“신뢰 바탕으로 10년 전에 투자 시작했습니다”

권민수 기자 ms@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

한인 인베스트먼트 그룹 제네럴파트너(GP) 김규태씨를 3일 만났다. 9년 전 코퀴틀람 한아름이 입주해 있던 한인빌리지를 공동 인수해, 노스로드 한인상권을 넓혀놓은 이 중 한 명으로 한인 부동산 투자 분야에서는 잘 알려진 인물이다.

한인인베스트먼트그룹은 부동산투자조합(realty trust)과 부동산관리 전문회사로 그간 코로네이션몰, 써리 길포드 메디컬 빌딩, 메트로 플라자 등에 투자했다. 1시간 동안 그의 사업 이야기를 들었다. 권민수 기자 ms@vanchosun.com

한인 인베스트먼트 그룹은 언제 생겼나?
“이제 근 10년 됐습니다. 2002년에 시작했는데, 처음에 한인빌리지(코퀴틀람 한아름이 있는상가)를 10명이 공동으로 사들이면서 생겼습니다”

투자그룹 구성이 쉬운 일은 아니었을 듯싶다.

“쉽지는 않았지요. 한인 빌리지를 살 때는 67%가 비어 있었으니까요. 투자할 때 보통 쇼핑몰 공실률이 10% 미만을 보고 합니다. 20% 넘어가면 안 된다고 보는데,… 그전까지 부동산 투자 경험도 없었고, 이민 와서 다른 분들 하는 것과 같은 사업 경험만 있었기 때문에 힘들었어요.

그러나 아는 분들하고 투자했기 때문에 상호신뢰에서 가능했던 것 같아요. 지금도 신뢰가 이어지고 있고요. 남의 돈으로 투자하는 것이 아니라 내 돈이 들어간 상태에서 투자하는 것이니까 신뢰가 쌓인 것 같아요.

한인 빌리지 인수는 다른 사람 보기에는 엄청나게 무모한 짓이었는데, 저는 될 거라 믿었어요. 한인타운이 이미 형성된 상태라 확장을 해야 했고, 그래서 한인 빌리지는 성공할 것이라 믿었어요. 사실 타이밍이 참 좋았어요. 한인 경기도 막 떠오르기 시작한 상태였습니다”

인수가 계산 없이 이뤄진 것은 아니다. 남들은 계산에 넣지 않은 부분을 김 GP는 계산해 수익으로 만들어 투자자와 나눴다. 당시 한인빌리지를 런던드럭스가 리스계약을 중도해지하면서 124만달러를 런던드럭스가 건물주에게 물어주어야 할 상황이었다. 김 GP는 이를 전주인부터 넘겨받아 합의금을 받는 데 성공했다.

협상 초기에 위약금 10만달러를 내민 런던드럭은 협상을 진행하면서 위약금을 올려나가다가 마지막으로 80만달러를 주겠다고 제안했다. 이때 한 번 더 배짱을 튕겼다. 재판으로 가면 비용이 더 들 것이 분명하기 때문이다. 최종 합의된 금액은 90만달러.

일단 이를 투자수익으로 잡아 투자자와 나누고 비어있던 몰을 채워나갔다. 지나간 얘기지만 한인 빌리지 인수 당시 속사정을 모르는 상황에서 상권 자체가 안될 것이란 소문을 타기도 했다. 김 GP는 “표면만 대충 아는 사람들이 별별 얘기를 다하더라”고 했다.

이후 궤도에 올라선 한인몰을 한인 인베스트먼트 그룹은 매각했다. 이후 한인빌리지는 두 차례 주인이 바뀐 상태다.

기본적인 질문이다. 신뢰를 어떻게 쌓았나?

“처음 투자자를 모집할 때 캐나다에 온지 20여년이 된 시점이었습니다. 그 때까지 한인 대상 사업을 한 적은 없지만, 한인과 관계를 많이 맺었습니다. 비즈니스 관계가 아니라 친구 관계를 오래 쌓았습니다. 친구들에게 ‘분명히 된다. 투자하자’해서 하겠다는 사람끼리 뭉친 것이지요”

‘친구와 동업하지 마라’는 말을 깬 사례 아닌가?

“투명성을 분명히 했습니다. ‘경영은 내게 믿고 맡겨라 하지만, 돈은 내가 관리 않는다’ 했지요. 투자금을 트러스트 어카운트에 넣고, 전문 관리회사를 통해 지출과 배당을 나눴습니다.

우리 회사의 회계사, 관리회사의 회계사, 감사법인의 회계사 이렇게 각각 다른 법인에 속한 3명의 회계사가 자금흐름을 점검하고 관리했습니다. 이런 부분이 믿을 주는 부분 아닐까 싶습니다”

여러 투자를 했는데 그 중에 가장 규모가 컸던 것은?

“액수 면에서는 가장 많지는 않지만, 가치 면에서는 가장 큰 것이 한인 빌리지였습니다. 당시 1100만달러에 샀습니다. 이 중에 투자금 규모는 500만달러였는데, 보유기간 동안 연 18% 수익을 돌려줬습니다. 3년 남짓 가지고 있다가 2006년 11월에 한인 빌리지를 2100만달러에 매각했습니다”

그간 투자수익률이 높았던 배경에 대해 김 GP는 상업용 부동산 가격이 상승세를 탔고, 빈곳에 입주자를 채웠기 때문이라고 설명했다. 김 GP는 “운영 수익만 올라갔다면 이 정도 못했다. 부동산 가격도 올라갔기 때문”이라며 높은 수익률 배경을 입주자 모집보다 밴쿠버 상업용 부동산 가격 상승세에 비중을 더 두었다.

