부동산의 매각에 따른 양도소득

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2009-03-24 00:00

오늘은 부동산을 갖고 계신 분들은 물론 장래에 부동산을 구입하려고 하시는 분들, 이전에 매각하신 분들 그리고 우리의 빼놓을 수 없는 멤버 Cananda Revenue Agency의 최대 관심사 중의 하나인 부동산의 매각에 따른 양도소득에 대한 세제에 대해 말씀드리겠습니다.

부동산의 매각에서 생긴 소득은 양도소득이냐 사업소득이냐에 따라 납부할 세금이 현저하게 차이가 납니다. 양도소득으로 구분될 경우 소득의 절반만이 과세 대상이 되고 나머지 반은 무과세가 되는 반면 사업소득인 경우 소득의 전액이 과세 대상이 됩니다. 양도소득으로 구분되기 위해서는 소득이 반드시 투자자산의 매각에서 나온 것이어야 하는데, 매각한 자산이 투자자산이었나 아니었나에 대한 문제의 답이 항상 쉽게 나오지는 않습니다. 이 답을 결정하는 것은 자산의 종류 (예컨대 토지 혹은 임대용 빌딩등) 와 그 자산의 사용 방법인데, 대부분의 경우 자산을 구입했을 당시 구매자의 의도가 가장 중요한 척도로 사용됩니다. 예를 들면, 구매자의 의도가 거래나 혹은 자산의 매각에 따른 이익의 실현으로 해석이 된다면 그 소득은 사업소득으로 간주됩니다. 그러나, 구매자의 의도가 그 자산으로 부터 소득을 얻으려는데 있었다면, 예를 들면 임대소득 등, 그 자산의 매각으로 생긴 소득은 양도소득으로 해석이 됩니다.

이외에도 투자자산 여부를 가리기 위해 사용되는 기준들이 상당히 많은데 수년에 걸쳐 조세 법원에 의해 만들어진 이러한 기준들은 Canada Revenue Agency가 납세자들이 신고한 거래들을 검토하거나 감사할 때 사용됩니다. 그럼 그 기준들 중 중요 항목들을 서술해 보겠습니다.

소유기간: 일반적으로, 소유기간이 길수록 투자자산이었다고 주장하는데 설득력이 있습니다. 짧은 소유기간은 구매자가 그 자산을 되팔려는 목적으로 구매를 했다고 보여지기 쉽고 따라서 그 자산을 매각하여 생긴 소득은 사업소득으로 취급되게 됩니다.

유사한 거래의 횟수: 납세자가 짧은 기간내에 부동산을 사고 판 경력이 있다거나 심지어 수년에 걸쳐 부동산을 사고 팔았다 하더라도 경우에 따라서는 부동산 매매 사업을 하는 것으로 간주될 수 있습니다. 즉, 구매한 자산은 사업을 위한 재고 자산으로 고려되고 각 매각 거래에서 생긴 소득은 재고 자산의 매각에서 생긴 사업소득으로 취급됩니다.

매각 당시의 상황: 자산을 보유했던 기간이 짧다하더라도 매각을 하게 된 이유가 자산을 구매할 당시에는 전혀 예기치 못했던 상황때문에었다면 양도소득으로 간주될 수 있습니다. 예로써는 예상치 못한 현금의 필요, 정부에 의한 자산의 징발 (예를 들면 스카이 트레인의 확장공사를 위해Translink가 납세자의 자산을 필요로 한 경우), 납세자의 구매의도를 달성할 수 없게 된 경우 (예를 들면 임대용 자산으로 구입한 콘도에 임대 제한 규정이 생긴 경우) 등을 포함합니다.

매각과 납세자의 사업과의 연관성: 납세자가 부동산과 관련있는 사업을 하거나 관련 직업을 가지고 있는 경우에는 자산의 매각이 납세자의 사업과 연관이 있다고 판단되어 사업소득으로 구분될 가능성이 높습니다. 예를 들면 부동산 사업에 직/간접적으로 관련되는 부동산 개발업자, contractor, promoter 혹은 에이전트 분들이 해당될 수 있습니다.

상황에 따라서는 자신이 살고있던 집을 매각하여 생긴 소득일 지라도 사업소득으로 간주될 수도 있습니다. 흔한 예로는 부동산을 구입 후 개조하여 매각하는 거래를 빈번하게 할 경우 납세자가 매각하기 전까지 그 집에 살고 있었다 하더라도 Canada Revenue Agency는 이 납세자를 부동산 매매 사업을 하는 사람으로 취급합니다. 일반적으로 거주 주택은 투자자산이며 매각 소득도 양도소득으로 분류됩니다. 얼마만큼의 양도소득이 납세자의 소득으로 포함되는 가는 납세자가 그 거주 주택을 자신의 주거주지로 매년 지정할 수 있는가의 여부에 따라 결정됩니다. 주거주지의 세금에 관한 논의는 다음 기회에 다루도록 하겠습니다.

끝으로 지난 몇년에 걸쳐 BC주에서 일어난 부동산 투기열기를 인지하고 있는 Canada Revenue Agency가 매각소득이 세무규정에 맞게 신고되었는지 여부를 판단하기 위해 부동산 매각 거래들을 더 자세히 검토할 경향이 있을 수도 있으니 만일 부동산의 매각에서 얻은 소득을 양도소득으로 신고하시는 경우에는 본인의 투자의도를 뒷받침해 줄 자료들을 가능한 한 많이 준비해 두시길 권고드립니다.