 줄이고 따라서 세금을 적게 내는 것입니다. John이 임대자산을 구입하는 경우를 예로 들어 보지요. John은 임대를 목적으로 콘도를 구입하는 계약을 맺었고 그 계약서의 completion date은 한달 후 입니다. 전형적인 모기지 대출의 경우 은행들은 대출 신청자에게 해당 자산 구입가의 25%는 신청자의 돈으로 충당하도록 하고 (down payment) 나머지 75%를 대출해 주는 것이 일반적이므로 우리도 이 예에서 John이 down payment로 사용할 구입가격의 25% 를 이미 마련해 두었다고 합시다. home owner인 John은 현재 살고 있는 집을 담보로 모기지 대출을 받고 있는데 아시다시피 자신이 거주하는 집에 대한 모기지 이자 비용은 공제대상이 아니므로 세금혜택은 전혀 없지요.

이 경우 John이 이용할 수 있는 절세전략은 콘도 계약의 completion date이 되기 전에 현재 살고 있는 집을 담보로 하는 모기지 대출금에서 새로 구입하는 콘도의 25%에 해당하는 금액 만큼 갚은 후에 다시 같은 금액을 새로 구입하는 임대용 콘도의 down payment에 사용할 목적으로 살고 있는 집을 담보로 새롭게 대출을 받거나 기존에 있는 모기지 대출금을 25%만큼 인상하는 것입니다.

캐나다의 세법은 특정한 조건들이 충족되는 경우에 이자비용으로 공제할 수 있도록 허용하고 있는데 그 조건들 중의 하나가 사업이나 자산으로 부터 소득을 창출할 목적으로 발생된 이자비용이어야 한다는 것입니다. 앞의 예에서 John은 자신이 가지고 있던 현금으로 개인 부채를 갚은 후에 곧바로 다시 자신이 살고 있는 집을 담보로 돈을 빌려 임대 자산을 구입하는데 사용함으로써 본질적으로 비공제 이자비용을 공제대상 이자비용으로 전환시켰습니다. 여기서 John이 얻을 이익은 뭘까요? 당연히 ‘절세!’지요. 즉, 그는 25%에 해당하는 금액에 대한 이자비용을 공제함으로써 그 만큼 세금을 덜 내게 됩니다. 한가지 고려하셔야 할 사항은 기존의 대출금을 갚을 경우에 발생할 수 있는 pre-payment penalty인데 만약 line of credit이나 open모기지 론을 가지고 계실 경우에는 penalty를 낼 필요가 없으므로 이 전략을 이용할 때 가장 이상적인 경우가 되겠습니다.

지면 관계상 오늘은 이만 줄이고 다음 호에 다른 전략을 소개해 드리겠습니다. 항상 말씀드립니다만 자세한 사항은 전문 세무 회계사와의 상담하에 신중하게 진행하실 것을 권고드립니다.