고정금리? 변동금리? 뭐가 더 유리할까

김욱경 기자 wkim@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

   

캐나다중앙은행의 1% 기준금리 인상이 발표되기 무섭게 6일 밤 전격적으로 0.25%의 인상이 이루어졌다. 주택 모기지가 금리 인상에 얼마만큼 영향을 받을지에 많은 관심이 쏠리고 있다. 금리 인상 시기에 주택 모기지 보유자가 고려해야할 10가지 주요 전략을 소개한다.

 

1. 현재 프라임 금리는 3.2%로 2008년 금융 위기 이후 가장 높은 수치이다. 변동금리는 목요일 이후 0.25% 정도 인상될 것으로 예상된다. 채권 수익률과 밀접하게 연관되어 있는 고정금리는 이보다 더 오를 전망이다. 채권은 캐나다중앙은행 금리 인상 기대와 맞물려 3년치 최고 수익을 최근 갱신한 바 있다.

 

2. 프라임 금리에 따라 조정되는 조정 금리를 선택한 모기지 보유자라면 대출액 10만달러 당 12달러를 더 내야할 것이다.

 

3. 바로 모기지 금리를 인상하지 않은 경쟁적인 금융회사들을 찾아서 이용해보자. 아직 몇몇 금융회사는 6월 이후 5년 채권수익율이 0.7% 올랐음에도 불구하고 5년 고정 0.4% 인상된 모기지 금리를 유지하고 있다. 이 차이는 1-2주 이후에 좁혀질 것으로 예상되므로 이 기회를 이용하는 것도 좋은 방법이다.

 

4. 1994년부터 금리 인상 주기에 따라 평균 1.98%의 인상이 이루어졌다. 이번에는 현재까지 0.5% 정도 인상되었고, 내년 말까지 0.75%의 추가 인상이 예상된다. 하지만 이 또한 확실한 것은 아니다. 왜냐하면 가스 가격 폭등 혹은 북한-미국간의 전쟁과 같은 정치적 위기같은 예상치 못한 일이 생기면 금리는 하루 밤 사이에 0.5% 이상 떨어질 수도 있기 때문이다.

 

5. 모기지 금리를 조정하고 있는 것은 궁극적으로는 인플레이션이라는 사실을 염두에 둘만하다. 물가 상승률은 인구 노화, 기술 혁신, 자동화, 높은 개인 채무률 등등으로 인해 계속 낮은 수준으로 묶여 있을 가능성이 높다. 이처럼 변동금리에 더 유리한 요소들이 많다는 사실은 눈 여겨 볼만 하다.

 

6. 만약 변동금리에서 고정금리로 바꿀 계획이라면, 5년 고정금리가 더 오르기 전인 오늘이나 내일 바로 하는 것이 좋다. 폐쇄 담보 모기지가 설정됐다는 가정하에 금융회사는 위약금을 물지 않고는 모기지를 중단할 수 없는 기존의 모기지 보유자에게 신규 고객보다 더 높은 금리를 요구할 가능성이 있기 때문이다.

 

7. 모기지를 계약기간보다 일찍 중단할 계획이 있거나 경제적으로 약간의 여유가 있는 사람은 변동금리를 선택하는 것이 유리하다. 변동금리 위험을 최소화하기 위해서는 가장 낮은 5년 고정금리보다 최소한 0.06% 낮은 변동금리를 찾도록 해보자. 약간의 금리 인상에 견딜 수 있는 보험이 될 것이다.

 

8. 현재 가장 낮은 모기지 금리는 변동금리로, 채무 보험에 가입한 사람은 2.15%, 그렇지 않은 사람은 2.35%의 금리에서 시작한다.

 

9. 이론적으로 0.25% 모기지 금리가 높아지면 최대 대출금액은 약 2% 낮아진다. 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성은 실제로는 그리 높아 보이지 않는다.

 

10. 현재 보유하고 있는 모기지 금리가 2.8% 이하라고 한다면 일반적으로 이자보다 원금을 더 많이 갚고 있다는 의미이다. 이보다 더 낮은 4-5년 고정 금리를 찾을 수 있다면, 횡재한 것이라 생각하면 된다.

 

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