단 김 GP는 어느 상업용 부동산이나 오른다고 생각하면 곤란하다며 로케이션(위치)과 시기가 중요하다고 집었다.

“예를 들어 몇 년 전에 밴쿠버 웨스트에 집을 사서 몇 배 가격이 오른 상태에서 판 사람도 있지만, 코퀴틀람 센터 지역에 아파트를 산 사람 중에는 지금 손해 보고 내놓은 사람도 있잖습니까? 상업용 부동산도 마찬가지로 로케이션과 때를 잘못 잡으면 손해를 봅니다”

‘위험성 없는 투자는 없다’고 했다. 부동산 투자에 어떤 리스크가 있나?

“제가 투자한 것 중에 예상과 달라진 것이 있다면 BC주 북부에 투자한 것이 있어요. 5년만 투자하면 원금을 뽑을 수 있다고 보고 150만달러 투자해 450만달러 상가를 샀는데, 지금도 450만달러에요. 현지 경기가 형편없어지면서 입주 업체가 나갔어요. 현지 관계자와 얘기해도… 5000명 밖에 안되는 지역에 인구가 줄어드니 채울 수가 없어요. 애초에 예상했던 수익률 14%보다 수익률이 10%로 내려갔습니다. 사전에 리스크도 설명했고, 또 적자가 난 것은 아니지만…일부 투자자는 불만을 표시합니다. 리스크는 이런 점을 고려해야 할 것 같아요.”

투자 결정 전에 생각해볼 만한 대목이다. 인구가 적고 단일 산업에 경기가 좌지우지되는 BC주 소촌 지역은 경기 기복이 심하다.

이번에 이글리지 플레이스 쇼핑센터 투자설명회를 한다고 들었다.

“한인들에게 친밀한 상가입니다. 일단은 구매 후 보유할 계획입니다. 일단 보유만 할 계획이지만, 현재 토지용도(zoning)로 보면 좀 더 건물을 지을 수 있기 때문에 현재 입주해있는 팀 호튼 옆쪽으로 확장도 검토하고 있습니다.

확장한다면 토지용도 변경절차가 필요 없이, 설계 후 시청 허가만 받으면 1년 이내 확장도 가능합니다. 예상 수익률이 9.2%지만 경기가 좋아지면 2층으로 올리거나 건물 뒤편을 정리해서 수익률을 10%대 이상으로 올릴 수도 있다고 봅니다”

부동산 투자 사업을 어떻게 진행하는가?

“프로젝트를 하나하는데 보통 4개월 정도 소요됩니다. 보통 기존 투자자와 제 자금으로 가계약을 추진하고, 외부 투자자 모집은 계약 조건 확인(subject removal)을 거친 후에 시작합니다. 저는 어느 프로젝트나 최소 10%에서 30%를 제가 투자합니다. 제가 제네럴 파트너이기 때문에 규정상 최소한 10% 이상은 함께 투자해야 합니다.

자기 돈이 들어간 것과 그렇지 않은 것은  다르잖아요? 사람들이 돈에 관계된 것은 금방 알아요.

문제가 나는 경우를 보면, 자금을 대충 관리하고 수수료나 챙기려는 경우에요. 금전에 관한 한 분명하게 처리해야 합니다. 회계사, 변호사 앞에서 계약조건을 분명히 해서 처리해야 합니다.

저는 프로젝트를 통해 관리비를 받는데, 총수입 기준으로 받지 않고, 순익에서 남은 돈에서 관리비로 가져 갑니다. 변호사나 회계사들은 이런 계약이 공정하다고 평가합니다. 이 모든 것을 50여 페이지 분량 계약서 담습니다. “

계약 조건 확인은 입찰 등을 거쳐 일단 낙찰자와 소유주가 부동산을 사고 팔기로 합의한 상태에서, 최종 계약 성립에 문제가 될 요소가 있는지를 일정기간 점검하는 절차를 말한다. 이 절차를 거친 후에 최종 계약이 성립된다.

부동산 투자 시장을 어떻게 생각하는가?
“지금 밴쿠버에 한국으로 돌아간 사람도 많고, 금융 관련해 사기당한 사람도 많습니다. 그래도 우리는 아무 문제 없이 10년을 왔는데, 한 3년 동안 조용하게 지내왔습니다. 이번에 투자기회를 마련해보자 해서 이번 설명회를 합니다. 지금은 개발사업에도 관심을 두고 있습니다. 개발이 쉽지 않다는 것은 잘 압니다만, 꼭 해보고 싶은 분야 입니다”

이글리지 플레이스 쇼핑센터 임시총회 및 투자설명회
종목: Eagleridge Place Shopping Centre (2635 Barnet Hwy. Coq.)
투자규모: 1200만달러
일시: 15일(월) 오후 6시30분
장소: 504 Cottonwood Ave. Coq.
문의: 604-779-6356

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