메트로밴쿠버 역세권의 앞날은?

권민수 기자 ms@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

   

메트로밴쿠버 지역 역세권 사무실이 대량으로 공급되면서 빈 공간이 늘고, 임대료 역시 하락하고 있다.

지난달 9일 발표된 상업용 부동산 전문 존스랭라살(JLL)사의 역세권 사무실 공실률 통계(RTI)를 보면 올해 1분기 13.6%로 2014년 3분기 11.2%보다 상승했다. 또 역세권 평균 공실률은 역세권이 아닌 사무실의 평균 공실률 11.4%보다 높다.

역세권 공실률이 높은 장기적인 배경에는 비(非)역세권보다 상대적으로 높은 임대료가 있다. 역세권 임대료는 ft²에 23달러18센트로 비역세권의 17달러54센트보다 높다. 역세권 임대가 시들함에 따라 임대료는 소폭 조정됐다. 2014년 3분기 역세권 ft²에 23달러53센트였으나 현재는 1.5%내렸다.

단기적으로는 공급이 크게 늘었다. JLL은 머린 게이트웨이(Marine Gateway)·렌프류센터(Renfrew Centre)·메트로타워 III(Metrotower III)같은 새로운 역세권 사무 공간이 계속 공급돼 올라간 메트로밴쿠버 역세권 공실률은 하락할 전망이라고 내다봤다.

2015년 이후 메트로밴쿠버에 새로 조정된 역세권은, 스카이트레인 역에서 500m 이내 기준으로 ▲머린드라이브역(Marin Drive Station)의 머린 게이트웨이 ▲렌프류역(Renfrew Station)의 렌프류센터 ▲킹조지역(King George Station)의 HUB ▲메트로타운역(Metrotown Station)의 스테이션스퀘어를 새로 꾸민 더포스(the Forth)가 있다. 메트로밴쿠버의 역세권 사무실 신규 공급량은 올해 62만5000ft²로 정점에 도달한 후, 2017년에 추가로 26만2000ft²가 들어올 예정이다.

한편 JLL은 올해가 역세권 완성의 원년이 된다고 봤다. 2005년부터 2011년 사이 사무실 착공량의 25%만이 역세권이었으나, 올해는 92%가 역세권이다. 특히 버나비-포트무디-코퀴틀람에 에버그린라인이 건설되면서 새로운 역세권 형성이 두드러졌다. 향후 새로운 역세권은 경전철(LRT)도입이 올해 확정된 써리·랭리에서 등장할 전망이다. 경전철은 써리시티센터에서 뉴튼·길포드·플릿우드·클레이튼을 거쳐 랭리까지 27km를 연결하게 될 전망이다. 단 공사 상세 계획은 미정이다.

◆ 시(市)마다 역세권 특성 달라

메트로밴쿠버 역세권은 시마다 다른 특성을 보이고 있다. 밴쿠버·써리·리치먼드의 시세는 정점에, 버나비·코퀴틀람은 바닥을 다지고 있다고 JLL은 분석했다. 각 시별 역세권 상황과 건설 중이거나 기획 중인 건물을 찾아보았다.

밴쿠버시… 올해 1분기 평균임대료가 ft²당 24달러67센트로 가장 높은 밴쿠버시 역세권 공실률은 11.5%로 2014년 3분기 4.6%에서 크게 뛴 상태다. JLL은 "머린게이트웨이와 렌프류센터 같은 새로운 공간이 보급되면서 일어난 공실률 상승으로 역세권 수요가 높고, 새 역세권 공간의 추가 공급도 없어, 공실률은 하락할 전망”이라고 내다봤다.

2017년 1분기에 밴쿠버 시내 웨스트5에비뉴(W. 5th Ave.) 380번지와 터미널에비뉴(Terminal Ave.) 468번지에 역세권 사무 공간에는 이미 들어올 단체가 정해진 상태다.  웨스트5에비뉴에는 DHX미디어가, 터미널에비뉴에는 캐나다국세청(CRA)이 사무실을 개설한다. 향후 밴쿠버시내 새 역세권 개발은 현재 지하수 발견으로 재개발이 잠정 연기된 오크리지센터 일대가 될 전망이다.  밴쿠버시 비역세권 평균임대료는 ft²에 20달러73센트, 공실률은 4.8%다.

[밴쿠버시 새 건물] ▲Containers Phase II (건설 중) 468 Terminal Ave. ▲306-320 Terminal (기획 중) ▲South Creek Plaza (기획 중) W. 2nd Ave.+Alberta St. ▲Oakridge Centre (기획 중) W. 41st Ave. + Cambie St.  ▲380 West 5th Ave. (건설 중) ▲1980 Foley St. (기획 중)

버나비시…버나비시는 역세권 중심으로 상권이 재편된 지역이다. 역세권 평균 임대료는 올해 1분기 ft²에 22달러45센트로 2014년 3분기 23달러51센트보다 4.5% 내렸다. 역세권 공실률은 같은 기간 19%에서 17.7%로 낮아졌다.

반면에 비역세권 공실률은 6.7%에서 13.7%로 뛰었고, 임대료 역시 16달러68센트로 6.7% 내렸다. 1분기 버나비시에서는 역세권 사무실 간에 유치 경쟁이 벌어져 평균 임대료가 소폭 하락했다. 이 가운데 비역세권에 있던 업체들이 역세권으로 갈아타면서 비역세권 공실률 상승과 임대료 하락이 두드러졌다.

