부동산 투자와 세금 (7) Mortgage Investment Corporation (MIC) 투자

김순오 회계사 jasonlee@saveincometax.com 글쓴이의 다른 글 보기

캐나다에는 한국보다 더 다양한 부동산 투자 상품들이 있습니다. 

지난 주에 설명 드린 Real Estate Investment Trusts (REITs),  즉 부동산 투자 신탁도 한국에서 최근 몇 년 사이에 부동산 펀드 개념의 투자 상품으로 널리 소개 된 것으로 알고 있습니다.  

이번주에 말씀 드릴 Mortgage Investment Corporation(MIC) 투자의 경우 한인분들에게 아직까지는  널리  알려져 있지 않아 다소 생소 하실 수도 있겠습니다.

현재 BC주에만 약 100여개의  MIC회사가 등록되어 있습니다.  최소 투자자가 20명 이상이 되어야 하는 MIC투자는 연방정부의  허락을  받아 RRSP 투자자를 모집할 수 있으며  투자금 전체를 부동산 담보가  있는 대출에 투자해야 합니다. 

한 투자자가  MIC회사 지분의  25%이상을  소유 할 수 없으며 직계 가족은 같은 소유주로 간주합니다. 

일반적으로 연간 수익 배당을 8%에서 12%정도로 예상하면서  운영하게 되는데 이는,    1차 대출도 수익률을 8%정도 볼 수 있게 하여 일반은행에서 추가 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 

즉, 자본금 외에 싼 은행 대출을 (연 2% 전후) 받아 추가 대출을 하므로 수익률을 높일 수 있습니다.  투자자나 직원들 중에서  mortgage broker license있는 분들이 업무를 진행하시는 것이 좋습니다.

REITs와 차이점

대표적인 차이점은 REITs의 경우 ‘대규모’ 기관 투자 개념으로 상장된 주식에 투자하는 것에비해 MIC는 소수의 개인 투자자들이 모여서 mortgage 상품에 투자하는 비상장 회사들이 대부분입니다. 

특히, 개발업종에 종사하는 분들이나 여유자금이 있는 분들 몇 몇이 모여 새로운 MIC을 운영하는 것을 종종 볼 수 있습니다.  REITs는 일반적으로  $1억 이상의 자산 규모가 되지만 MIC의 경우  $500만 - $2500만 정도의 자산 규모로 운영됩니다. 

소득신고

MIC에서는 법인 소득세를 납부 하지 않습니다. 

매년 결산재무제표를 감사받은 후  투자자와 정부에 제출 하여야 합니다.  발생된 소득은  100%  개인 투자자들에게  현금으로 배당 처리되든지 주식 배당으로 처리되어야 합니다.  

소득이 이자에서 발생되는 것이므로 배당되는 소득은 모두 투자자들의 이자 소득으로 처리됩니다.  따라서, 일반 투자회사와 경우 처럼 법인 소득세를 납부하고 남은 잉여금을 회사내에서 유보시키는 방법은 없습니다. 

일반적으로 RRSP로 MIC에 투자하신 경우는 투자 소득에 세금이 면제 되기 때문에 계속해서 재투자하는 방법을 선호하십니다. 

다음 주에는 호텔 또는 모텔 투자에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.
끝.

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