부동산 투자와 세금 (3)-상가 투자 1

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최종수정 : 2010-12-14 11:02

아파트 투자 경기가 살아난 후에는 상가 투자 역시 활발해진다는 얘기를 들은 적이 있습니다. 거주 인구가 늘어난 후에는 상가 즉, commercial properties에 대한 수요또한 그만큼 늘어 나기 때문인 것 같습니다.

상가의 시세 평가
한국에서는 어느 지역이든 평당 시세가 얼마인가를 기준으로 기본 시세 평가를 하는 것으로 알고 있습니다. 캐나다에서는 지역별로 상가가 평당 얼마라는 일반 기준이 없습니다. 우선 시세를 알아 보시려면 재산세 산출 목적의 공시 지가 (Property Assessment Value)를 검토하셔야 합니다. 일반적으로 공시지가가 시세보다 낮은 경우가 많습니다.
관심 있는 상가의 가치를 좀더 구체적으로 평가하려면 그 지역의 Capitalization rate (흔히 Cap Rate라고함)를 알아보셔야 합니다. 상가 전문 부동산 중개인들의 경우 지역별로 또는 건물 유형별로 적당한 Cap Rate가 얼마인지를 알고 있을 것입니다. 이는 일종의 임대 기대 수익률이라고 생각하시면 되겠습니다. Cap Rate를 순 임대소득 즉 Net Rental Rate와 같이 계산 하면 상가의 기본 시세 또는 가치를 파악하실 수 있습니다. 예를 들면, 순 임대소득이 년 $100,000 이고 Cap Rate가 7%인 경우 이 상가의 소득 수준 기준의 가치는 약 $1,428,000 정도로 예상할 수 있습니다. ($100,000 나누기 7%)
순 임대 수입 기준 외에 근처에 있는 비슷한 건물의 거래 시세를 기준으로 하는 direct comparison 방법으로도 시세 평가가 가능합니다만, 일반적으로 상가 거래가 많지 않기 때문에 비교 분석하는 것이 아파트 시세를 비교하는 것처럼 쉽지는 않습니다.
대출을 받고 상가 구입을 하셔야 한다면 감정서 즉 appraisal report가 필수이기 때문에 기본적인 시세 평가를 부동산 중개인과 같이 하시고 세부 분석 즉 due diligence기간에 감정서를 의뢰하셔야 합니다.

세부 분석 ( Due diligence)
마음에 드는 상가를 구입하시기 위해 계약을 하신 후에는 일반적으로 60일에서 90일 정도의 세부 검토 기간이 있습니다. 세부 검토 기간에 위에서 말씀드린 바와 같이 감정서를 의뢰하여 기본 시세 평가와 근접한 가치 평가가 나왔는지 재확인 하셔야 합니다. 다른 기본 세부 분석으로는 환경 오염과 관련된 Environmental Study와 Building inspection을 하셔야 합니다. 세부 분석을 위해 기본적으로 이 세분야의 전문가들을 활용하는데 드는 비용이 대략 $10,000에서 $30,000 정도 소요 됩니다. 전문가에게 의뢰하는 것 외에 부동산 중계인 및 변호사와 재차 확인 하셔야 하는 것은 현재 있는 임대 계약서 검토입니다. 법적으로 효력이 있는 계약서인지를 우선 확인하셔야 하고 불리한 조건이 있는지도 검토하셔야 합니다.
입주한 업체가 얼마나 건실한지도 파악하시는 것이 중요합니다. 임대료를 지속적으로 낼 수 있는 회사인지 파악해야 하기 때문입니다. 정부기관이 입주자인 경우 기대 수익률, 즉 cap rate를 낮게 조정하는 경우가 많은데, 이는 임대료를 받지 못할 가능성이 거의 없기 때문입니다.
다음주에는 상가 보유 및 매매시에 발생하는 관련 세금들에 대하여 알아 보겠습니다.

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