[버나비시 새 건물] ▲The Amazing Brentwood (기획 중) Brentwood Town Centre Station 인근 ▲ SOLO District (2분기 완공) 2025 Willingdon Ave. ▲Station Square Phase II (건설 중) 4670 Assembly Way . ▲주상복합타워 (기획 중)  4750 Kingsway ▲Modello - Podium (건설 중) 6222 Willingdon Ave. ▲Gilmore Station (기획 중) Lougheed Hwy+Gilmore Ave.

써리시… 써리시는 역세권 여부에 따라 임대 조건이 큰 차이를 보인다. 올해 1분기 역세권 공실률은 8.7%, 임대료는 ft²에 23달러98센트다. 비역세권 공실률은 18.1%, 임대료는 18달러12센트다. JLL은 써리시 역세권은 현재 정점에 올라와 있고, 비역세권은 반대로 바닥을 다지고 상승세를 타고 있다고 분석했다.

2014년 3분기와 올해 1분기를 비교해보면 써리 역세권 평균임대료는 1.5% 인하됐고, 비역세권은 0.7%올랐다. 공실률 역시 같은 기간 역세권은 근 1%포인트 상승하는 동안, 비역세권 4%포인트 하락했다. 써리시는 LRT개발에 따라 역세권이 재개편될 전망이다.

[써리시 새 건물] ▲Gateway Place (2분기 완공) 13479 108th Ave. ▲Gateway Business Park (기획 중) 13459와 13479 108th Ave. ▲104th Ave+City Pkwy (기획 중) ▲3 Civic Plaza, 콴틀란대 새 캠퍼스 예정 (건설 중) ▲ 9677-9681 King George Blvd. (기획 중) ▲ Sapperton Green (기획 중) 1010 Braid St. ▲Brewery District 4차

코퀴틀람·포트무디시… 내년 가을, 빠르면 봄에 개통예정인 에버그린라인을 따라, 코퀴틀람 시내 임대료는 이미 역세권과 비역세권으로 나뉘어 큰 차이를 보인다. 잠정적인 역세권 지역 임대료는 ft²에 20달러50센트로 비역세권의 10달러28센트의 2배 수준이다. 단 잠정적인 역세권의 공실률은 6.8%로로 비역세권 4.4%보다 다소 높다. 일부 업체는 새로 형성될 역세권에 자리를 잡은 가운데, 앞으로 새 건물의 공급도 늘어날 전망이다.

포트무디시내 셔터브룩빌리지내에는 9층 A급 사무실 건물(220 Brew St.)이 건설 중이며, 이중 일부는 워크세이프BC가 입주할 예정이다. 또 RBC 도미니언은 뉴웨스트민스터를 떠나 코퀴틀람 시내 글렌 드라이브(Glen Dr.) 2950번지로 자리를 변경했다. 향후 링컨에비뉴역(Lincoln Ave. Station)의 역세권이 될 웨스트우드가(Westwood St.) 1123번지에도 1만5000ft² 규모 사무실이 건설 중이다.

[코퀴틀람·포트무디 새 건물] ▲ Suter Brook Village (건설 중) 220 Brew St. ▲1123 Westwood St.(건설 중)

뉴웨스트민스터시… 뉴웨스트민스터시는 최근 시청주도로 개발한 엔빌센터(Anvil Centre· 11 Eight St.) 분양 부진으로 인해 높은 역세권 공실률을 보인다. 2014년 3분기 18.7%였던 시내 역세권 공실률은 올해 1분기 22.9%다. 이 사이 임대료는 ft²에 21달러98센트에서 21달러68센트로 소폭 하락했다.

뉴웨스트민스터에서는 비역세권 공실률이 9.5%로 역세권보다 훨씬 낮다. 비역세권 임대료는 17달러18센트로 2.6% 하락했다. 인접한 버나비나 써리와 유치경쟁에 밀리면서 공실률은 더 올라갈 전망이다. 결과적으로 현재 뉴웨스트민스터에서는 신규 공급도 위축돼 있다.

[뉴웨스트민스터 새 건물] ▲East Columbia+Brunette Ave (기획 중)

리치먼드시… 리치먼드시의 역세권 인기는 메트로밴쿠버 내에서 가장 높다. 올해 1분기 리치먼드시내 역세권 공실률은 단 2.3%다. 2014년 3분기 4.6%에 이어 계속 바닥이다. 비역세권 공실률도 같은 기간 17.1%에서 10.8%로 상당히 줄었으나 역세권의 인기를 따르지 못한다. 리치먼드의 특징 중 하나는 역세권과 비역세권의 임대료 차이가 크지 않고 다른 지역보다 상대적으로 저렴하다는 점이다.

역세권 임대료는 ft²에 평균 16달러23센트, 비역세권은 15달러88센트다. 지역 업체들은 일단 스카이트레인역에서 500m이내 역세권을 알아본 후, 자리가 없을 때나 비역세권을 찾고 있다. 이 가운데 대형업체가 들어설 공간은 극히 한정된 상태다. 이 가운데 중국 자본과 업체를 통한 대형 개발사업이 추진 중이다.

[리치먼드 새 건물] ▲Ampri International Gateway Centre (기획 중) Hwy 99· Beckwith Rd와 Bridgeport Rd.  ▲Sea Island Business Park (기획 중) 밴쿠버국제공항 인근 ▲8740·8760·8780·8880·8900 Charles St. (기획 중) ▲Vancouver International Plaza (기획 중) Bridgeport Station 인근.

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