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모기지 ‘최고의 딜은?’

김혜경 기자 khk@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2019-03-22 14:59

채권 수익률 1.5%까지 하락…2.89% 상품도 등장
고정-변동 이자율 차이 0.25% 불과…기간, 조건 따져봐야
지난해부터 시행된 모기지 스트레스 테스트 강화로 매매가 30%나 줄고 가격도 소폭이나마 떨어지는 등 ‘부진의 늪’에서 헤어 나오지 못하고 있는 주택시장에 모처럼 ‘단비’같은 소식이 전해졌다.

바로 고정 모기지 금리 결정의 기준이 되는 캐나다 채권 수익률이 떨어지고 있다는 것이다. 21일 현재 캐나다 5년 채권 수익률은 2017년 중반 이후 가장 낮은 수준인 1.5%까지 떨어졌다. 이에 따라 고정 모기지 이자율 또한 하락하고 있다.

채권 수익율이 하락하면서 수십만 명의 대출자들의 상환부담이 줄어드는 혜택을 보고 있다. 대형 시중은행들이 5년 고정 모기지 고시 이자율을 내리기로 결정하면 모기지 스트레스 테스트조차 통과하기가 더욱 쉬워진다. 

최근의 수익률 하락은 전폭적으로 미국 연방준비제도 덕분이다. 지난 20일 연준은 올해 기준금리 인상을 사실상 접었다고 발표했다. 연준은 이제 2021년까지 아주 소폭 올릴 계획인 것으로 알려지고 있으나 실제 금융시장은 연준이 금리를 마이너스까지 내릴 수도 있다고 예상하고 있다. 

미국과 캐나다의 5년 채권 수익률이 90% 정도 상관관계가 있다는 점을 고려하면, 캐나다 중앙은행도 연준의 행보를 따라갈 것이 확실하다. 

채권 수익률이 ‘나이아가라 폭포’처럼 곤두박질 치면서 5년 고정 모기지 이자율도 떨어지고 있다. 이제 시중에는 지난해 9월 이후 처음으로 5년 고정 모기지 이자율이 3%도 안 되는 상품도 등장했다. 

선두 주자는 HSBC의 2.89%다. 이 수치는 빅6 은행의 가장 낮은 고시 5년 이자율보다 0.6%포인트 더 낮다. 그러나 안타깝게도 이 이자율은 다운페이가 20% 이하인 디폴트 인슈어드 모기지(default-insured mortgage) 대출자만이 누릴 수 있는 혜택이다.

그럼 다운페이가 20% 이상인 경우는 시장 상황이 어떨까? 모기지 형태에 따라 (대출은행을 갈아타거나 재융자) , 주택 가치에 따른 모기지 금액에 따라 5년 고정 모기지 이자율은 3.08%~3.39%까지 달라진다. 3% 초반은 여전히 좋은 이자율이고 지난 가을 가장 높았을 때 보다 0.3%포인트 낮다. 

최근 들어 모기지 시장은 대형은행들이 신용조합(credit union) 등 소형 금융기관이나 모기지 브로커에게 빼앗기고 있는 상황이다.

결국 대형은행들도 ‘시장 탈환’을 위해 고정 모기지 상품기간을 5년으로 정하지 않고 다양하게 설정하는 등 공격적 영업 전략을 채택하기 시작했다. 

로얄뱅크는 4년 고정 상품을 캐나다 전체에서 가장 낮은 3.24%에 판매하고 있다. 그러나 이 상품은 별로 인기가 없다. 대부분의 고객들이 보다 친숙한 5년 고정 또는 보다 이자율이 낮은 3년 고정 모기지를 선택하고 있기 때문이다. 3% 정도인 3년 고정 모기지가 훨씬 더 많은 관심을 끌고 있다.

만약 좋은 자격을 갖춘 대출자가 연방 중앙은행의 기준 금리 인하 소식을 듣는다면 5년 고정 상품을 택하지 않을 것이다. 이 경우 3년에 3% 이하의 모기지는 아주 매력적인 상품이 될 것이 분명하다.  

평균적으로 사람들이 3-4년에 한 번씩 모기지 해약 및 재협상을 하는 점을 고려하면, 짧은 기간은 재융자 시 페널티를 피할 수 있는 여지가 더 많다.

그럼 변동 모기지 시장 상황은 어떨까? 만약 집을 구입하거나 대출 기관을 바꾼다면, 2.55%(디폴트-인슈어드 모기지) 그리고 2.95%(인슈어러벌 모기지)짜리의 낮은 변동금리 상품 선택을 추천한다.

재융자일 경우 비보험 모기지 상품을 선택해야 한다. 비보험 모기지의 이자율은 실질적으로 변동 이자율 시장(3.19% 이상)에서 더욱 높다. 

금융 전문가들은 비보험 모기지인데 3% 이하의 1년짜리 모기지를 찾을 수 있는 경우라면 그렇게 선택하는 것이 유리하다고 조언한다. 이자율이 내려간다면, 지금부터 1년 후에 훨씬 싼 이자율로(잠재적으로 더욱 낮은 변동 이자율)로 재융자 할 수 있다는 장점이 있다는 것이다. 

현재 고정과 변동 모기지 상품의 이자율 차이는 0.25% 포인트 이하일 정도로 아주 적다. 

채권 거래자들이 이자율이 낮은 상태를 유지할 것과 최소한 몇 년 동안은 2018년의 고정 이하로 머무를 것이 확실시되는 점이 전문가들이 분석한 두 가지 이유다. 이럴 경우 재정적 여유가 있다면 3% 이하의 변동 상품이 최선의 선택이 될 전망이다. 

김혜경 기자 khk@vanchosun.com



·디폴트-인슈어드 모기지: 다운페이가 20% 이하, 기존 보험을 가지고 있고 모기지 보험 규칙(예를 들어 1백만 달러 이하의 구입 가격에 상환 기간은 25년 이하, 자가 거주에 양호한 신용상태, 재융자 아님 등)을 충족해야 한다. 

·인슈어러벌 모기지: 디폴트-인슈어드 상품과 동일 규칙을 충족해야 하지만 다운페이가 20% 이상인 경우. 



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