연방금융감독원(OSFI)이 올 1월부터 모기지 보험이 필요하지 않은 주택 구매자들에게 스트레스 테스트를 강화한 이후 대형은행과 전통적인 채권보증 대부기관들의 대출 기각률이 20%까지 올라갔다.

이로 인해 강화된 스트레스 테스트 기준을 통과하지 못한 주택구매자들이 이를 요구하지 않고 주정부에 의해서만 규제를 받는 민간 대출기관들이나 모기지투자공사(MIC), 크레딧 유니온으로 발길을 돌리고 있는 것으로 나타났다.

BC주에 소재한 한 민간대출기관 관계자는 “올들어 대출자들이 크게 늘면서 영업실적이 20% 정도 크게 개선되었다”고 밝혔다.

B20으로 알려진 금융감독원의 모기지 대출 가이드라인은 점증하는 가계 부채 및 폭등한 주택 가격 등에 따른 위험한 대출을 규제하기 위한 조치였다.

이로 인해 연방정부의 규제를 받는 금융기관으로부터 모기지 대출을 얻기 위해, 주택구매자들은 계약이자율보다 2% 높거나 연방 중앙은행의 5년 기준금리 중 보다 높은 이자율을 적용한 모기지 스트레스 테스트 규칙을 통과할 수 있어야 비보험 모기지 대출을 받을 수 있다. 기존 스트레스 테스트 규칙은 비보험 대출자들에게 중앙은행의 5년 기준금리를 적용했었다.

제레미 루딘 금감원장은 지난 10월 “강화된 규칙으로 인해 대출신청자들이 보다 높은 이자율을 부과하는 위험한 대출기관으로 향하게 되는, 의도하지 않았던 결과를 초래할 수 있다”고 경고하면서 “우리는 통제할 수 없는 것을 통제할 수는 없다”고 밝혔었다.

또 “새로운 모기지 심사규칙은 연방정부가 통제하는 금융기관의 안전과 건전성 유지에 초점을 맞춘 것”이라며 “모기지 대출자들이 제2금융기관의 문을 두드리는 것은 우리가 원하는 것이 아니며 우리가 이를 예방할 수 있는 권한을 가진 것도 아니다”고 주장했다. 

반면 제2금융기관 관계자들은 “대출자들은 모기지 심사 강화와 중앙은행의 기준금리 인상이라는 ‘이중고’를 겪고 있다. 앞으로 대출 기각률은 더욱 높아질 것이다. 이로 인해 대출신청자들은 여러 기관에 복수의 대출을 신청해야 하는 처지로 몰릴 것”이라고 경고하고 있다.

실제로 모기지 브로커들은 지난해보다 80%나 더 많은 대출신청을 하고 있으며, 크레딧 유니온에 대한 대출신청이 20% 이상 증가한 것으로 알려졌다.

그러나 일부 크레딧 유니온들은 자발적으로 새로운 스트레스 테스트규칙을 적용하거나 대출기준을 강화하기도 했다.

BC주의 밴시티 크레딧 유니온도 강화된 모기지 스트레스 테스트 규칙을 적용하고 있다. 밴시티 관계자는 스트레스 테스트 기준을 공개하지는 않았지만 “새로운 가이드라인의 영향을 파악하기는 아직은 이른 시점이다. 우리가 하려는 조치는 책임 있는 방식으로 시장과 고객들을 위해 일하는 것”이라고 밝혔다.

그러나 보다 강화된 심사기준 강화는 대출자들이 보다 위험하고 고율의 대출기관으로 발길을 돌리게 만들고 있다.

금융감독원의 규제를 받지 않는 모기지 대출기관 관계자들은 “대출 신청은 분명히 늘었다. 이것이 실질적 변화 인지를 말하기는 아직 시기가 이르다”며 “그러나 크레딧 유니온 등 제2금융기관으로 수요가 이동하고 있는 것은 분명하다”고 밝혔다.

김혜경 기자 khk@vanchosun.com