“밴쿠버 때문에 금리 올려야 하나?”

권민수 기자 ms@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

   

9일 캐나다 중앙은행 발표문 키포인트

① “외국인 수요가 가격 올린 것은 사실"
② “가격상승 기대심리 무너지면 충격… 정교한 제어 필요"
③ “30%오른 집값에 소득 대비 부채 증가 우려"
④ “금리인상 카드 있지만, 저유가 쇼크 지역 때문에…"


캐나다중앙은행의 9일 밴쿠버·토론토 주택시장 거품 경고(본보 10일자 A1면 보도) 이후, 거품의 원인과 대책에 관심이 쏠리고 있다.

중앙은행은 두 도시 주택시장의 거품 형성 원인 중 하나가 외국인 수요에 있다고 지목했다. 외국인 수요가 늘면서 집값이 오르고 이 집값을 따라잡기 위해서 캐나다인 부채가 늘었다고 스테판 폴로즈(Poloz) 캐나다 중앙은행 총재는 설명했다. 다만 중앙은행은 외국인 수요가 가격조정의 위험성을 올리는 직접적인 원인은 아니라고 일부 면죄부를 줬다.

다른 원인으로 중앙은행은 “기대심리의 자체 강화”를 지목했다. 집값이 빠른 속도로 오르는 모습이 몇 년간 이어지면서, 앞으로도 계속 오른다는 기대심리가 계속 강화됐다는 것이다. 이러한 기대심리는 가격조정의 위험성을 높이는 요인이 될 수 있다. 중앙은행은 “기대심리가 무너지면 주택 수요에 대해 현재와 정반대되는 충격이 발생할 수 있다”며 앞으로 시장 연착륙을 위해서는 이러한 심리에 대한 정교한 제어가 중요한 과제라고 시사했다.

중앙은행이 대책이 필요하다고 본 부분은 연간 30%나 오른 밴쿠버의 집값과 이 때문에 발생하는 막대한 모기지 대출금이다. 중앙은행은 집값-대출금의 관계가 “상호 강화하는 부분”이 있다고 밝혔다. 특히 주택 구매자의 소득이 늘지 않는 데 모기지 대출금 부담만 느는 문제가 있다. 중앙은행은 보고서에서 “모기지로 인해 소득 대비 부채(LTI)가 높아지고 있다”며 “특히 모기지 보험의 보호를 받지 못하는, 상환 만기(amortization)가 25년을 넘는 모기지를 이용하는 가계 비율이 2014년 42%에서 2015년 46%로 늘었다”고 밝혔다.

상환 만기가 길수록 월 상환액은 줄지만,  채무액은 더 조금씩 줄어드는 관계가 있다. 즉 중도에 상환불능 상태를 맞이하면 상환 만기가 긴 채무는 은행 등 대출기관에 더 큰 손실을 입힌다. 중앙은행은 현재 앨버타주 등 산유주(産油州)에서는 저유가 쇼크로 부채에 대해 좀 더 취약한 경제 상황을 맞이하고 있으나, 전국적으로는 빚과 소득이 완만한 증가세를 보여 상환불능 위험성이 증가한 것은 아니라고 설명했다.  이러한 상황을 바탕으로 중앙은행의 해법은 금리 인상을 향해가고 있다.

단, 중앙은행의 딜레마는 밴쿠버·토론토의 집값과 채무증가를 잡기 위해, 캐나다 전체 경제에 영향을 미칠 금리인상 카드를 써야 한다는 점이다. 특히 저유가 쇼크에 부딪힌 산유주 상태를 고려하면 금리인상 카드를 쉽게 사용할 수 없다. 이 때문에 9일 발표에서도 금리 인상 카드를 중앙은행이 쥐고 있다는 사실만 다시 밝히고, 언제 카드를 쓸지는 공개하지 않았다.

이 가운데 연방정부가 조처해야 한다는 여론이 시중은행에서 나오고 있다. 스코샤은행과 내셔널은행은 연방정부에 최소다운페이먼트(downpayment) 기준을 현행 5%에서 10%로 올려야 한다고 주장하고 있다. 이미 자유당(LPC) 정부는 집권 초기인 지난해 12월에 50만달러 이상 주택에 대한 다운페이먼트 기준을 10%로 인상하겠다고 발표한 바 있다. 그러나 이러한 정책이 밴쿠버·토론토 시장을 진정시키는 효과는 없는 것으로 나타났다. 자유당은 전국적으로는 적정가 임대 주택 공급을 늘리는 장기적인 대책을 추진하고 있으나, 집권 이후 적극적인 시장 개입조처나 발언은 하지 않고 있다.

BC주 내에서는 자구책으로 외국인 구매자에 대한 새로운 세금 도입 등이 논의되고 있으나,  BC주정부도 적극적인 개입은 하지 않고 있다. 이 가운데 야당은 주정부가 제도적으로 개입해야 한다는 목소리를 높이고 있다.
권민수 기자/ms@vanchosun.com

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