콘도 분양의 시점과 가격 결정

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-02-25 00:00

개발회사가 콘도 프로젝트를 진행하는 경우 분양을 시작할 수 있는 시점에는 법률적인 제한이 있으나, 판매를 마무리하는 시기에 대하여는 사실상 제한이 없습니다. 따라서 시장의 상황에 따라서 분양시점을 임의로 선택할 수 있으며, 분양가격 결정도 회사의 판단에 따라 좌우됩니다.

콘도를 신축하기 위해서는 분할 계획서에 대한 지방자치단체의 승인이 필요합니다. 그 승인 이후 일정 기간 내에 등기소에 등록하면, 콘도를 법적으로 판매할 수 있습니다. 판매 마감시한에 대한 법률적인 규제는 없습니다. 따라서 분양회사는 판매시기를 제한된 범위 내에서 임의로 선택할 수 있습니다.

사전판매(Pre-sale)를 통하여 팔았던, 아니면 완공된 주택을 팔았던 간에, 매도자와 매입자는 등기상의 권리를 주고 받음과 동시에 판매대금을 주고받습니다. 분양시의 계약금이나 중도금은 변호사 등에 별도로 예치되고 있으며, 그러한 돈을 개발회사가 건축대금으로 사용할 수 없습니다. 완공 후 명의를 넘겨줌과 함께 매각대금을 받게 될 뿐입니다.

사전판매가 이루어지는 이유는 자금조달의 측면에서 이해할 수 있습니다. 프로젝트를 추진하면서 각종의 자금조달이 이루어져야 합니다. 개발회사가 모든 비용을 조달할 수 있으면 모르지만, 그렇지 않은 경우가 대부분일 것이고, 그렇기 때문에 금융기관의 자금지원이 필수적입니다.

아직은 실체가 없는 콘도 프로젝트에 자금을 지원하기 위해서는, 금융기관의 입장에서 보면 수익성 혹은 안정성을 입증할 근거가 필요합니다. 여기에 역할을 하는 것 중의 하나가 사전판매 실적인데, 일정 수준 이상의 판매계약을 요구하기도 합니다. 일정 수준의 구매예정자를 확보하지 못하면 건설비용을 지원받지 못하고, 그렇게 되면 프로젝트 진행에 어려움을 겪을 수도 있습니다.

자금여력이 충분한 회사에서는 판매시점을 최대한 늦추어, 거의 완공 직전에 분양하는 경우도 있을 수 있습니다. 부동산 시장이 앞으로도 좋아 보이고, 그리하여 나중으로 미룰수록 더 높은 가격을 받을 수 있다고 판단하기 때문일 것입니다.

시장 상황이 그렇게 나쁘지 않은 상황에서, 분양회사는 분양초기에 모든 콘도가 팔려버리는 상황을 좋아하지 않을 수 있습니다. 분양 대상의 60~70% 정도만 사전분양되어도 자금과 시장 여건에 문제가 없다면, 굳이 분양가격을 낮게 책정하여 일거에 팔리는 상황을 연출하고 싶지는 않을 것입니다.

이러한 판매의 속도를 조절하는 커다란 요인 중의 하나가 분양가격이며, 그 분양가격은 분양회사가 임의로 결정할 수 있습니다. 그러한 가격 자체도 사람들의 반응을 보고 최종 순간에 결정을 할 것이고, 분양되고있는 과정에서도 가격을 조정하기도 합니다. (끝)