밴쿠버 주택시장 ‘게임체인저’ 될까

김혜경 기자 khk@vanchosun.com

최종수정 : 2018-03-02 15:05

CIBC, 지난 2월부터 외국인 모기지 대출 요건 강화 타 금융기관도 따를 듯
외국인 주택구매자에 대한 대출규칙 강화가 밴쿠버 주택시장에 중요한 게임체인저가 될 것으로 전망된다. 

국내 5대 대형은행 중 한 곳인 CIBC는 지난 2월1일부로 모기지 대출 시 기존에 시행해왔던 외국인 소득 프로그램을 종료하고 보다 엄격한 요건을 도입하도록 모기지 담당자들에게 통보했다. 

CIBC은행의 모기지 대출 중 비거주자와 신규 이민자들이 상당한 비중을 차지하고 있는 것으로 알려져 있다.

연방금융감독원의 새로운 “엄격한 실사”요건 시행 요구에 따라 국내 모든 금융기관들은 외국인 대출자들에게 외국소득에 대한 증명을 요구하고 있다. 

외국의 소득은 고객의 T1 General(개인 세금신고), 외국수입증명서 T1135나 T1134(기업)와 같은 국세청 양식으로 신고해야 된다. 

은행은 법적책임을 밝히기 위해 캐나다 신용조회 보고서나 외국인 신용조회 보고서를 검토한다. 달리 말하면 은행은 외국인 대출자들에게 보다 높은 제3자 증명 기준을 요구하는 것이다. 
업계 관계자들은 다른 국내은행들도 CIBC의 조치를 따를 것으로 보고 있다.

기존 15%에서 20%로 확대된 외국인 주택구입세, 빈집에 대한 2%의 투기세 및 콘도 사전판매 추적 등이 포함된 BC주 새 예산안 발표에 이어 시행된 이번 CIBC의 조치는 로어 메인랜드의 주택시장에 대한 또 다른 중요한 압박이 될 것이 확실시되고 있다. 

특히 초고가의 주택시장에 상당한 타격을 입힐 것으로 보인다.

지난 1월1일부터 금융감독원은 보다 강화된 수입 증명 요건과 함께 모든 비보험 모기지에 대해 강화된 스트레스 테스트 규칙을 적용하고 있다.

CIBC 이외에 로열뱅크, TD뱅크 등도 외국인 모기지 대출자들에게 동일한 기준을 적용하고 있다고 밝혔다. 

로열뱅크는 비거주 모기지 신청자들이나 가족이 캐나다에서 구입할 주택에 거주할지를 확인하고 있으며, 학생비자와 같은 국내 거주증명서를 제출하도록 요구하고 있다.

지금까지는 비거주자나 영주권자들은 모기지 대출 상환을 입증할 별다른 수입증명을 하지 않아도 모기지 대출을 쉽게 받을 수 있었다. 

그러나 이번에 CIBC를 비롯한 국내 은행들이 강화된 대출기준을 적용한다면 학생신분의 주택구매자들이 특히 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 

금융업계는 “외국자본에 대한 미디어 보도가 강화됨과 함께 금융감독원의 압력이 커지면서 금융기관들의 외국인 대출 규정은 계속 강화돼 왔다”고 주장하고 있다. 

외국인들이 국내 금융기관의 모기지를 얻는 방법은 두 가지가 있다. 하나는 신규 영주권자들에게 제공되는 새 이민자 프로그램, 다른 하나는 비거주자 프로그램인데 이번에 뜨거운 쟁점이 되는 것은 비거주자 모기지다. 

상당수 외국인 소유 주택들이 실제로 거주하지 않은 채 임대되거나 빈 집으로 남아있어 광역밴쿠버의 제로에 가까운 공실률과 주택구입 여력 위기를 심화 시킨다는 지적이 높다. 

또한 이들 외국인 구매자들은 큰 돈을 다운페이먼트로 지불하고 있기 때문에 강화된 모기지 대출심사 규정도 적용 받고 있지 않는 실정이다. 

현재 비거주자에 대한 모기지 기준은 소득 증명 및 법적 책임에 대한 다양한 수준의 실사와 함께 35%의 다운 페이먼트, 12개월치 모기지 및 재산세 선불 등이 적용되고 있다. 

금융감독원 관계자는 “기록적으로 높은 수준의 가계 부채를 고려하면 금융기관들의 신중한 모기지 대출이 앞으로 더욱 강화될 것”이라고 밝혔다. 

그러나 새로운 모기지 대출 규칙은 사전 승인된 모기지를 요구하지 않는 사전판매(presale) 시장에는 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.

김혜경 기자 khk@vanchosun.com

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