부동산 투자와 세금 (1)

김순오 회계사 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-11-29 16:58

지난 11년간 Newgen Group의 대표로서 서부캐나다를 중심으로 약 1억 8천만 달러 이상의 부동산 개발을 완료하면서 얻은 실무경험과 20년간 공인회계사로서 많은 한인 분들의 부동산 투자 신고를 대행하면서 얻은 지식을 바탕으로 앞으로 몇주간 여러 종류의 부동산 투자와 이에 관련된 세금에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

부동산 투자는 크게 토지 투자 (land investment), 아파트 투자(rental apartment investment ), 상가 투자 (commercial property investment), 개발 사업 투자 (real estate development investment), 부동산 신탁 투자 (Real Estate Investment Trusts: REIT’s), Mortgage Investment Corporation 투자 (MIC Investment), 호텔/모텔 투자, 그리고 마지막으로 미국 부동산 투자 등으로 나눌수 있으며 이번주에는 먼저 토지투자에 대해 살펴보겠습니다.
토지 투자 (land investment)
‘땅이 어디 가나’ 라는 생각에 토지에 투자하는 것을 선호하시는 분들이 많습니다. 일반적으로 인구는 증가하는 반면에 토지는 한정되어 있기 때문에 기본적인 수요와 공급의 법칙만 가지고 볼 때 장기적으로 땅이 가치는 올라 갈 수 밖에 없다고 판단하시는 경우입니다.
취득세
BC주에서 거래되는 모든 부동산에는 Property Transfer Tax (PTT)라는 ‘취득세’가 있습니다. 거래가의 $200,000까지는 1%의 취득세가 매겨지며 $200,000 이상 되는 부분에 대해서는 2%의 취득세를 납부하셔야만 합니다.
택지를 분양 받는 경우, 부가가치세인 HST / GST를 납부하셔야 만 하며, 부분적으로 환급 (rebate)신청을 하시려면 구매 후 택지에 건물을 신축하셔야 합니다.

금융 비용 및 재산세
보통 투자목적으로 상가 또는 아파트 구매 대금 일부를 대출 받는 경우 재산세 및 금융 수수료와 이자를 투자소득에서 공제받을 수 있습니다. 하지만 토지의 경우 이러한 비용이 발생한 그해에 공제 받지 못하고 토지원가에 누적 합산됩니다. 즉, 매년 지출하는 재산세와 금융비용이 당해연도에 공제 받지 못하고 토지 원가에 누적되어 추후 매매가 이루어질 때에 원가상승으로 인한 비용으로 공제를 받게됩니다.

양도소득 vs. 사업소득
토지에 투자하신 후 다시 매각을 하실 경우 일반적으로 capital gain즉 양도소득이 발생합니다. 캐나다의 경우 양도소득에서 50%는 면제를 받기 때문에 일반 소득세와 비교해 50%의 절세 효과를 볼 수 입니다.
그러나 만약 토지거래가 매우 빈번한 경우, 토지 투자가 일종의 ‘사업’으로 간주되어 질수 있으며, 이 같은 경우 양도소득이 아닌 일반사업소득으로 간주되어 100% 과세대상이 됩니다.
‘사업’으로서의 토지거래를 확실히 정의하기는 어렵지만, 지속적으로 토지에 투자하여 소득을 발생시킨다면 이는 사업소득으로 판단되어질 가능성이 매우 높습니다. 특히, 부동산 중개업을 하시는 분이 직접 본인의 자본으로 토지를 사고 팔 경우, 캐나다 국세청이 여기서 발생한 소득을 사업소득으로 판단하여 100% 과세할 가능성이 높습니다.
다음주에는 아파트 투자에 대해 말씀 드리겠습니다.