부동산 투자와 세금 2 - 아파트 투자

김순오 회계사 news@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-12-07 14:05

저희 회계 고객분들 중에도 BC 주에 있는 아파트에 투자하여 임대 소득을 신고하시는 분들이 많이 계십니다. 일반 주택을 구입하는 것보다 보수 관리가 수월하고 또 일반적으로 투자 금액이 적어서 아파트 에 투자를 많이 하시는 것 같습니다. 특히, 이곳 BC주는 이민 등의 이유로 매년30,000명 이상의 인구가 새로 유입되고 있으며 타 주에서도 매년 약 10,000명 가량이 이주해 오는 지역입니다. 따라서, 신규 주택의 수요가 매년 약 10,000 세대 이상 발생하고 있습니다.

아파트 구매시
모든 아파트의 구매시에는 취득세 (Property Transfer Tax)가 적용됩니다. 새로 분양하는 아파트의 경우에는 HST 즉, 12%의 부가세가 적용되는데 거주 목적이나 임대계약서 가 있는 경우납부한 HST 금액을 일부 환불 신청할 수 있습니다. 다음의 인터넷 사이트를 통해 HST 환불금액을 계산할 수 있으니 참조하시기를 바랍니다.
http://www.rodfriesen.com/hst-rebate-calculator.html

예를 들어, $300,000 에 새로 분양하는 아파트를 본인 주거용이나 임대용으로 구입할 때 적용되는 HST는 rebate를 공제한 $15,600이며 취득세는 $4,000입니다. 만약, First time buyer즉 처음 집을 구입하는 경우는 취득세 $4,000을 공제 받을 수 있습니다. Rebate를 반영한 HST는 대략 5.13%정도입니다.
참고로 새로 분양 받는 아파트가 아니면 HST를 부과하지 않으며, 기타 구입 경비에는 인수일 기준으로 재산세, 관리비, 전기세 및 변호사 수수료 등을 포함할 수 있습니다.

임대 소득신고
일반적으로 아파트 투자는 개인 명의로 투자를 하십니다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 발생된 임대소득과 관련비용을 다음 해 4월 30일까지 신고하셔야 합니다. 주택임대 수입에는 HST가 부과되지 않으므로 총 입대 수입(Gross rental income) 을 먼저 산출하셔서 T776양식에 기입하신 후 개인 소득신고와 함께 신고하셔야 합니다. 공제 가능한 대표적인 임대 비용들로는 재산세 (Property Taxes), 관리비 (Strata fee), 대출 이자 (Interest on Mortgage), 수리비 (Repairs and Maintenance),관리 교통비, 회계사 수수료 등이 있으며, 감가상각 비용도 공제가 가능하나 일반적으로 감가상각을 하지 않는 이유는 임대 목적에서 주거 목적으로 변동할 때에 누적된 감가상각을 소득으로 포함하여야 하므로 주거 용도로 면세 받을 수 있는 기회를 잃어버리기 때문입니다.

아파트 매매 시
부동산거래를 주업으로 하시는 분이 아닌 경우 아파트를 매매 할 때 만일 이익이 발생한다면 양도소득, 즉 Capital Gain으로 인정 받습니다. 양도 차액의 50%를 면세 받을 수 있으므로 아무리 양도 차액이 크더라도 22%이상의 세율 기준 이하로 세금을 내게 됩니다. 부동산업을 하시는 분이 매매를 할 경우는 양도소득 보다 일반 사업 소득으로 간주될 가능성이 높습니다. 일반 소득으로 처리되면 50%의 면세를 받지 못합니다.
구매 계약 전매 (Assignment of Purchase Contract)
부동산 경기가 좋았을 당시 구매 계약 전매를 하는 경우들이 많았습니다. 일반적으로 양도소득으로 신고를 하셨는데 양도소득으로 인정받으려면 분양 후 거주할 의도가 있었다는 것을 증명해야 합니다. 또한 부동산업을 하시는 분들이 전매한 것은 일반 사업소득으로 자동 간주됩니다.

‘국세청에서 어떻게 다 알수 있나’ 하고 신고를 안하신 분들이 있었는데 캐나다 국세청에서는 모든 구매 계약 전매를 다 조사하는 것으로 알려져 있습니다. 누락한 신고가 있으시면 자진신고제도 즉 Voluntary Disclosure Procedure를 통해 수정신고를 하시기를 권해드립니다.

임대 아파트로 이사하는 경우.
구입한 후 몇 년 임대를 주시다가 그 임대 아파트로 다시 이사하시는 경우 임대한 기간도 4년까지는 양도소득세를 면세 받을 수 있는 제도가 있습니다. 마찬가지로 타 지역으로 이사하면서 거주하던 아파트를 임대할 경우도 4년간 양도세를 면제 받을 수 있으니 전문 회계사와 상담하는 것을 권해드립니다.
다음 주에는 상가 투자에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.