모기지 옵션

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조세현 / 스코샤 뱅크 밴쿠버지점 부장

모기지 옵션

지난 주의 글로 이제는 다 모기지 전문가가 되었으리라 간주하고 이번에는 어떤 모기지 옵션(Mortgage option)이 좋은지에 대해서 알아보겠습니다.

모기지 옵션

기본적으로 한가지의 옵션이 모든 고객에게 다 적합하지는 않습니다. 개인의 재정 상태나 환경에 따라 적합한 옵션이 다 다르므로 먼저 옵션 선택에 앞서 자가점검은 필수입니다. 자가점검을 하실 때 아래와 같은 점을 생각하십시오.

1. 이율 동향 - 대출 이율이 오를 추세이면 장기 term으로, 반대면 단기 term 으로 선택.
2. 재정 상태 - 목돈이 조만간 마련되어, 부분·전체 상황이 가능하면 단기 term이나 오픈 모기지(open mortgage), 아니면 마이너스 통장으로 선택.
3. 가족 관계 - 아이를의 교육문제로 2 ~ 3년 안에 이사를 하거나 집을 축소해야하는 경우에는 단기 term 선택.

현재와 같이 이율이 낮고 앞으로 이율 동향이 불투명할 때에는 variable rate mortgage(VRM) 를 많이 선호합니다. VRM은 변동 금리이고, 우대 대출금리를 (prime rate) 기준 해 일정한 이율을 감해 줍니다. 보편적으로 3년 이나 5년 term이 있고 closed mortgage이기에 원금상환이 자유롭지 않습니다. 은행에 따라 보장된 최고금리(cap rate)가 있는 VRM 선택이 가능하며 기간 중 현재 term과 똑같거나 더 장기로 고정금리 변경이 가능 합니다. VRM은 현재의 낮은 이율의 해택을 받으며 이율이 내려가면 손님에게 유리하지만 반면에 이율이 올라가면 손님에게 불이익을 드립니다. 또, 항상 이율에 대한 모니터가 필요하고 이율 변경에 따라 매달 불입금이 바뀔 수 있으며 이율 상승이 예상되면 고정금리로의 변경가능성을 고려해 보셔야 합니다.

위와 같은 일이 번거로우신 고객들은 장기 고정금리를 많이 선택 하십니다. 고정금리는 기간동안 동일한 이율이 적용되며 매달 불입금도 변경되지 않으므로 한번 계약하시면 VRM에 비해 매우 간편 합니다. 하지만, 이율이 계속 낮은 상태를 유지하거나 떨어질 경우에는 좋지 않습니다.

이율동향에 대한 확신이 없으실 때는 한가지 모지기보다는 모지지 컴비네이션(mortgage combination)도 좋은 전략입니다. 예를 들어 30만달러의 담보대출 경우 10만달러씩 쪼개어, 1년부터 3년까지의 term으로 책정하시면 매년 10만달러가 만기 갱신되므로 매년 이율이 오르면 남아있는 모기지들이 낮은 이율로 책정되어 혜택을 받고 매년 이율이 내리면 만기되는 모기지들이 새롭게 낮아진 이율로 갱신되므로 이율 동향에 관계없이 안전 합니다. 아니면, 대출을 VRM 과 고정금리 모기지로 나누어 현재의 낮은 이율과 안정된 고정금리의 해택을 함께 이룰수 있습니다. 원금을 조만간에 상환할 고객에게는 그 금액을 마이너스 통장으로(line-of-credit) 일으키면 상환시 벌금이 부과되지 않습니다. 참고로 마이너스 통장은 변동금리 대출이며 한도액 내에서는 수시로 상환과 재융자가 가능합니다.

현재 높은 이율의 closed mortgage를 가지고 계신 고객은 벌금을 내고 현재의 낮은 이율로 term을 재책정 할 것인지, 아니면 기존의 모기지 기간과 이율을 새로 원하는 기간과 이율을 복합하여 받는 조정된 이율 (blended interest rate) 중 어떤 것이 더 이로운지 거래하시는 은행 직원에게 자문을 구하는 것이 바람직합니다.

많은 자료를 축소하여 기재하다 보니 이해가 안 되는 부분이 발생할 수 있습니다. 좀더 자세한 정보가 필요하시면 거래은행에 연락하시거나 한인 직원이 있는 스코시아 뱅크에 연락 주시면 성심껏 도와드리겠습니다.

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