모기지 쇼핑시즌 돌아왔다
김혜경 기자
khk@vanchosun.com
최종수정: 2018-03-23 15:44 
5년고정 이자율 2%대서 3.59%까지 올라 스트레스 테스트 피하려면 기존 은행 이용해야
모기지 갱신을 앞둔 사람들에게 좋은 시절은 이제 끝났다. 2008-09년 재정위기 이후 계속해서 떨어졌던 이자율은 주택구입자들에게 모기지 갱신이 상환금을 줄일 수 있는 기회라는 사실을 가르쳐줬다. 그러나 이제 모기지 갱신 시에 이자율이 인상되는 새로운 시대를 맞고 있다. 5년 전에 집을 사면서 5년 고정금리 모기지를 선택했다면 지난 여름 이래 갱신 시점마다 이자율이 더 높아지고 있음을 알 수 있을 것이다. 금융기관들이 경쟁적으로 할인해주면서 2%대에 머물렀던 5년 고정모기지 이자율이 요즘 3.19%~3.59%로 3%대를 넘어섰다. 지난 5년간 가장 낮았던 5년 고정 모기지 이자율은 2016년 중반 경 2.44%였었다. 높아진 이자율만이 문제가 아니다. 새로운 모기지 심사 규칙은 현재의 대출금융기관이 제시한 이자율이 마음에 들지 않아 모기지를 갈아탈 경우 갱신절차를 더욱 복잡하게 만들었다. 모기지 브로커들은 “많은 대출자들이 새로운 모기지 심사 규칙이 단지 첫 주택구매자에게만 적용된다고 생각하는 경향이 있다. 또 새로운 모기지 심사 규칙이 자신의 모기지 갱신에 영향을 미칠 거라 생각하지 않는다. 그러다 막상 갱신을 하기 위해 금융기관 창구를 찾은 후 이구동성으로 ‘지난해에 모기지 갱신을 했어야 했는데...’라고 후회한다”고 밝히고 있다. 강화된 모기지 심사규칙은 20% 이상의 보증금(down payment)과 함께 중앙은행의 5년 기준금리(현재 5.14%)나 ‘승인 받은 이자율+2%’의 이자율 중 더 높은 이자율로 모기지 상환을 할 수 있는지 여부를 판정 받는 모기지 스트레스 테스트를 통과하도록 규정하고 있다. 20% 이하의 보증금을 지불한 대출자들은 이미 스트레스 테스트에 직면했다. 그러나 실제 모기지 심사 시 테스트 통과 이자율은 5년 중앙은행 이자율로 설정됨으로써 조금은 덜 엄격하게 적용되고 있다. 기존 주택소유주들에게 스트레스 테스트는 현재의 대출 금융기관과 모기지를 갱신하는 한 적용되지 않는다. 그러나 다른 금융기관으로 모기지 대출을 갈아탄다면, 스트레스 테스트를 받아야 한다. 만약 스트레스 테스트를 통과할 수 없다면 현재의 대출금융기관에서 모기지를 갱신할 것을 권한다. 다른 부채를 추가하기 위해 모기지 금액을 늘리려는 대출자들도 이제 스트레스 테스트를 통과해야 한다. 부채 부담이 큰 사람들에게 재융자(refinancing)는 인기 있는 전략이다. 모기지 브로커들에 따르면 첫 모기지 갱신을 하는 고객의 80%가 과거에 재융자를 해 본 적이 있었다. 20% 이상을 보증금으로 납부해서 모기지-미상환 보험 비용을 회피하려 했던 대출자들이 가장 큰 이자율 충격을 느낄 것이다. 이런 보험은 대출기관들에게 모기지를 더욱 매력적으로 만든다. 왜냐하면 주택에 설정된 자본 즉 보증금은 대출자들이 빚진 돈을 상환할 수 없다 할지라도 대출기관들이 돈을 잃지 않을 것이라는 것을 의미하기 때문이다. 보증금 20% 이하, 현재 주택 가치의 65% 이하의 고비율의 모기지 또는 1백만달러 이하의 주택 구입자들에게 3.19%의 5년 고정금리는 경쟁적이다. 이 경우 미상환 보험에 들어있기 때문에 대출자에게 가장 좋은 이자율이 적용된다. 만약 모기지 대출금이 현재 주택 가치의(예를 들어 몇 년 전 구입가격의 20%를 보증금을 납부한 한 커플) 65~80%일 경우, 그리고 최초 구입가격이 1백 만달러 이상일 경우 모기지 갱신 시 이자율이 3.39~3.59%정도 적용된다. 모기지를 갱신할 때 재융자하는 경우도 동일 이자율이 적용된다. 이와 같이 여러 해에 걸친 모기지 이자율 하락추세가 주택소유주로 하여금 모기지 거래를 위해 여러 금융기관의 모기지 상품을 살펴볼 사기를 저하시켰었다면 이번 봄에는 다시 적극적으로 쇼핑할 것을 권한다. 김혜경 기자 khk@vanchosun.com
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