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새해 모기지 갱신은? '변동-고정' 다시보기

김혜경 기자 khk@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2018-12-27 14:47

주택시장 부진 등 각종 경제지표는 이자율 인상 발목 잡아
2019년에도 기준금리 인상 전망이 유력한 가운데 신규로 모기지를 얻거나 갱신하는 사람들에게 채권 시장의 변동 사항 확인에 대한 중요성이 강조되고 있다. 

금융 전문가들은 연방 중앙은행의 기준금리 인상 행진을 전망하고 있는데 단지 1번에 그칠지 아니면 두 번 이상이 될지를 주목하고 있다. 

이런 이자율 인상 시기에 신규로 모기지를 얻거나 이를 갱신하는 사람들에게는 채권 시장의 변동사항 확인이 무엇보다 중요하다. 

채권시장의 변동은 고정금리로 모기지를 얻는 대출자들의 이자부담이 변동금리 상품보다 더 적을 확률이 줄어들 것이라는 점을 함축하기 때문이다. 

♦중앙은행의 말이 아니라 행동을 주시
중앙은행은 여전히 기준금리가 “중립 금리범위”에 근접하고 있다고 보고 있는데 이는 현재의 1.75%의 기준금리가 0.75%포인트에서 최대 1.75% 포인트까지 더 오를 수 있음을 의미한다. 
그러나 채권시장의 상황은 중앙은행의 발언들이 그다지 신뢰할 만하지 않다는 점을 알려주고 있다. 

시장은 경제지표에 초점을 맞춘다: 4분기에 정체된 경제성장, 역대 최저 수준의 저축률, 심각한 주택부문의 둔화, 소비자 지출 감소, 무역전쟁 위협, 기업투자 둔화, 주식시장 침체 그리고 미국 연방준비제도조차 금리인상에 소극적인 목소리를 내고 있다. 이점이 바로 5년 고정 모기지 금리의 기준이 되는 캐나다의 5년 채권 수익률이 연간 중간 수준을 밑도는 등 떨어지고 있는 이유다. 이런 모든 경제상황은 중앙은행의 “기준금리 인상” 발언과 일치하지 않는다. 

◆ 현재 금융시장 상황
먼저 변동금리는 변하지 않고 있다. 시장은 내년 봄까지 기준금리가 인상될 것으로 보지 않는다. 대출자들은 중앙은행의 기준금리 인상보다는 개인 신용문제, 리스크나 마진 등으로 변동이자율 할인이 줄어들 위험이 더 크다(만약 그런 사례가 발생했다면, 그것은 기존 대출이 아니라 새로운 변동 이자율 대출자에게 직접적으로 영향을 미칠 것이다).

5년 고정 이자율 상품에 대해, 금융권은 할 수 있는 한 높은 이윤 폭을 취하고 있다. 채권금리가 한 달도 안 되는 기간에 40bps(100bps=1%) 떨어진다면, 5년 고정 이자율은 지금쯤 떨어져야 하지만 실제로는 그렇지 않다. 

금융기관의 현행 이자율과 정부의 5년 채권 이자율 사이의 차이인 모기지 “스프레드(Spread: 가산금리)”도 고려해보자. 많은 대형 대출기관에서 올해 이 차이는 130-140bps에서 고정됐었다. 정상적으로 이 스프레드는 150+bps에서 형성된다. 

이에 더해 이자율 곡선 제시처럼 만약 경기 사이클의 끝에 가까워진다면, 금융기관들은 시장 위험과 신용 위험을 이유로 약간의 추가 마진을 대출 이자율에 덧붙이기를 원할 것이다. 

◆ 어디에서 딜을 할까?
변동이자율(변동금리 모기지)상품 선택이 대출자들에게 더 유리할 것이다. 현재 신용이 좋은 대출자에 대한 최상의 변동모기지 이자율은 다음과 같다:
·채무불이행(default)에 대해 보험을 들었다면, 2.80%나 그 이하
·재대출(refinancing)이라면 3.04%

3%대나 그 이하의 이자율은 최소한 5년고정 이자율 상품보다 0.75%포인트 정도 더 낮은 상태다. 내년에 기준금리가 다시 2차례 이상 오를 것이라고 보지 않기 때문에 변동이자율 상품의 인기가 오를 것이라는 전망이 높다. 

모기지주택공사(CMHC)의 정기적 통계치 발표에 따라 4분기는 보험가입 대출자들이 변동금리를 선택하는 비율이 가장 높아지는 시기다. 

한 금융 전문가는 “많은 대출자들이 대형은행의 5년 고정 모기지보다 크게 낮아진 페널티 등 변동상품의 베네핏을 확인하고 있다”며 “중앙은행의 이자율 인상 시사에도 불구하고 변동금리 모기지는 재정적으로 안정적이고 위험을 감수하는 대출자들이 선호할 가치가 있다고 본다”고 말했다. 

김혜경 기자 khk@vanchosun.com






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